Главная Статьи Аналитика Мнимая доступность

Мнимая доступность

Опубликовано:

acticle picture

Жилье доступно?!

По данным нашего аналитического центра, в первом квартале 2009 года индекс доступности жилья в России снизился. Индекс доступности жилья показывает срок, за который семья может заработать на квартиру, на основании данных Госкомстата о доходах и расходах населения. Среднедушевые доходы, используемые в расчете, учитывают среднюю зарплату, в зависимости от региона, а также доходы предпринимателей, социальные выплаты, доходы от собственности и пр. Из доходов вычитаются расходы на текущее потребление (потребительская корзина, а также обязательные платежи и сборы). Средний размер домохозяйства в расчете – три человека. Средняя площадь квартиры на вторичном рынке берется равной 51 кв.м, на первичном рынке – 84 кв.м.
В 2009 году по сравнению с 2008 произошло снижение индекса доступности жилья. Снижение в среднем по стране оценивается в 9% на первичном рынке (с 12,4 до 11,2 лет) и 3% на вторичном рынке (с 8,1 до 7,8 лет). Результаты по Москве – снижение с 9,8 до 8,6 на первичном рынке, с 6,9 до 6,6 на вторичном. По Петербургу – снижение с 16, 4 до 15,5 на первичном рынке и, что интересно, рост с 8,2 до 9 на вторичном. В целом, несмотря на отдельные отклонения, результаты означают, что доступность жилья выросла.

Год назад на вторичном рынке жилье было наиболее доступно (из 18 крупнейших регионов страны) в Тюменской, Кемеровской и Челябинской областях. В 2009 году жилье на вторичном рынке наиболее доступно в Тюменской области, Красноярском крае, Челябинской области. На первичном рынке за год тройка лидеров, состоявшая из Тюменской, Кемеровской и Свердловской областей, теперь включает Тюменскую и Свердловскую область, а также Татарстан. За год доступность жилья больше всего выросла в Красноярском крае, Пермском крае и Дагестане, а снизилась в Московской, Кемеровской и Новосибирской областях.

Хотя доступность жилья в целом выросла, число сделок на рынке, напротив, снизилось как минимум на треть. Дело в том, что тенденции рынка не объясняются только соотношением доходов населения и цен на жилье, исходя из которого и считается индекс доступности. Из 1,5 млн сделок купли-продажи, совершенных в России в 2008 году, треть была закрыта с использованием жилищных кредитов. При современных процентных ставках количество домохозяйств, которым доступны жилищные кредиты, снизилось как минимум в три раза, а статистика Центрального банка показывает, что сегодня выдается уже в пять раз меньше кредитов, чем год назад. Таким образом, только за счет коллапса системы кредитования жилья количество сделок сократилось на четверть.
 

Падение боевого духа

Во многом активность покупателей на рынке определяется их психологическим настроем. Когда на рынке главенствует оптимизм – как в отношении экономики страны в целом и личного финансового положения в частности, так и касательно роста цен на жилье, – участники рынка склонны совершать сделки даже с переплатой относительно «справедливой» цены. В настоящее же время опасения жителей России относительно стабильности своих доходов и наличия работы в будущем, а также ожидания дальнейшего снижения цен на жилье тормозят их активность на рынке. Этот фактор, вкупе с уходом с рынка инвесторов, обусловил снижение количества сделок еще на 10-15%. Совершаются в основном сделки, связанные с семейными обстоятельствами, сменой места жительства или незначительным улучшением жилищных условий.

На ситуацию на первичном рынке в России влияет еще и глубокий скептицизм покупателей и кредиторов, которые в большинстве своем не верят, что дома, в которые им предлагают вложить деньги, будут построены. Это разгадка парадокса – доступность новостроек выросла за счет снижения цен, но количество сделок мало.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.