Продажи новостроек в сентябре: последний вагон семейной ипотеки разогнал рынок

Сентябрь 2026 года оказался для рынка новостроек Петербурга и Ленобласти почти месяцем ажиотажа. В двух регионах зарегистрировали 6169 розничных сделок по ДДУ и уступкам на 246,7 тыс. кв. м. Это на 33% больше августа. По площади и денежному объему сентябрь стал лучшим месяцем года, а по числу проданных лотов уступил только январю.

Главная причина всплеска — не внезапный рост доходов покупателей. С 1 октября изменились условия семейной ипотеки, и последняя неделя сентября превратилась в гонку за прежней ставкой 6%.

Петербург: квартир почти столько же, денег больше

В Петербурге в сентябре зарегистрировали 3401 сделку — на 41% больше, чем месяцем ранее. Средний реализованный лот стоил около 13,5 млн рублей и практически не изменился к августу.

Зато год к году картина показательнее. Количество сделок оказалось на 1% ниже сентября 2025-го, а оценочная выручка выросла на 11% — до 45,8 млрд рублей. Средняя стоимость проданного лота прибавила 12%.

То есть по числу квартир рынок почти не вырос, а в деньгах застройщики продают больше. Причина — цены.

При этом «выручка» Dataflat — оценочная стоимость заключенных сделок, включая деньги, которые при рассрочке поступят позже. Это не бухгалтерская прибыль девелоперов и не их рентабельность.

Ленобласть становится главным источником роста

Если Петербург лишь приблизился к прошлогоднему сентябрю, Ленобласть показала скачок. За месяц зарегистрировали 2768 лотов — на 24% больше августа и на 58% больше сентября 2025 года.

Средняя цена реализованной квартиры составила около 8,1 млн рублей — примерно на 5% выше августовской и на 11% выше прошлогодней.

Разница с Петербургом превышает 5 млн рублей на квартиру. На фоне дорогой ипотеки это уже не просто вопрос географии: для семьи важен размер кредита и ежемесячного платежа. В результате на Ленобласть пришлось около 45% всех сентябрьских продаж агломерации.

Август и сентябрь — два разных рынка

По актуальному сравнению Dataflat, сентябрь дал плюс 33% по количеству сделок и плюс 37% по оценочной выручке к августу. Доля ипотеки поднялась с 56 до 61%.

В Петербурге ипотекой сопровождалось 56% сделок — примерно 1,9 тыс. регистраций. По всей агломерации при доле 61% речь идет примерно о 3,76 тыс. ипотечных сделок.

Но сентябрь нельзя считать началом устойчивого роста. Часть октябрьского и ноябрьского спроса покупатели просто перенесли вперед.

24 сентября Минфин опубликовал новые условия семейной ипотеки. Для Петербурга и Ленобласти с 1 октября ставка для семьи с одним ребенком выросла с 6 до 12%, с двумя — до 10%, с тремя — до 8%. Прежние 6% сохранились для семей с четырьмя детьми, для пяти и более ставка снизилась до 4%.

Для большинства потенциальных покупателей это означало резкое удорожание кредита. Поэтому несколько дней между публикацией правил и их вступлением в силу стали для рынка настоящим дедлайном.

Сколько квартир купили именно по семейной ипотеке

Здесь точной общерыночной цифры нет — и придумывать ее не стоит.

Dataflat показывает наличие ипотеки в зарегистрированной сделке, но не разделяет кредиты на семейные, рыночные и другие программы. Единой открытой статистики банков по числу именно квартир, купленных по семейной ипотеке в Петербурге и Ленобласти за сентябрь, также нет.

Есть данные отдельных игроков. В ПСК в сентябре на семейную программу пришлось 79% ипотечных сделок против примерно 60% в предыдущие два квартала. ВТБ по России оформил более 3,4 тыс. семейных ипотек, причем около каждой пятой сделки пришлось на Петербург и Ленобласть. Это примерно 680 кредитов одного банка, но не все они обязательно относятся к новостройкам.

Сбер в сентябре выдал семейной ипотеки на 302,8 млрд рублей по России — в 2,2 раза больше августа. При этом семейная программа обеспечила 84% ипотечных выдач банка на первичное жилье.

То есть именно семейная ипотека стала главным мотором сентябрьского рывка. Но переводить долю одного банка или застройщика на весь рынок было бы некорректно.

Последняя неделя еще проявится в октябре

Есть и статистическая ловушка. Dataflat относит сделку к месяцу регистрации в Росреестре, а не к дате, когда покупатель выбрал квартиру или подписал кредитный договор. Поэтому часть сделок, оформленных на старых условиях до 30 сентября, зарегистрируется уже в октябре.

Из-за этого октябрьская статистика может некоторое время выглядеть лучше реального текущего спроса.

Тем не менее участники рынка ожидают охлаждения. Сентябрь собрал тех, кто и так собирался купить жилье осенью, но решил не рисковать новой ставкой. Для семей с одним ребенком ипотека в Петербурге подорожала сразу вдвое — с 6 до 12%.

Сентябрь поэтому оказался одновременно сильным и тревожным: продажи выросли на треть, выручка — еще быстрее, ипотека снова заняла более 60% рынка. Но этот результат сформирован во многом не улучшением доступности жилья, а страхом ее потерять.

Настоящее состояние рынка покажут октябрь и ноябрь — когда в статистике останутся уже не те, кто успел запрыгнуть в последний вагон старой семейной ипотеки, а покупатели, готовые приобретать квартиру по новым правилам.