С чем рынок недвижимости встретил 2023 год? Итоги прошлого года в цифрах и фактах

2022 год был непростым – кризис, нестабильность валют, рост цен на строительные материалы, уход ряда компаний с рынка – в сфере недвижимости произошло немало изменений. Мы собрали для вас основные факты и подвели итоги. Заранее успокоим: статистика не такая тревожная, как можно предположить. И, что самое главное, конец года дал надежду на возвращение докризисных показателей в долгосрочной перспективе. Но обо всем по порядку.

Стагнация цен… или их снижение?

Первый квартал 2022 года ознаменовался резким ростом стоимости квадратного метра – особенно большие результаты показали квартиры бизнес-класса. Что примечательно, именно этот сегмент не просел и в сложный третий квартал 2022 года. По итогам IV квартала прошлого года основное проседание по ценам коснулось вторичного рынка – в Петербурге квартиры в домах старой застройки подешевели в среднем на 1,6%. В комфорт-классе цена снизилась на 1,1%. В бизнес-классе цены на жилье остались практически без изменений, просев всего на 0,4%. Средние цены составляют порядка 380-400 тысяч рублей в сегменте «премиум» и около 230-240 тысяч рублей – в классе «комфорт». То есть, рынок находится на этапе стагнации. Хороший знак, что цены на «первичку» не падают – это значит, что вкладываться в бетон все еще выгодно.

Просадка вторичного рынка связана, прежде всего, с сокращением темпов продаж и значительным ростом предложения.

Изменения спроса

В сравнении с 2021 годом было отмечено снижение спроса на 27% (при пересчете на квадратные метры). Начиная с конца весны в Петербурге ежемесячно проходило около трех-четырех тысяч сделок – в феврале-марте этот показатель находился на уровне пяти-шести тысяч. Однако, в связи с ростом цен в начале года в денежном выражении спрос упал всего на 15-17%.

Есть и хорошие новости – в декабре продажи выросли на 13% относительно ноября. Начиная с лета, такое произошло впервые. И это действительно позитивный момент – это значит, что покупатели вновь стали интересоваться новыми предложениями, а застройщики нашли способ повысить спрос. Наше мнение – спрос увеличился благодаря появлению выгодных предложений от девелоперов (включая яркие программы по рассрочке, субсидирование ипотеки). Повлияло и продление государственной льготной ипотеки.

Ипотека бьет все рекорды

В современном Петербурге 88% сделок проходит с применением ипотечных займов. В сентябре этот показатель находился на уровне 82%, а за год до этого и вовсе составлял 67%.

Несмотря на то что льготная ипотека видоизменилась (ставка по ней выросла с 7% до 8%), она осталась востребованной. Ее сохранение позволило сохранить имеющийся объем сделок и в каком-то смысле даже увеличить его. Позитивный сигнал – появление IT-ипотеки и расширение семейной ипотеки.

Если ранее воспользоваться семейной ипотекой со ставкой от 5-6% могли только семьи, где один из детей родился позднее 1 января 2018-го года, то сегодня достаточно, чтобы в семье было двое несовершеннолетних детей – и абсолютно неважно, какой у них год рождения.

Об апартаментах

Сложная ситуация сложилась на рынке апартаментов – ведь на этот сегмент не распространяется действие льготных программ. Застройщикам пришлось дважды находить решение. Сначала они предложили покупателям субсидии на ипотечные ставки (и когда реальная ставка составляла 13-17%, апартаменты приобретались в ипотеку по ставкам 8-9% благодаря поддержке девелоперов), однако в скором времени такой вариант продаж стал практически невозможен из-за запретов со стороны властей. Сегодня многие девелоперы предлагают выгодную рассрочку для своих покупателей – к примеру, компания RBI продает юниты в проектах ARTSTUDIO по программам 15-85 (первый платеж составляет 15%, второй – через год, 85%) и 15-25-60 (первый платеж 15%, второй через полгода – 25%, остаток через 12 месяцев после подписания договора). Интересно, что удорожания нет – юниты стоят так же, как при 100% оплате.

Тем не менее, покупка апартаментов сегодня остается выгодной только при наличии полной суммы – приобретение в ипотеку снизит предполагаемый доход от сдачи практически до нуля.

Выводы

Если обобщить все вышесказанное – рынок находится в режиме стагнации, но под конец года стал «оживать». Наиболее выгодными сегментами для вложений остаются квартиры бизнес- и комфорт-классов. Самый большой рост цен показало жилье со стоимостью квадратного метра выше среднего. И, что главное, инфляция за 2022 год составила порядка 12%, а рост стоимости квартир на «первичке» превысил 20%. Вторичное жилье, в свою очередь, переживало не самые лучшие времена.

Подборка проектов бизнес-класса

Собрали для вас несколько жилых комплексов бизнес-класса, которые находятся на средней и высокой стадии готовности, а потому являются не только выгодными, но и безопасными для вложений:

·        ЖК «Морская набережная», ЛСР. Проект реализуется на намыве Васильевского острова – в перспективной развивающейся локации. Из окон открываются панорамы Финского залива, а стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в большей части других объектов бизнес-класса. Так, однокомнатную квартиру тут можно приобрести по цене от 9,6 млн рублей, а самая дорогая «трешка» обойдется в 22,7 млн рублей. Сдача первой очереди – уже в конце этого года.

·        ЖК «ID Парк Победы», «Евроинвест Девелопмент». 11-этажные корпуса бизнес-класса возводятся в Московском районе, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Электросила». Студии площадью от 39 квадратных метров предлагаются по 14,7 млн рублей, «однушки» стоят от 12 до 18,1 млн рублей. Также есть двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры стоимостью до 43 миллионов. Сдача двух очередей – в IV квартале 2023-го года и I квартале 2024-го года.

·        ЖК «Петровская коса, 1» СПК. Строительство осуществляется на Петровском острове дочерней компанией «Газпромбанк-Инвест». Это один 8-этажный дом, который сдается в III квартале текущего года. Виды из квартир – на Финский залив и зеленый Крестовский остров. Стоимость квартир – от 21 до 126 миллионов рублей, площадь – от 49 до 247 миллионов рублей. Архитектурная концепция выполнена мастерской Intercolumnium.

·        ЖК Akzent, AAG. В первом квартале 2024-го года сдается жилой комплекс от AAG – он расположен в Красногвардейском районе, на Малоохтинском проспекте, недалеко от моста Александра Невского и центра города. Проект включает 9 этажей и 87 квартир – есть лоты с эркерами, окнами высотой 2,9 м, мастер-спальнями, кухнями-гостиными, окнами в ванной. На последних этажах – планировки с террасами и видом на Неву. Стоимость квартир – от 16,6 млн рублей за 44-метровую однокомнатную квартиру до 41 млн за 126-метровую «трешку».

·        ЖК «МИРЪ», RBI. Жилой комплекс реализуется в Центральном районе Петербурга, за Московским вокзалом, рядом с Феодоровским собором. Сдача намечена на IV квартал 2025-го года, но, так как застройщик надежный, можно рассчитывать на своевременный ввод в эксплуатацию. Стоимость квартир – от 14 млн рублей. Есть планировки с террасами, мастер-спальнями, кухнями-гостиными. Большое внимание уделено технологичности и внутренней инфраструктуре объекта.