Хорошее жилье в России в дефиците
Опубликовано: 15.08.2014
Компания Standard & Poor’s представила новый обзор, по данным которого Россия и такие страны с развивающейся экономикой, как ЮАР, Турция и Израиль попали в список государств, спрос на жилье в которых превышает предложение. Связано это, по мнению специалистов организации, с довольно сложной геополитической ситуацией и социальными волнениями. В частности, с трудовыми спорами в ЮАР, конфликтом в секторе Газа и российско-украинским кризисом.
По мнению S&P, в связи с геополитической напряженностью в указанных странах сдерживается и экономический рост, а это, в свою очередь, влияет на многие показатели – в том числе на низкий спрос на квартиры и дома высокого качества, на общую доступность жилья для граждан этих государств, на большую разницу в цене между жильем в городах и сельской местности. Причем все эти факторы имеют скорее среднесрочный характер, а что касается краткосрочных перспектив, то тут и вовсе существует довольно большая неопределенность.
S&P о России
По данным S&P, в следующие два года на рынке недвижимости Российской Федерации будет наблюдаться небольшой рост номинальных цен на жилье – реальные цены, напротив, будут снижаться за счет постепенного уменьшения роста доходов домохозяйств и общего ослабления экономики страны.
Однако прогнозы S&P также указывают на то, что будет осуществляться довольно серьезная коррекция цен, учитывающая большую разницу между предложением высококачественного жилья и спросом на него. Ипотечное кредитование будет набирать обороты, но при этом для значительной части населения ипотека будет недоступна из-за высоких процентных ставок.
Если вспомнить прошлые годы, то рынок недвижимости 2009 и 2013 года сильно различался. В 2009 году рост номинальных цен на жилье превышал 10%, в 2012-м цены выросли и в реальных, и в номинальных выражениях. Однако в 2013 году из-за значительного замедления экономического развития рост номинальных цен снизился.
В начале 2014 года, а точнее в I квартале, сегмент недвижимости продолжал постепенно восстанавливаться, даже несмотря на то, что финансовые рынки России были в то время нестабильны, и экономика сокращалась. К февралю 2014 года курс рубля снизился сразу на 10%, что произошло под влиянием сильного давления. После возникновения кризиса между Украиной и Россией в марте текущего года с целью поддержания курса рубля ЦБ РФ увеличил базовую ставку рефинансирования на 150 базисных пунктов (до 7%) для снижения давления со стороны инфляции и уменьшения темпов роста обменного курса, а также стал увеличивать масштаб интервенций непосредственно на валютном рынке.
На фондовом рынке доходность от облигаций стала возрастать, а цены, напротив, резко уменьшились. При этом на первичном рынке недвижимости России цены возросли по сравнению с IV кварталом 2013 года на 2% – подобные темпы роста наблюдались в последний раз в середине 2012 года. Что касается вторичного рынка жилья, то тут тоже средние темпы роста превысили показатели 2013 года, и рост составил 1,2 %.
II квартал 2014 года отметился продолжением тенденций начала года, и в итоге кумулятивный рост цен на первичном рынке достиг 4%, а на вторичном – 2,5%. Общее повышение роста цен на «первичку» в Москве и Петербурге в первом полугодии 2014 года достигло более 5%. Мнение S&P по данному вопросу таково: специалисты компании считают, что население старалось в ускоренном режиме реализовать свои потребности в жилье на фоне достаточно большой неопределенности в развитии экономики. Потенциальные покупатели опасались дальнейшего снижения курса рубля, неясности в отношении динамики геополитического кризиса с Украиной и его влияния на состояние рынка недвижимости.
В I квартале 2014 года был отмечен значительный рост заявок ипотечного кредитования – это связано как раз с тем, что потребители старались не откладывать приобретение товаров длительного пользования. Такая закономерность в начале года повлекла за собой временное увеличение розничного товарооборота в I квартале.
Несмотря на то, что жилая недвижимость в городах, особенно таких, как Петербург и Москва, остается дорогой и средняя цена жилья превышает доход домохозяйств за 5 лет, индекс доступности жилья (ИДЖ) по стране несколько снизился. Если в период бума на рынке недвижимости индекс доступности составлял 5,3 года (ИДЖ измеряется количеством лет, необходимых среднестатистическому домохозяйству для накопления денежных средств на приобретение квартиры), а в 2012 году – 4,1 года, то в 2013 году средняя стоимость жилья снизилась, и индекс составил 3,9 года.
