Почему «первичка» дорожает быстрее «вторички»?

В последние годы можно отметить такую тенденцию – стоимость квадратного метра на первичном рынке растет, а на вторичном, если и увеличивается, то гораздо медленнее. Более того, иногда стоимость квартиры в строящемся доме превосходит цену на аналогичное жилье в соседнем здании более раннего года постройки. На первый взгляд, подобное ценообразование кажется странным, однако происходит это по множеству объективных причин.

Особенности формирования цены

В 2020-м году цены на первичную недвижимость выросли. Большая часть квартир продается по цене от 120-140 тысяч за квадратный метр. Это значит, что 30-метровая студия в строящемся жилом комплексе на краю города уровня «эконом » или «комфорт» обойдется приблизительно в 3,5-4 миллиона рублей. Вместе с тем за те же 4 миллиона можно найти вполне приличное однокомнатное жилье в спальном районе Петербурга, в уже обжитой его части с отлично развитой инфраструктурой, но в «доме-корабле».

Многие скажут, что реально подобрать студию в новостройке всего за 2,5 миллиона. Скажут, и несколько покривят душой – дело в том, что подобные цены уже давно ушли в прошлое – сегодня за эти деньги в пределах городской черты есть лишь несколько предложений, и большая их часть либо располагается на большом удалении от станций метрополитена и цивилизованной части Санкт-Петербурга, либо обладает исключительно маленьким метражом, или же (и это наиболее частый случай) – имеет статус не квартиры, а апартаментов.

Если же говорить о сегментах «комфорт » и «бизнес», для них цены на «квадрат» начинаются от 150 и 180 тысяч рублей соответственно. А это значит – студии стоят от 4-6 миллионов, «однушки» от 6-7 миллионов рублей, «двушки» реально приобрести по цене от 9-10 миллионов рублей.

Чем обеспечивается высокая цена? Ответить не трудно – множеством преимуществ, которые предлагают современные застройщики.

Инженерные коммуникации

Старые дома оснащены коммуникациями времен СССР. Постоянные поломки, протечки, сырость, прорывы труб и неприятные запахи – вот что сопровождает проживание в таких постройках.

Что же касается современных девелоперов, то они оснащают свои дома:

·         Качественными полипропиленовыми трубами;

·         Встроенными в пол конвекторами с терморегуляторами;

·         Центральным кондиционированием;

·         Коллекторным водоснабжением;

·         Дополнительной системой очистки воды.

Все эти системы подключаются к программе «умный дом», и собственник получает возможность управлять микроклиматом своей квартиры через приложение, жить более экологично, тратить меньше денег на электроэнергию.

Планировочные решения

В советских и дореволюционных домах превалируют стандартные планировки – длинные коридоры, крохотные санузлы, скромные по площади кухни. Даже если квартира просторная, далеко не всегда удается использовать ее рационально – некоторые квадратные метры остаются недоступными для установки мебели из-за неграмотного расположения помещений. Сделать перепланировку – не всегда реально: этому могут мешать бюрократические препоны, наличие несущих стен и запрет на перенос мокрых зон.

В современных домах удастся найти планировку по душе – с большой кухней-гостиной, несколькими санузлами, гардеробными и постирочными, или даже с просторной видовой террасой. Часто можно встретить приемлемые по цене квартиры с панорамным витражным остеклением, каминами, встроенными саунами и другими «фишками».

Безопасность и удобство

Новый дом отличается от старого, прежде всего, уровнем износа перекрытий, а также комфортом проживания. Здесь не придется подниматься в квартиру на старом дребезжащем лифте или наощупь бежать по темной лестнице, которую в последний раз перекрашивали лет пятнадцать назад.

Комфортабельные места общего пользования (нередко оформленные по индивидуальному дизайн-проекту), новые качественные лифты, удобный заход (во многих жилых комплексах сегодня оборудуются входные группы, подходящие для маломобильных групп населения), яркое освещения и свежий ремонт всех зон – вот что отличает новостройки последних лет. Кроме того, даже в домах эконом-класса по периметру здания, в МОПах и лифтах ставят видеокамеры, фиксирующие все происходящее и передающие информацию на диспетчерский пункт в режиме реального времени.

Безопасности в нынешних ЖК уделяется большое внимание. Это и доступ на территорию по электронному ключу, и работа службы диспетчеров, охраны, и отсутствие автомобилей во дворах. Девелоперы все чаще разрабатывают проект таким образом, что доступ во дворы на авто разрешен в экстренных случаях, либо же с лицевой стороны фасада.

Благоустройство территории

Гуляя по центральным районам можно заметить, что детские площадки тут если не редкость, то явление не рядовое – они есть не в каждом дворе, а там, где их все-таки установили, они не могут похвастаться особым разнообразием детских активностей. Застройщики же обеспечивают свои ЖК современными детскими и игровыми площадками с безопасным покрытием, оформляют зоны для отдыха малыми архитектурными формами, устанавливают во дворах тренажеры, будки для обмена книгами, организовывают велодорожки и велостоянки. На первых этажах корпусов размещают не только коммерческие помещения, но и колясочные, кладовки для хранения сезонных вещей, сервисные службы. Для автомобилей оборудуются подземные и отдельно-стоящие крытые паркинги.

Территория комплексов озеленяется и облагораживается – в рамках конкурентной борьбы каждый уважающий себя застройщик стремится сделать свой объект лучше соседних. Бывает, что девелоперы строят и социальные, и торгов-развлекательные объекты – в этом случае прямо на территории новостройки появляются детские сады, школы, торговые комплексы, фитнес-центры и рестораны.

Высокая ликвидность

Еще одна причина повышенной стоимости квартир в ряде ЖК – их ликвидность. К примеру, купив «однушку» в старом доме в районе Пионерской за 4 миллиона вы не сможете ее сдавать дороже чем за 25-28 тысяч рублей: никто не заинтересуется вашим предложением даже несмотря на удачное местоположение, если в парадную не очень приятно заходить, под окнами всегда распивают спиртные напитки, а от потолка отваливаются хлопья старой побелки. В то же время, купив студию в апарт-отеле на Василеостровской или около Черной речки за те же 4-5 миллионов, вы можете рассчитывать на значительно более высокую отдачу – сдать такую квартиру (особенно при наличии готовой отделки) удастся за 35-40 тысяч рублей.

Еще один плюс – если вы покупаете квартиру в строящемся объекте, после сдачи она обязательно вырастет в цене (иногда ценовой «прирост» составляет до 30-40% от изначальной стоимости). Квартира, купленная в старом доме, будет дорожать только в рамках общей инфляции.

Таким образом, слегка «переплатив» на старте, вы сделаете гораздо более выгодное вложение. А если вы привлекаете ипотечные средства, то и сэкономите на процентах – на новостройки гораздо проще получить ипотечный займ по сниженной ставке. Это связано с тем, что застройщики сотрудничают с банковскими учреждениями и формируют партнерские программы, в рамках которых ставка может быть снижена на целых 2-4%.