НДС 22% с 1 января: как скажется на рынке недвижимости

С 1 января 2026 года в России планируется повышение налога на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 22%. Решение обсуждается как одно из ключевых в налоговой политике, и его последствия затронут все сферы экономики. Недвижимость — один из наиболее чувствительных рынков, где любая дополнительная нагрузка быстро отражается на цене квадратного метра и на настроениях покупателей.

Что изменится

НДС — это косвенный налог, который включается в стоимость товаров и услуг. Для строительной отрасли его рост означает:

-      удорожание стройматериалов;

-      повышение стоимости подрядных работ;

-      рост себестоимости строительства.

Формально покупатели квартир в новостройках освобождены от НДС: застройщики платят налог с реализации, но компенсируют его рост увеличением цен. На вторичном рынке НДС напрямую не применяется, однако косвенное влияние будет значительным.

Как повышение НДС повлияет на рынок новостроек

1.      Рост себестоимости. По оценкам аналитиков, увеличение НДС приведёт к росту себестоимости строительства на 3–5%. Для массового сегмента это означает удорожание 1 кв. м на 5–10 тыс. рублей.

2.      Подорожание квартир. Девелоперы, особенно в Петербурге и Москве, будут перекладывать издержки на покупателей. В среднем цены на первичку могут вырасти на 5–7% в течение 2026 года.

3.      Сжатие маржи. Небольшие застройщики с ограниченными ресурсами окажутся под давлением: они не всегда смогут переложить расходы на покупателей и будут снижать рентабельность.

4.      Акции и рассрочки. Для удержания спроса девелоперы будут предлагать больше маркетинговых инструментов: скидки на отделку, беспроцентные рассрочки, сниженные первоначальные взносы.

Влияние на вторичный рынок

На «вторичке» НДС не начисляется, но косвенные эффекты проявятся:

-      рост цен на ремонт и услуги подрядчиков сделает покупку квартиры без отделки менее выгодной;

-      повышение цен в новостройках подтолкнёт часть спроса на вторичный рынок, что может привести к умеренному росту цен на ликвидные квартиры (на 2–3%).

Однако спрос здесь также будет сдерживаться высокими ставками по ипотеке и снижением доходов населения.

Загородная недвижимость и коммерческий сегмент

·      Загородный рынок. Удорожание стройматериалов (кирпич, бетон, металл) напрямую скажется на стоимости коттеджей и таунхаусов. Строительные компании уже предупреждают о росте цен в 2026 году на 7–10%.

·      Коммерческая недвижимость. Здесь эффект будет наиболее заметен: все арендаторы платят НДС, и рост ставки увеличит расходы бизнеса. Часть компаний может отказаться от аренды дорогих офисов в пользу удалённого формата.

Влияние на ключевую ставку

Вопрос о компенсации роста налоговой нагрузки через денежно-кредитную политику остаётся открытым. Однако аналитики уверены: снижения ключевой ставки в ближайшей перспективе ждать не стоит.

-      Сейчас ставка составляет 17%.

-      Повышение НДС усилит инфляционные ожидания.

-      Центробанк, скорее всего, сохранит жёсткую политику, чтобы сдержать рост цен.

Это означает сохранение дорогой ипотеки и снижение доступности жилья для широких слоёв населения.

Как поведут себя покупатели

1.      Отложенный спрос. Часть семей откажется от покупки, надеясь на стабилизацию цен или новые госпрограммы.

2.      Ажиотаж в конце 2025 года. Традиционно перед вступлением налоговых изменений в силу наблюдается всплеск сделок: покупатели стараются «застолбить» квартиру по старым ценам.

3.      Рост интереса к альтернативам. Часть спроса уйдёт в аренду, загородные участки без подряда или более дешёвые регионы.

 

Повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года приведёт к росту себестоимости строительства и, как следствие, к удорожанию квадратного метра.

·      На рынке новостроек рост цен может составить 5–7% уже в следующем году.

·      На вторичке влияние будет косвенным, но часть покупателей сместится туда в поисках более доступных вариантов.

·      В коммерческой недвижимости расходы вырастут особенно заметно, что усилит давление на арендаторов.

·      Снижения ключевой ставки ждать не стоит: ипотека останется дорогой, и спрос будет сдержан.

Для покупателей осень 2025 года может стать последним окном возможностей приобрести жильё по относительно доступным ценам. С января рынок начнёт новую волну подорожания, и это коснётся практически всех сегментов недвижимости.