Объем не дотягивает до спроса
В соответствии с индексом лучшей жизни (Better Life Index) только 62% населения в России удовлетворены своим жилищным положением. По данным индекса, на человека в России приходится 0,9 комнаты, а в странах, входящих в ОЭСР (Organization for Economic Cooperation and Development), – 1,6 комнаты. При этом сам уровень жилья в России значительно ниже, многие дома находятся в плохом состоянии, некоторые требуют полной реконструкции, замены или сноса. В связи с этим спрос на жилье высокого качества на территории Российской Федерации остается высоким.
На сегодняшний день правительством одобрена новая жилищная программа по строительству, которая предусматривает создание 76 млн кв.м новых жилых помещений уже в 2015 году и дальнейшее увеличение этого объема до 100 млн кв.м к 2020 году. Напомним, после окончания финансового кризиса в 2008 году строительная отрасль постепенно восстанавливалась, и предложение жилья становилось больше примерно на 6% ежегодно. Однако этого объема роста предложения было недостаточно для удовлетворения спроса населения, в особенности учитывая потребность в замене жилого фонда старых лет постройки.
Standard & Poor’s выражает мнение, что такое малое количество предлагаемого жилья высокого качества в РФ связано с тем, что в строительном секторе существуют довольно высокие административные барьеры. Например, для получения разрешения на строительство компаниям приходится тратить большое количество времени и денег, что в значительной степени замедляет и ход самого строительства. S&P отмечает, что в исследовании Всемирного банка Doing Business по сложности получения разрешения на строительство Россия заняла 178-е место из 185. При этом исследования проводились уже после того, как была осуществлена реорганизация оформления подобных разрешений – после 2012 года было снижено количество процедур, уменьшилась общая стоимость осуществления процесса. Также большие сложности вызывают и процессы проведения коммуникаций, их согласование, подключение жилых домов к системам газоснабжения и электроснабжения.
Процессы на рынке ипотеки
Несмотря на постепенный рост рынка ипотечного кредитования, многие семьи не могут позволить себе участие в ипотечных программах из-за высоких процентных ставок, предлагаемых банками (они составляют более 12%). На данном этапе развития рынок ипотечного кредитования дает ВВП лишь 4%, что является довольно низким показателем среди стран с развитой экономикой.
В последние два года был отмечен большой рост общего объема выдаваемых кредитов по ипотеке – в 2012 и 2013 годах он превысил 30%, и на данном этапе около 25% покупок жилья в России приходятся на ипотеку. И хотя этот показатель невелик и присутствуют определенные признаки снижения стандартов кредитования, качество портфелей ипотечного кредитования на сегодняшний день остается хорошим.
Принимая во внимание коэффициент залогового обеспечения и высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, специалисты делают вывод, что лишь для трети российских семей в ближайшие годы будет доступно приобретение жилья в ипотеку.
По прогнозам Standard & Poor’s, объем ипотечного кредитования будет расти медленнее, чем ранее, однако будет превышать рост номинального ВВП. Сокращение темпов роста произойдет в связи с ухудшением качества кредитных портфелей и появлением более жестких требований регулятора. Однако заинтересованность банков в выдаче ипотечных кредитов на сегодняшний день высока – во-первых, выдача подобных кредитов поощряется властями, а, во-вторых, уровень проблемных кредитов весьма низок. Основная сложность в поддержании роста ипотечного кредитования в России сопряжена с высокими процентными ставками, которые даже в реальном выражении с учетом инфляции находятся на уровне 5-6%. S&P прогнозирует, что в ближайшее время они не снизятся. Более того, в случае очередного оттока капитала уменьшится курс рубля, а следовательно, ставки могут еще больше возрасти.
Еще одним фактором, который сдерживает развитие ипотечного рынка России, является недостаточный объем долгосрочных источников фондирования. На рынке преимущественным влиянием пользуются банки, которые контролируются государством, и именно они имеют первостепенное право доступа к фондированию и стоимости заимствований. Вследствие этого частные банки, которые обладают низким уровнем маржи, не могут конкурировать с государственными. Однако из-за международных санкций, направленных в отношении контролируемых государством организаций, ситуация может несколько измениться, что, несомненно, повлияет и на ипотечный сегмент и его развитие в целом.
