Недоступная ипотека и остановка продаж: что ждет рынок недвижимости?

События последних дней не могут не сказаться на рынке недвижимости России – вероятнее всего, он изменится кардинально. Сегодня многие застройщики останавливают продажи, потому что не готовы продавать квадратные метры по старым ценам, а банки замораживают возможность получить ипотеку, произошло и повышение ключевой ставки. Что ждет нас дальше? Собрали актуальные мнения.

Февраль 2022

Стабильность рынка недвижимости последнего года внезапно закончилась – февраль текущего года будут вспоминать долгие годы. Сегодня невероятно трудно представить, что будет с рынком недвижимости – каким компаниям удастся выстоять, какие его покинут, все ли дольщики дождутся своих квартир: такого история еще не знала. Однозначно лишь одно – рынок недвижимости пострадает сильно, и не о каких привычных инструментах покупки и ипотеки не может идти речи. Также бессмысленно и прогнозировать какие-то варианты развития событий – сегодня, пожалуй, самое неопределенное время не только в сфере недвижимости, но и во всех сферах – от банковской деятельности до логистики, от ритейла до мелкого бизнеса.

Паника, которая затронула и деятельность на первичном рынке, выразилась в прекращении продаж и повышении цен. Многие застройщики не открывают продажи и сейчас – все дело в том, что они не могут установить цены и оставлять их на прежнем уровне, потому что курс рубля нестабилен. Обвинять застройщиков в их стремлении заработать неуместно – скорее, они пытаются выработать такую ценовую политику, которая не подорвет их возможность осуществлять деятельность в будущем. Так или иначе, девелоперы имеют право на такую реакцию – никто прежде не сталкивался с подобными ситуациями, поэтому большое влияние на конкретного застройщика оказывают и человеческий фактор, и мнение тех экспертов, которые работают в компании. Отметим, что единой стратегии у девелоперов нет – некоторые не повышают цен, прочие же увеличивают стоимость квадратного метра сразу на 10%.

День X

25 февраля стал особенным днем на рынке недвижимости – в этот день в офисы застройщиков поступило на четверть звонков больше, чем в обычные дни, а на вторичном рынке было на 50% больше просмотров квартир. Следующий день стал еще более активным, и это неудивительно: люди пытаются сохранить свои сбережения, вложившись в более крепкую валюту – недвижимость. Даже если в ближайшее время рубль сильно упадет, и стоимость квадратного метра относительно остального мира станет ниже, чем прежде, есть вероятность, что впоследствии цены подтянутся – конечно, надеяться, что это произойдет в ближайшее время, не стоит, но в долгосрочной перспективе такая вероятность имеется.

25 февраля люди, понимая, что нас ждет неминуемая инфляция, пытались получить ипотеку по выгодной ставке. Один из главных банков страны выдал всем отказ, хотя большая часть заявок исходила от покупателей с большой белой заработной платой. Возможность повторной подачи предоставляется только через два месяца – видимо, банковское учреждение надеется за это время хоть как-то определить дальнейшую стратегию. Однако же, некоторые банки продолжали выдавать ипотечные займы все дни – ряд из них давал возможность получить займы в рамках семейной ипотеки.

Купить любой ценой

Примечательно, но многие покупатели выходят на сделки без просмотров, даже если дом уже построен, или если речь идет о вторичном рынке. Все хотят сэкономить время и скорее получить ключи – желательно день в день. Такой эффект вполне ожидаем в связи с ситуацией, санкциями и паникой. Банкоматы (в особенности, валютные), были опустошены еще в первый день после наступления – что же касается сделок на рынке недвижимости, то продавцы стали предпочитать расплачиваться наличными.

Повышение ставок

Беспрецедентное повышение ставок произошло сначала 27 февраля (первым об этом сообщил ВТБ, подняв минимальную ставку по ипотеке до 15,3%). В некоторых банках ставка превысила 17%. С учетом событий понедельника, можно с уверенностью сказать, что не за горами и дальнейший рост ставок. Некоторые банки пока что не выдают ипотеку – это Альфабанк, Газпромбанк, «Открытие», Совкомбанк, «Абсолют банк», «Уралсиб», банк «Санкт-Петербург» и МКБ. Очевидно, что ипотека стала фактически недоступна для большинства покупателей. Стоимость квадратного метра оказалась столь высока после пандемии именно в связи с низкими ипотечными ставками – теперь же покупка жилья по такой цене и по высокой ставке нереальна, потому что ежемесячный платеж окажется слишком велик.

Для многих застройщиков это патовая ситуация – еще недавно в сегментах «эконом» и «комфорт» доля сделок с ипотекой достигала 80%. Теперь продажи просто встали. Те компании, которые преимущественно продавали жилье за прямые деньги, оказались в более выигрышном положении. Также большую выгоду получили застройщики, чьи объекты находятся на высокой стадии готовности – в связи с текущими событиями покупатели боятся приобретать жилье в объектах, которые только выведены в продажу.

Апокалипсис сегодня. Или завтра?

Многие восприняли остановку продаж в ряде новостроек как плохой знак, однако это не так – девелоперы взяли паузу, не потому что останавливают строительство, а потому что им нужно разобраться в ситуации, оценить перспективы и определить для себя ценовую политику, стратегию ведения бизнеса в сложных экономических условиях.

Бросит ли государство застройщиков, продажи у которых встанут? Эксперты утверждают, что нет, что, когда ситуация стабилизируется, можно ожидать появления государственной ипотеки со ставкой 10-12%. Насколько это реально, говорить рано, да и урегулирование текущих проблем может занять большое количество времени. Скорее всего, выдаваться она будет только на первое жилье, чтобы ей не смогли воспользоваться инвесторы.

Также пока доступной в некоторых банках остается субсидированная ипотека – в частности, семейная. Однако надеяться на то, что ее продолжат выдавать, не стоит – никому не будут невыгодны такие условия. Кроме покупателя, конечно. Но кто его спросит?

Старые прогнозы: можно ли им верить?

Любые старые прогнозы можно забыть – теперь все эксперты будут отталкиваться от новых вводных, которые, вероятно, на долгие годы изменили жизнь россиян. Некоторые специалисты утверждают, что в ближайшее время будет наблюдаться большой всплеск на рынке – все будут стремиться быстро провести намеченные сделки, воспользоваться семейной ипотекой, вложить деньги в недвижимость. Как долго это будет продолжаться, сейчас понять сложно, но в будущем рынок может ждать длительный застой. Поэтому, если вы хотели купить или продать квартиру, то сейчас – самое время. Однако к выбору жилья нужно подходить разумно, чтобы не лишится и денег, и жилья. Сданные новостройки, а также ЖК от крупных застройщиков со скорой сдачей – оптимальный выбор.

Переход на валюту: реально ли такое?

Уже сегодня можно найти объявления, где люди предлагают купить квартиру за евро или доллары. По закону такие сделки запрещены, однако, если пользоваться банковской ячейкой, то средства можно передавать в любом виде. В договоре будет указываться сумма в рублях по текущему курсу (во всяком случае, так делают в ряде стран, где с курсом национальной валюты имеются проблемы).

Граждане, которые хранят деньги в рублях, будут стремиться как можно быстрее приобрести жилье и будут согласны практически на любые условия. Те, кто хранит средства в валюте, возможно возьмут паузу, чтобы разобраться, что происходит и дождаться максимально выгодного для себя курса. Но вероятность того, что большая часть сделок на вторичном рынке будет осуществляться в валюте, вполне реальна. На первичном рынке такого ожидать не стоит – застройщикам, как и прежде, потребуется соблюдать закон не только на словах.