Осенняя стабилизация

Спад активности на рынке жилья летом – традиционное сезонное явление. А в сентябре люди возвращаются из отпусков, что положительно отражается на количестве сделок с недвижимостью. Это лето не стало исключением. В летние месяцы спрос на жилую недвижимость снизился по сравнению с маем на 20%, предложение сократилось в целом по всем сегментам на 10%. Восстановление показателей рынка началось лишь с завершением отпускного периода, в августе. В результате сентябрь вернул майские показатели по спросу и предложению.
За лето, с 1 июня 2009 года, средняя цена на рынке вторичного жилья изменилась чуть более чем на 5%. Снижение цен на первичном рынке оказалось еще менее значительным – порядка 4-5%. С середины августа показатель средних цен на вторичную недвижимость в Петербурге остается практически неизменным. За неделю с 17 по 24 августа индекс впервые за год показал плюсовое значение: средняя цена выросла на 0,3%. На стабилизацию цен вторичного рынка отреагировали строительные компании города. С 7 по 14 сентября в плюсе оказался и индекс средних цен на рынке первичного жилья. Компания «Лидер Групп» официально объявила о повышении цен на 5-7% по всем своим строящимся объектам. С октября повысил цены «ЮИТ». Ряд застройщиков также не исключили такой возможности. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра жилья на петербургском вторичном рынке находится в районе 83 тыс. рублей.
Стоит обратить внимание на возросший летом интерес к квартирам бизнес- и элит-класса. С начала кризиса спроса в этом сегменте рынка не было вообще. Тем не менее, несмотря на прошедшую коррекцию, сегментация спроса и предложения по-прежнему различна. По данным нашего агентства, на вторичном рынке предложение жилья комфорт– и бизнес-класса сегодня превышает спрос, а в сегменте эконом-класса, напротив, спрос примерно в полтора раза больше предложения.

 

То, что уже несколько недель на вторичном рынке жилья не меняются цены, говорит о том, что рынок вошел в стабилизационный период. Теперь возможны два сценария развития ситуации. Согласно первому, рынок будет стабилен: цены будут меняться то вниз, то вверх в пределах 1%, новые объекты будут выходить на рынок по существующим рыночным ценам. Второй сценарий предполагает выход на рынок отложенного спроса и части инвесторов, которые начнут скупать недвижимость на низком рынке. В этом случае возможен плавный, на 1-1,5% в месяц, рост цен. Очевидно, что потенциал снижения цен уже исчерпан. Более того, за последние два месяца цены на жилую недвижимость в долларовом исчислении выросли, так как снижение курса доллара было более существенным, чем снижение цен на недвижимость. Предложение будет увеличиваться при любом сценарии, но трудно определить объем роста, поскольку не известно, какая часть потенциальных продавцов отложила сделку с недвижимостью в связи с летним снижением рынка.
Спрос на первичную недвижимость сегодня в разы ниже, чем до кризиса, поскольку очень велико недоверие к финансовому положению застройщика. Восстановится спрос на первичном рынке лишь после полного выхода экономики из кризиса, через 1-2 года. Можно подсчитать, что в этом году будет введено в полтора раза меньше жилых площадей, чем в прошлом году. Если рынок пойдет по второму сценарию развития, то спрос, как минимум, сбалансирует, а возможно, и превысит предложение.
В целом, я склоняюсь к тому, что до конца года возможно лишь небольшое, на 2,5-5%, повышение цен. До февраля рынок будет стабилен, после чего произойдет сезонный спад активности рынка (не более чем на 1%), а с марта – плавный рост.