А что с арендой?
Аренда традиционно выступала конкурентом ипотеки в решении квартирного вопроса. В России на долю рынка частной аренды жилья приходится на сегодняшний день порядка 8-10% приобретаемого жилого фонда. Договоры аренды часто заключаются в неформальном порядке, а потому официальной статистики по данному сегменту не существует.
Квартиры, которые потребитель покупает в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду, преимущественно сосредоточены в больших городах и занимают незначительную долю на рынке недвижимости. Связана данная ситуация с тем, что государственная политика до недавнего времени сосредотачивалась на оказании поддержки именно покупки жилья, а рынок аренды не являлся для нее приоритетным. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась – была принята государственная программа, направленная на развитие регулирования рынка аренды и улучшение правовых условий, необходимых для создания нового сегмента покупателей.
Нерадужные перспективы
По прогнозам S&P, экономические показатели России в 2014 году будут довольно низкими – рост ВВП составит максимум 0,5%, а в 2015 году сможет повыситься до 1,5%, но лишь в том случае, если внешняя политическая ситуация начнет стабилизироваться. В связи с появлением новых санкций со стороны Евросоюза и США и усилением кризиса и геополитической напряженности перспективы роста экономики скромные. S&P выражает мнение, что уровень инфляции в 2014 году составит около 7%, а в 2015 году – порядка 6%.
Что касается номинальных цен на жилую недвижимость в России, S&P не предвидит их значительной коррекции – связано это, прежде всего, с большим спросом на жилье высокого качества и низким ростом предложения. Реальные цены на жилье продолжат снижаться, а риски ухудшения ситуации – увеличиваться. В связи с этим в ближайшее время приобретение недвижимости может рассматриваться как вполне надежное вложение средств.
Несмотря на позитивное влияние данной ситуации на рынок недвижимости, S&P считает, что ближайшие полтора года перспектива получения реальных доходов от приобретения жилья остается довольно туманной. Бюджетно-налоговая политика останется такой же жесткой из-за роста процентных ставок.
Негативно повлиять на рынок недвижимости может и увеличение косвенных налогов в 2015 году – вопрос об этом недавно рассматривался правительством РФ. Кроме того, отмечается гибкость рынка труда, так как спрос на рабочую силу подвергается корректировке не за счет сокращения занятости, а с помощью снижения заработной платы.
По мнению S&P, в связи с геополитической напряженностью в указанных странах сдерживается и экономический рост, а это, в свою очередь, влияет на многие показатели – в том числе на низкий спрос на квартиры и дома высокого качества, на общую доступность жилья для граждан этих государств, на большую разницу в цене между жильем в городах и сельской местности. Причем все эти факторы имеют скорее среднесрочный характер, а что касается краткосрочных перспектив, то тут и вовсе существует довольно большая неопределенность.
S&P о России
По данным S&P, в следующие два года на рынке недвижимости Российской Федерации будет наблюдаться небольшой рост номинальных цен на жилье – реальные цены, напротив, будут снижаться за счет постепенного уменьшения роста доходов домохозяйств и общего ослабления экономики страны.
Однако прогнозы S&P также указывают на то, что будет осуществляться довольно серьезная коррекция цен, учитывающая большую разницу между предложением высококачественного жилья и спросом на него. Ипотечное кредитование будет набирать обороты, но при этом для значительной части населения ипотека будет недоступна из-за высоких процентных ставок.
Если вспомнить прошлые годы, то рынок недвижимости 2009 и 2013 года сильно различался. В 2009 году рост номинальных цен на жилье превышал 10%, в 2012-м цены выросли и в реальных, и в номинальных выражениях. Однако в 2013 году из-за значительного замедления экономического развития рост номинальных цен снизился.
В начале 2014 года, а точнее в I квартале, сегмент недвижимости продолжал постепенно восстанавливаться, даже несмотря на то, что финансовые рынки России были в то время нестабильны, и экономика сокращалась. К февралю 2014 года курс рубля снизился сразу на 10%, что произошло под влиянием сильного давления. После возникновения кризиса между Украиной и Россией в марте текущего года с целью поддержания курса рубля ЦБ РФ увеличил базовую ставку рефинансирования на 150 базисных пунктов (до 7%) для снижения давления со стороны инфляции и уменьшения темпов роста обменного курса, а также стал увеличивать масштаб интервенций непосредственно на валютном рынке.
