Коммерческая недвижимость в первом полугодии 2025 года: спад сделок, растущий интерес к складам и индивидуальным форматам

Рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и России в целом по итогам первой половины 2025 года демонстрирует разнонаправленные тренды. С одной стороны — сокращение объёма сделок в отдельных сегментах и рост инвестиционной осторожности. С другой — явный интерес к складам, офисам под собственный бизнес и индивидуальным форматам типа build-to-suit. В статье рассказываем, что происходит на рынке, какие объекты пользуются спросом и куда движется коммерческий сектор в ближайшей перспективе.

Падение инвестиционной активности: итоги полугодия

По оценкам аналитических агентств, в первом полугодии 2025 года инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в Петербурге снизились на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили порядка 38 млрд рублей.

На этом фоне ожидается, что по итогам года общий объём вложений в коммерческие активы может составить не более 140–160 млрд рублей, а по пессимистичным прогнозам — около 70–80 млрд рублей. Для сравнения: в «докризисные» годы рынок Петербурга стабильно демонстрировал 120–180 млрд рублей вложений.

Что чаще покупают: структура сделок по типу недвижимости

1. Офисная недвижимость

Сохраняет доминирующую долю на рынке коммерческой недвижимости. Только за первое полугодие 2025 года общий объём сделок в офисном сегменте составил более 130 млрд рублей (по России), а Петербург уверенно удерживает второе место после Москвы по числу закрытых сделок.

Интересно, что меняется характер покупки: если ранее преобладали инвесторы, то сейчас всё чаще помещения приобретаются для собственных нужд компаний — так называемый «офис для себя». По разным оценкам, такие сделки составляют до 67% от общего объёма в сегменте.

2. Склады и логистика

Складской сегмент показывает уверенный рост. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области на склады приходится более 55% от общего числа заключённых сделок по логистике в первом квартале. Девелоперы всё чаще реализуют формат build-to-suit — строительство под конкретного арендатора. Это обусловлено низкой долей свободных площадей (в ряде районов вакансия ниже 2%) и ростом e-commerce.

3. Торговая недвижимость

Несмотря на уход ряда международных брендов, торговый сегмент демонстрирует устойчивость. В I квартале были зафиксированы крупные сделки с торговыми объектами: ТЦ «Мегаполис» (14 000 м²), «Адмирал» (10 000 м²), а также ряд уличных объектов в центральных районах города. Покупатели — в основном частные инвесторы и ритейлеры, расширяющие присутствие.

Форматы покупки: от крупных активов до малого метража

Спрос на коммерческую недвижимость в 2025 году распределяется следующим образом:

·      Крупные лоты (от 1 000 м²) интересны корпорациям и институциональным инвесторам, в том числе ЗПИФам (закрытым паевым инвестиционным фондам).

·      Средние форматы (300–600 м²) выбирают локальные компании под салоны, офисы, кафе и коворкинги.

·      Малые площади (до 200 м²) стабильно востребованы у индивидуальных предпринимателей, инвесторов под аренду и сервисных бизнесов.

Отдельно стоит отметить активность на рынке street-retail — уличных коммерческих помещений. Их приобретают как под собственный бизнес, так и под аренду с доходностью 10–13% годовых.

Перспективы и тренды на ближайшие месяцы

1. Устойчивость офисного сегмента

Офисная недвижимость остаётся базовым элементом бизнес-среды Петербурга. Повышенный спрос на небольшие помещения, гибкие коворкинги и собственные офисы подтверждает это. При этом застройщики стали активнее предлагать помещения с отделкой и мебелью — под формат «въезжай и работай».

2. Рост логистики

Складской сегмент демонстрирует потенциал благодаря оживлению внутреннего рынка, увеличению импорта из стран Азии и запуску региональных хабов. Build-to-suit становится ключевой моделью для крупных арендаторов.

3. Смена арендаторов в ТЦ

В торговой недвижимости сохраняется приток новых арендаторов. Место ушедших брендов занимают российские аналоги, маркетплейсы, шоурумы и местные производители. Объекты с высоким трафиком и устоявшимся спросом сохраняют капитализацию.

4. Повышение роли оценки рисков

Покупатели всё чаще обращают внимание на юридическую чистоту, наличие арендных договоров, техническое состояние объекта и прогнозируемость дохода. Инвестиции становятся более осознанными и долгосрочными.

Промежуточные итоги:

·      Объём сделок в Петербурге сократился до 38 млрд рублей за первое полугодие 2025 года, что отражает осторожность инвесторов.

·      Основной спрос сосредоточен в сегментах офисов и складов — для собственных нужд и под конкретных арендаторов.

·      Рынок движется к персонализированным форматам: build-to-suit, покупка «для себя», гибкие площади.

·      Торговая недвижимость адаптировалась к новой реальности — происходит перезаполнение и переориентация под локальные бизнесы.

·      Ожидается плавное восстановление активности во второй половине года, но на уровне новых условий: с повышенными требованиями к доходности, ликвидности и гибкости.