Кому элитные квартиры?
Опубликовано:
В лучшие времена
Действительно, еще год назад дела на рынке элитной недвижимости шли вполне успешно: как на дрожжах росло число новых игроков, а девелоперы, ранее работавшие на рынке массового жилья, стали реализовывать проекты в элитном сегменте, вследствие чего рынок существенно пополнился новым объемом предложения.
Однако спрос быстро рос и превышал предложение в несколько раз, особенно в условиях растущей доступности кредитных ресурсов. Конечно кредитование для рынка элитной недвижимости не так актуально, как для иных сегментов рынка недвижимости, однако и это сыграло свою роль. В целом же ценовая политика девелоперов была достаточно агрессивной, нередко они завышали класс проектов, появлялось множество псевдоэлитных, но скупались и они. Поэтому неудивительно, что основной спрос до начала финансового кризиса приходился на элитные объекты на начальной стадии строительства.
Экономия на элите
Рынок элитной недвижимости отреагировал на кризис не сразу. Цены перестали расти лишь в октябре 2008 года, а уже в ноябре впервые за последние 10 лет упали в рублях на 10%.
«Элитные квартиры не смогли сохранить свои цены, как многие верили,- говорит генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев.- Часто говорили, что элитная недвижимость почти не подешевеет, что у нее всегда есть свои покупатели, и у этих покупателей всегда есть деньги. Однако же цены реальных сделок снизились с пика лета 2008 года на 20% в рублях и соответственно на 40% в долларах и на 30% в евро, так что текущее снижение цен на недвижимость в валюте очень значительно. И замечательно, что рынок перешел 2 года назад на рубли. За счет девальвации цены в рублях упали за несколько недель вместо возможных месяцев. С другой стороны, несмотря на глобальность кризиса, произошедшее падение отбросило цены на недвижимость в рублях всего на один год назад».
Специалисты рынка отмечают, что в последние месяцы растет избирательность элитных покупателей, спрос сохраняется лишь на построенные объекты, а часть покупателей перешла с первичного на вторичный рынок.
Однако если сравнивать Петербург с другими регионами, даже такими привлекательными, как Краснодарский край, то становится очевидно: на спрос в Петербурге жаловаться не стоит. Так, согласно данным MACON Realty Group, в Краснодарском крае спрос на элитное жилье снизился в зависимости от района на 60 –100%, в соседнем Крыму – на 95%, в Болгарии – на 90%.
Риэлторы признаются, что кризис вывел на рынок уникальные объекты, которые в другое время никогда бы не появились в продаже. Например, если в элитном доме в историческом центре города раньше выставлялась на продажу одна квартира в год, то теперь их выставлено от пяти до десяти.
Кардинально возросла роль профессионального риэлтора. Покупателей стало меньше, поэтому снизилась эффективность рекламы. Продавец теперь согласен платить любые комиссионные, если у риэлтора есть покупатель на его квартиру. В то же время самому покупателю нужно авторитетное мнение риэлтора: какова рыночная цена объекта, не завышена ли она.
Еще одна тенденция кризисного времени – экономия на элите. В результате неправильно сформированной концепции проекта на этапе предевелопмента и экономии на качестве массовые застройщики, начавшие работу на рынке элитного домостроения, предлагают проекты, не соответствующие критериям и требованиям элиты. По оценке холдинга RBI, до 15% строящихся объектов могут перейти в более низкий класс из-за того, что первоначально были допущены ошибки при формировании концепции проекта, или в силу проводимых мер по оптимизации.
Эксперты отмечают, что в целом процесс выбора квартиры стал длительнее: большое предложение на рынке замедляет принятие решения о покупке. При этом базовые предпочтения покупателей остаются прежними: качественные характеристики проекта, комфорт и безопасность. Лишь на третье место сдвинулась лидирующая в докризисные времена престижность.
«Главное, на что сегодня следует обращать внимание: при заключении договора необходимо прописывать все ключевые характеристики проекта, чтобы не получить некачественный продукт в результате возможных мер по оптимизации проекта,- подводит итоги директор по маркетингу холдинга RBI Екатерина Гуртовая. – При большом объеме предложения на рынке есть риск выбрать продукт, лишь отдаленно напоминающий элитный».
О чем спор?
О самом понятии «элитная недвижимость» специалисты спорят уже не первый год. Пока единых критериев элитности нет, но вопрос в том, как именно эти критерии вывести и могут ли они быть одинаково справедливы для столицы, городов-миллионников и курортных районов?
Все дело в том, что с древнейших времен элита – это люди, добившиеся наивысших достижений в своей сфере деятельности и тем самым завоевавшие себе право на лидирующее положение в обществе. Однако сегодня большая доля общепризнанной элиты – деятели науки, культуры – отлучены от материальных благ. Поэтому, по словам профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии Геннадия Стерника, с точки зрения изучения элиты как покупателей, на рынке недвижимости на первый план выходит бюджет покупателя, уровень его доходов. Соответственно, главный критерий выделения элитной недвижимости – ее цена. Которая, кстати, диктуется продавцом, исходя из его субъективных представлений о продаваемом объекте. Ведь если нет критериев элитности, откуда взять обоснованную цену?
«Что клиент считает элитой, то для него ею и будет, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Многие покупатели рады обманываться, лишь бы причислить себя к элите.
Между тем свои критерии элитности уже определили для себя некоторые компании. Например, некая классификация элитного жилья есть в холдинге RBI. Здесь оно делится на класс АА, класс А и класс В. Соответственно, жилье класса АА находится в центре города, имеет более одного машиноместа на семью, возможность свободной планировки квартир, бассейн, фитнесс-зал, сигарную и детскую комнаты и т.п. Класс А отличается меньшей обеспеченностью машиноместами, невозможностью планировки квартир и меньшим объемом инфраструктурных объектов. Ну а класс В и вовсе не отличается от жилья бизнес-, а то и эконом-класса, за исключением выгодного местоположения в историческом центре города или на ключевых городских магистралях: меньше одного машиноместа на семью, не предусмотрено возможности планировки квартиры, нет объектов инфраструктуры. Средняя стоимость квадратного метра такого жилья, по данным холдинга, чуть более 112 тысяч рублей за квадратный метр, то есть стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе. Многие специалисты не согласны с такой классификацией, считая по-настоящему элитным жильем лишь класс АА.
С другой стороны, четкую классификацию элитного жилья, справедливую для страны в целом, тоже сделать сложно: «В Петербурге необходимо уделять первостепенное внимание особенностям классификации объектов вторичного рынка, – говорит Геннадий Стерник. – Того самого «элитного антиквариата», который делает неотразимым лицо города. Историческая, культурная аура могут при прочих равных условиях существенно увеличить цену объекта на вторичном рынке: «антикварная недвижимость» Петербурга даже без реконструкции квартир достигла в листах ожидания цены в 40-60 тысяч долларов за кв.м..
Что ж, хотя бы по этому поводу эксперты приходят к единому мнению: такой «антиквариат» – несомненно элитный.
Елена Иванова