На фондовом рынке доходность от облигаций стала возрастать, а цены, напротив, резко уменьшились. При этом на первичном рынке недвижимости России цены возросли по сравнению с IV кварталом 2013 года на 2% – подобные темпы роста наблюдались в последний раз в середине 2012 года. Что касается вторичного рынка жилья, то тут тоже средние темпы роста превысили показатели 2013 года, и рост составил 1,2 %.
II квартал 2014 года отметился продолжением тенденций начала года, и в итоге кумулятивный рост цен на первичном рынке достиг 4%, а на вторичном – 2,5%. Общее повышение роста цен на «первичку» в Москве и Петербурге в первом полугодии 2014 года достигло более 5%. Мнение S&P по данному вопросу таково: специалисты компании считают, что население старалось в ускоренном режиме реализовать свои потребности в жилье на фоне достаточно большой неопределенности в развитии экономики. Потенциальные покупатели опасались дальнейшего снижения курса рубля, неясности в отношении динамики геополитического кризиса с Украиной и его влияния на состояние рынка недвижимости.
В I квартале 2014 года был отмечен значительный рост заявок ипотечного кредитования – это связано как раз с тем, что потребители старались не откладывать приобретение товаров длительного пользования. Такая закономерность в начале года повлекла за собой временное увеличение розничного товарооборота в I квартале.
Несмотря на то, что жилая недвижимость в городах, особенно таких, как Петербург и Москва, остается дорогой и средняя цена жилья превышает доход домохозяйств за 5 лет, индекс доступности жилья (ИДЖ) по стране несколько снизился. Если в период бума на рынке недвижимости индекс доступности составлял 5,3 года (ИДЖ измеряется количеством лет, необходимых среднестатистическому домохозяйству для накопления денежных средств на приобретение квартиры), а в 2012 году – 4,1 года, то в 2013 году средняя стоимость жилья снизилась, и индекс составил 3,9 года.
Объем не дотягивает до спроса
В соответствии с индексом лучшей жизни (Better Life Index) только 62% населения в России удовлетворены своим жилищным положением. По данным индекса, на человека в России приходится 0,9 комнаты, а в странах, входящих в ОЭСР (Organization for Economic Cooperation and Development), – 1,6 комнаты. При этом сам уровень жилья в России значительно ниже, многие дома находятся в плохом состоянии, некоторые требуют полной реконструкции, замены или сноса. В связи с этим спрос на жилье высокого качества на территории Российской Федерации остается высоким.
На сегодняшний день правительством одобрена новая жилищная программа по строительству, которая предусматривает создание 76 млн кв.м новых жилых помещений уже в 2015 году и дальнейшее увеличение этого объема до 100 млн кв.м к 2020 году. Напомним, после окончания финансового кризиса в 2008 году строительная отрасль постепенно восстанавливалась, и предложение жилья становилось больше примерно на 6% ежегодно. Однако этого объема роста предложения было недостаточно для удовлетворения спроса населения, в особенности учитывая потребность в замене жилого фонда старых лет постройки.
Standard & Poor’s выражает мнение, что такое малое количество предлагаемого жилья высокого качества в РФ связано с тем, что в строительном секторе существуют довольно высокие административные барьеры. Например, для получения разрешения на строительство компаниям приходится тратить большое количество времени и денег, что в значительной степени замедляет и ход самого строительства. S&P отмечает, что в исследовании Всемирного банка Doing Business по сложности получения разрешения на строительство Россия заняла 178-е место из 185. При этом исследования проводились уже после того, как была осуществлена реорганизация оформления подобных разрешений – после 2012 года было снижено количество процедур, уменьшилась общая стоимость осуществления процесса. Также большие сложности вызывают и процессы проведения коммуникаций, их согласование, подключение жилых домов к системам газоснабжения и электроснабжения.
Процессы на рынке ипотеки
Несмотря на постепенный рост рынка ипотечного кредитования, многие семьи не могут позволить себе участие в ипотечных программах из-за высоких процентных ставок, предлагаемых банками (они составляют более 12%). На данном этапе развития рынок ипотечного кредитования дает ВВП лишь 4%, что является довольно низким показателем среди стран с развитой экономикой.
