Спрос на квартиры возвращается: рынок идёт на поправку?

С конца февраля и до конца весны рынок недвижимости находился в напряженном состоянии: особенно сильный удар по отрасли нанесло повышение ключевой ставки Центробанка. Спрос плавно смещался с покупки жилья на его аренду, и продавцы недвижимости – как первичной, так и вторичной – начали ощущать на себе тяжесть кризиса. Одно из прямых следствий этого – резкое сокращение новых предложений. Однако, не все так мрачно: начало лета принесло небольшое облегчение, и покупатели начали возвращаться. Пока что объем спроса не дотягивает до объема предложения, но ситуация начала стабилизироваться.

Как это было: скачки процентной ставки

В начале марта рынок начало «лихорадить»: после того, как ЦБ повысил ставку до двадцати процентов и ставка по льготной ипотеке выросла вдвое – до дюжины процентов – начался резкий отток покупателей на рынок арендной недвижимости. Мало кто был готов платить 70-80 тысяч в месяц, приобретая среднюю по метражу квартиру.

Снижение ставки льготной ипотеки до девяти процентов должно было вернуть рынок на круги своя. Но увы, этого не произошло. Покупатели заняли выжидательную позицию – ведь, если ставка так резко скакнула сначала вверх, а потом вниз, есть вероятность, что она вернется на прежние позиции. И были абсолютно правы – уменьшение ставки до 7% состоялось в скором времени. Вернет ли низкая ставка высокий спрос на первичную недвижимость, или текущее увеличение спроса – это явление временное, и в скором времени сойдет на нет? У экспертов нет единого мнения. Впрочем, большая часть специалистов придерживается мнения, что покупатели продолжат возвращаться.

Рыночные метаморфозы

В связи с кризисом пострадали все сегменты – и первичной недвижимости, и рынок аренды. Аренда недвижимости стала менее интересна среднему петербуржцу по причине отъезда многих потенциальных арендаторов. Покинувшие страну люди – в основном, это специалисты сферы IT, удаленные работники и те, кто имел определенный финансовый базис в виде «подушки безопасности» – были основными потребителями арендного рынка. И случилась вполне логичная вещь – предложение превысило спрос, который только в феврале упал на 13%. Это привело (и продолжает приводить) к постепенному снижению средней арендной ставки. Сейчас, на фоне повышение туристического потока, отрасль начала приходить в себя, но осенью, когда отдыхающих станет меньше, собственникам жилья придется вновь снижать ставку.

Как это отразилось на первичном рынке? Те, кто планировал приобрести квартиру в уже готовой новостройке, приняли решение подождать: благо что и стоимость аренды начала это позволять. Как итог, спрос на аренду в конце марта повысился на 15%. Как только произошло снижение ключевой ставки до 9%, спрос на аренду вновь снизился на 5-7%. Затем динамику стало сложнее отслеживать: начался туристический сезон, Петербург наводнили отдыхающие, и аренда стала, как и обычно летом, востребована. И однако, весенние показатели помогли понять – покупателям важна доступность ипотеки. Не будет выгодных ставок – не будет спроса на первичном рынке. Поэтому в интересах девелоперов и властей – держать хотя бы льготную ипотеку на докризисных показателях.

Изменение среднего ипотечного платежа

Ипотечная ставка сильно отражается на ежемесячном платеже. Если обратиться к ипотечному калькулятору и сравнить, как менялся средний платеж, это может удивить даже подготовленного человека. К примеру, при ставке 9% годовых (которую сегодня можно считать довольно удачной) ежемесячный платеж при покупке квартиры 16000000 рублей составит 103000 рублей. При ставке 7% он составит 87000 рублей – то есть, сразу на 16000 меньше.

Большая процентная ставка и лимиты на льготную ипотеку, которые действовали до конца марта, делали покупку квартиры практически невозможной. Снижение ставки до 7% позволяет надеяться на скорое возвращение покупателей – во всяком случае, именно так считают эксперты. Бума продаж ожидать не стоит – во всяком случае в ближайшее время. Но нужно учитывать, что нестабильность на первичном рынке спровоцировала создание некоего объема отложенного спроса. Поэтому, как только условия покупки станут приемлемыми, этот отложенный спрос сделает свое дело (как это было в период пандемии), и тогда можно будет ожидать настоящего ажиотажа. Те застройщики, которые не побоятся выйти на рынок сегодня с новыми проектами, будут вознаграждены хорошими продажами.

Пока что застройщики по большей части боятся рисковать и выводить новые проекты – в продаже появляются единицы объектов, и те были спроектированы «задолго до». Дефицит предложения, по мнению экспертов, тоже способен стимулировать создание отложенного спроса. Покупатели не будут находить интересующих их проектов, и в будущем окажутся более лояльными к новым объектам, которые хоть немного будут отвечать их потребностям.

Есть, впрочем, и другое мнение: что даже серьезное снижение ипотечной ставки не спасет первичный рынок. Основывается оно на том, что и сегодня партнерские программы застройщиков с банками позволяют приобретать квартиры в новостройках по низкой цене и ставке (есть программы с ипотекой под 2-4% годовых на весь срок кредитования). И даже такие программы не помогают поддерживать девелоперам продажи на прежнем уровне. Эксперты отмечают, что если такие программы не способны привлечь покупателей, то и ни одна льготная ипотека не сделает этого: люди, которые хотели воспользоваться выгодными предложениями, уже давно могли это сделать.

2021 и 2022: такие разные

Если сравнить показатели начала лета 2021-го и 2022-го годов, можно увидеть колоссальную разницу. Так, количество звонков и просмотров на рынке первичной недвижимости за аналогичный период прошлого года снизилось практически на сорок процентов. Впрочем, есть и положительные тенденции – звонков и просмотров в июне на пять процентов больше, чем в мае.

Почему же спрос возвращается так медленно? Почему люди боятся выходить на сделки прямо сейчас? Все просто. Они ждут развития ситуации и не хотят совершать «резких движений». Скорее всего, до зимы ожидать высокого спроса не стоит. Что это значит для покупателей, которые все же решатся на покупку? Их ожидают довольно приятные бонусы. На фоне отсутствия большого количества реальных покупателей девелоперы начнут прибегать к своим излюбленным инструментам – скидкам и акциям. Перед Новым годом, если ситуация не изменится, начнутся самые настоящие распродажи, как это обычно случалось 7-8 лет назад, когда рынок был в состоянии стагнации.

Вероятно, именно действия застройщиков могут спровоцировать петербуржцев на более активные покупки. Но чтобы это произошло, им нужно, чтобы государство продолжило поддерживать отрасль. Хорошим выходом будет упрощение налогообложения, снижение требований в части соблюдения ряда технических документов. Поддержка отрасли есть, но, увы, пока она не позволяет справляться с проблемами мелким застройщикам, которые не могут работать с большими объемами.

И, конечно, на возвращение покупателей будут влиять не только объемы предложения и величина ипотечной ставки, но и их личное благосостояние. Низкая покупательская способность негативно влияет на все сферы – в том числе, и на рынок первичной недвижимости.