Инвестиционный прогноз. Что выгоднее: недвижимость или депозиты?

Оценить объемы вложений в недвижимость непросто – нет базы, в которой бы категорировались объекты, приобретенные для личных нужд, и объекты под инвестиции. С депозитами все проще – банки ежеквартально публикуют отчеты, которые показывают объемы вложений наших сограждан в эту отрасль инвестирования (сегодня цифра в общей сложности превышает 30 трлн рублей). Что же выгоднее, и как правильно пользоваться этими финансовыми инструментами? Постарались разобраться.

Последние тенденции

2020 год показал, насколько нестабильны могут быть финансовые показатели, какой катастрофой могут обернуться неучтенные риски. Форсмажорные обстоятельства в новой реальности стали словосочетанием нарицательным. Несмотря на то, что они всегда прописывались в договорах, люди придавали им небольшое значение, не задумывались всерьез о вероятности их возникновения. В то же время пандемия, война, природные происшествия – события вполне реальные и сильно влияющие на жизнь во всех ее проявлениях, в том числе и на прибыль от вложений. Именно поэтому так важно учитывать все нюансы, если вы решили вложить свои средства в ту или иную отрасль.

В период с конца весны 2020-го года и по весну 2021 года стоимость квадратного метра в Петербурге выросла практически на 30% (в особенности это касается первичного рынка недвижимости). Те, кто приобрел «квадраты» до начала эпидемии коронавируса, за один год увеличил свои вложения почти вдвое. Что же касается вложений в депозиты, они дали лишь небольшой доход, который с учетом инфляции оценивать не имеет смысла. Многие эксперты утверждают, что депозиты сегодня можно использовать скорее как «копилку» или «заначку», а вкладывать серьезные средства в них не стоит – слишком маленькая отдача.

В то же время специалисты рынка недвижимости в последние месяцы заняли выжидательную позицию – они говорят о возможности обвала первичного и вторичного рынков в ближайшие месяцы. Утверждать, что это произойдет, все же рано, однако после такого сильного всплеска должен наступить спад. С учетом состояния российского рубля говорить о снижении цен на квадратный метр нецелесообразно, но вероятность «торможения» роста на первичном рынке очень высока.

Как найти успешный проект?

Несмотря на такое явление как «эскроу-счета», до сих пор квартиры и апартаменты на старте продаж продаются по цене более низкой, чем на этапе завершения стройки. Это логично, так как на начальном этапе имеются риски недостроя или затягивания сроков (особенно когда речь идет о небольших или недавно пришедших на рынок девелоперах). Поэтому, прежде всего, стоит обратить внимание на жилые комплексы и апарт-отели, которые поступили в продажу недавно. Вместе с тем нужно учитывать и перспективность самого проекта, местоположение ЖК, градостроительные планы, транспортную доступность, развитие инфраструктуры и иные факторы.

Особое внимание следует обратить на объекты:

- Которые реализуют мелкие застройщики. Риск вложений тут выше, однако и цены на старте будут приемлемые. После ввода ЖК в эксплуатацию (при условии, что его построят качественно) цены на квартиры сравняются с ценами на жильё от больших и надежных застройщиков.

- С доходными программами. Если вас интересует получение стабильного небольшого дохода, стоит рассмотреть вариант приобретения юнита в апарт-отеле с известной управляющей компанией. Подписав договор с последней, вы сможете рассчитывать на ежемесячные выплаты, не зависящие от внешних факторов.

- В новых урбанистических зонах. На этапе начальной застройки той или иной локации стоимость квадратного метра значительно ниже, чем когда там уже построено несколько жилых объектов. Сегодня в Петербурге и окрестностях есть несколько мест, которые в ближайшее время могут получить серьезное развитие – это территории близ поселка им. Свердлова (где большой проект реализует ЦДС), земли около будущего научно-жилищного кластера от ИТМО («Хайпарк»), новая часть намывных территорий на Васильевском острове.

Почему бессмысленны депозиты?

Минимизация вложений в депозиты – это единственно разумное решение для современных инвесторов. Связано это с тем, что и депозиты, и валюта связаны с напечатанными деньгами и обнуляются инфляцией. Инфляция съедает как минимум половину прибыли, а иногда и вовсе сводит к нулю любой доход. Чтобы оценить это, достаточно вложить равное количество денег в небольшой девелоперский проект и классический депозит в крупном банке и сравнить через пять лет, что вам принесли оба этих вложения. В первом случае прибыль будет больше в разы (особенно, если вы нашли действительно ликвидный проект).

Конечно, найдутся те, кто скажет, что несколько лет назад нашли эффективный актив на рынке депозитов, однако таких людей окажется значительно меньше, чем тех, кто нашел выгодный актив на рынке недвижимости. При грамотном подходе с помощью обычной квартиры получится заработать весьма неплохую сумму. Другой разговор, что недвижимостью нужно заниматься, однако при отсутствии такового желания можно передать управление объектами стороннему лицу или организации. Даже с учетом трат на управление выгода окажется выше, чем от депозита.

Вариативность рынка недвижимости

Говоря о вложениях в недвижимость, многие забывают, что это очень широкая сфера – под недвмжимостью можно понимать не только апартаменты и квартиры в стройке, но и расселенные коммунальные квартиры, и коммерческие объекты – от помещений на первых этажах до крупных складов и производственных объектов. Сдача в аренду коммерческой недвижимости является одной из наиболее выгодных отраслей. Однако, здесь (как и везде) важно не прогадать – для этого нужно провести серьезную подготовительную работу.

Еще недавно была очень популярна покупка офисов блоками и их сдача в аренду, однако из-за пандемии и перехода многих компаний на удаленный формат работы потребность в офисах резко снизилась – вместе с тем повысились запросы на помещения, подходящие для организации коворкинг-зон. Однако гарантировать высокий спрос классических коворкингов в будущем тоже нельзя – слишком зыбкая эта почва. При грамотном подходе можно организовать действительно популярный коворкинг. Достаточно наделить его опциями, которых не хватает в других схожих объектах (и это не только чай с печеньками, но и яркие индивидуальные «фишки» - от пальм и обилия живых тропических растений до поддонов с песком под столами). Арендовать место в коворкинге, который будет интересен не только как место для удаленной работы, но и для посещения и фотосессий, захотят многие.

Еще один прекрасный вариант для вложений – производственные цеха. Сегодня, когда многие заводы стремятся уйти из города, они ищут подходящие площадки недалеко от городской черты. Особо востребованы локации с хорошей транспортной доступностью, железнодорожным сообщением, средней удаленностью от жилой застройки и возможностью организации работ с учетом требований экологической безопасности.

Покупая объект недвижимости, вы даете себе гораздо больше возможностей для заработка и развития бизнеса в любом направлении. Вкладывая в депозит, вы не только рискуете остаться без прибыли, но и ограничиваете себя.