В последние два года был отмечен большой рост общего объема выдаваемых кредитов по ипотеке – в 2012 и 2013 годах он превысил 30%, и на данном этапе около 25% покупок жилья в России приходятся на ипотеку. И хотя этот показатель невелик и присутствуют определенные признаки снижения стандартов кредитования, качество портфелей ипотечного кредитования на сегодняшний день остается хорошим.
Принимая во внимание коэффициент залогового обеспечения и высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, специалисты делают вывод, что лишь для трети российских семей в ближайшие годы будет доступно приобретение жилья в ипотеку.
По прогнозам Standard & Poor’s, объем ипотечного кредитования будет расти медленнее, чем ранее, однако будет превышать рост номинального ВВП. Сокращение темпов роста произойдет в связи с ухудшением качества кредитных портфелей и появлением более жестких требований регулятора. Однако заинтересованность банков в выдаче ипотечных кредитов на сегодняшний день высока – во-первых, выдача подобных кредитов поощряется властями, а, во-вторых, уровень проблемных кредитов весьма низок. Основная сложность в поддержании роста ипотечного кредитования в России сопряжена с высокими процентными ставками, которые даже в реальном выражении с учетом инфляции находятся на уровне 5-6%. S&P прогнозирует, что в ближайшее время они не снизятся. Более того, в случае очередного оттока капитала уменьшится курс рубля, а следовательно, ставки могут еще больше возрасти.
Еще одним фактором, который сдерживает развитие ипотечного рынка России, является недостаточный объем долгосрочных источников фондирования. На рынке преимущественным влиянием пользуются банки, которые контролируются государством, и именно они имеют первостепенное право доступа к фондированию и стоимости заимствований. Вследствие этого частные банки, которые обладают низким уровнем маржи, не могут конкурировать с государственными. Однако из-за международных санкций, направленных в отношении контролируемых государством организаций, ситуация может несколько измениться, что, несомненно, повлияет и на ипотечный сегмент и его развитие в целом.
А что с арендой?
Аренда традиционно выступала конкурентом ипотеки в решении квартирного вопроса. В России на долю рынка частной аренды жилья приходится на сегодняшний день порядка 8-10% приобретаемого жилого фонда. Договоры аренды часто заключаются в неформальном порядке, а потому официальной статистики по данному сегменту не существует.
Квартиры, которые потребитель покупает в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду, преимущественно сосредоточены в больших городах и занимают незначительную долю на рынке недвижимости. Связана данная ситуация с тем, что государственная политика до недавнего времени сосредотачивалась на оказании поддержки именно покупки жилья, а рынок аренды не являлся для нее приоритетным. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась – была принята государственная программа, направленная на развитие регулирования рынка аренды и улучшение правовых условий, необходимых для создания нового сегмента покупателей.
Нерадужные перспективы
По прогнозам S&P, экономические показатели России в 2014 году будут довольно низкими – рост ВВП составит максимум 0,5%, а в 2015 году сможет повыситься до 1,5%, но лишь в том случае, если внешняя политическая ситуация начнет стабилизироваться. В связи с появлением новых санкций со стороны Евросоюза и США и усилением кризиса и геополитической напряженности перспективы роста экономики скромные. S&P выражает мнение, что уровень инфляции в 2014 году составит около 7%, а в 2015 году – порядка 6%.
Что касается номинальных цен на жилую недвижимость в России, S&P не предвидит их значительной коррекции – связано это, прежде всего, с большим спросом на жилье высокого качества и низким ростом предложения. Реальные цены на жилье продолжат снижаться, а риски ухудшения ситуации – увеличиваться. В связи с этим в ближайшее время приобретение недвижимости может рассматриваться как вполне надежное вложение средств.
Несмотря на позитивное влияние данной ситуации на рынок недвижимости, S&P считает, что ближайшие полтора года перспектива получения реальных доходов от приобретения жилья остается довольно туманной. Бюджетно-налоговая политика останется такой же жесткой из-за роста процентных ставок.
Негативно повлиять на рынок недвижимости может и увеличение косвенных налогов в 2015 году – вопрос об этом недавно рассматривался правительством РФ. Кроме того, отмечается гибкость рынка труда, так как спрос на рабочую силу подвергается корректировке не за счет сокращения занятости, а с помощью снижения заработной платы.