Что снижает стоимость квартиры, и как не купить неликвидный объект?

Приобретая квартиру с целью инвестирования, рантье внимательно изучают рынок, берут профессиональные консультации бизнес-экспертов и специалистов рынка недвижимости, оценивают риски и вкладываются в разномастные проекты, чтобы получить максимальный доход. Однако, не только инвесторы беспокоятся о ликвидности приобретаемого объекта – даже те, кто покупает квадратные метры для постоянного проживания, наверняка думают о том, подорожает ли квартира в будущем, смогут ли они спустя время улучшить свои жилищные условия еще раз. По сути, есть несколько факторов, которые могут негативно сказаться на росте стоимости жилья – их обязательно следует держать в уме, чтобы не стать обладателем низкоспросовой квартиры.

Под окнами пройдет скоростная трасса

Перед покупкой жилья необходимо ознакомиться с планами города и властей. Возможно, зеленому скверу под окнами отведено совсем немного времени, и в скором времени рядом появятся многополосная магистраль, сложная автомобильная развязка или шумный мост для транзитного проезда транспорта (на этом месте следует вспомнить мост Бетанкура и пресловутый жилой дом, жители которого несколько лет боролись за то, чтобы им предоставили альтернативное жилье – край моста прошел буквально в полутора метрах от окон одной из квартир).

Вообще, изучать городские транспортные проекты очень полезно – так, к примеру, можно выяснить, что в скором времени в конкретном месте появится станция метро или ж/д станция, и стоимость жилья в этих местах, наоборот, вырастет.

Квартира в «человейнике»: предотвращаем риски

Сегодня некоторые девелоперы все еще строят гигантские дома, малопригодные для комфортной жизни. Выявить их не трудно – достаточно взглянуть на поэтажный план здания. Если в жилом комплексе 25 этажей, на каждом из которых по 25 квартир, а лифта на секцию всего два, легко представить, что ждет будущих жильцов: десятиминутное ожидание лифта по утрам, постоянно меняющаяся вереница лиц соседей и квартиросъемщиков, невозможность припарковаться в полукилометре от дома… и низкие цены на «квадрат».

Чтобы не оказаться владельцем квартиры, которую нереально продать, обращайте внимание на следующие факторы:

 -    Количество квартир на этаже не должно быть больше 8-10 (это и так довольно большой показатель, но в условиях современных реалий его принимают как приемлемый).

-     Количество лифтов – если квартир в секции больше 70-80, то должно быть минимум два лифта (один из них – грузовой), если жилых ячеек более 100, девелопер должен обеспечить жителей хотя бы тремя-четырьмя скоростными лифтами.

-     Наличие паркинга и гостевой стоянки – в идеале, чтобы было и то, и другое. На дом из 300 квартир должно насчитываться хотя бы 150 парковочных мест (а если ЖК находится в удаленном от центра спальном районе, то 200). По последним данным в Петербурге зарегистрировано более двух с половиной миллионов автомобилей, а значит – на каждых двух жителей многоквартирного дома приходится хотя бы один автомобиль.

-     Площадь участка и площадь застройки. Вычислить «жадного» застройщика не так уж проблематично – на участке в полгектара он умудряется построить 30-этажный небоскреб на 2000 квартир, зато «забывает» о простейших инфраструктурных объектах.

-     Уплотнительная застройка. Если ваш будущий дом не такой уж большой, но окнами упирается в три соседних многоэтажки, вряд ли жить здесь будет комфортно. Продать квартиру в таких густонаселенных агломерациях возможно, но стоить она будет ниже среднего.

Слишком популярная локация

Бывают года, когда все бросаются покупать квартиры в «модной» локации – например, лет 7-8 назад такое произошло с Мурино, чуть ранее – с Шушарами. К сожалению, не всегда ажиотаж основывается на реальных преимуществах места – важно, чтобы объект был обеспечен инфраструктурными объектами, имел достаточную транспортную доступность и т.д.

Что происходит, если 100 тысяч человек купят квартиры в пяти соседних ЖК, не обеспеченных инфраструктурой? Во-первых, транспортный коллапс – выехать с территории будет нереально, все соседние автомагистрали обрастут пробками, утром в метро будет собираться очередь (при условии, что оно вообще есть поблизости). Устроить ребенка в школу или детский сад окажется непросто, а в случае болезни к врачу придется добираться все на том же транспорте. Когда люди поймут, что проживание в новом городе-спутнике далеко от идеала и бросятся продавать свои жилища, выяснится, что рынок перенасыщен типовыми предложениями, а значит – на высокую стоимость квадратного метра можно не рассчитывать.

Если вы хотите выгодно продать квартиру в будущем или рассчитываете на неплохой доход с ее сдачи, следует задуматься о приобретении жилплощади в объекте, который обладает уникальным местоположением. Это не значит, что надо покупать квартиру в «чистом поле» — это значит, что лучше отказаться от идеи покупки жилья в месте большого скопления новостроек – лучше выбрать вариант хотя бы на небольшом отдалении. Иногда попадаются интересные варианты в уже сформированных спальных районах. К примеру, когда власть принимает решение осуществить редевелопмент промышленной зоны, и на месте бывшего завода реализуются новые дома, которые окружены школами, детсадами и даже скверами (которые в советское время часто высаживали неподалеку от предприятий, чтобы нивелировать их негативное влияние на атмосферу).

Очень большая площадь

Стремление приобрести квартиру побольше порой оборачивается проблемой с ее продажей. Даже для «семейных» планировок 150 квадратных метров – это чересчур. Особенно, если речь идет о таких сегментах как «эконом» и «комфорт». Стоимость «квадрата» на этапе строительства в таких квартирах обычно не меньше, чем в студиях и «однушках», однако последние после сдачи гораздо сильнее вырастают в цене. Продать пятикомнатную квартиру будет поистине непросто – спрос на такое жилье невелик, поэтому придется демпинговать, и выгода выйдет совсем небольшая.

Планировка – залог успеха

Длинный узкий коридор, один небольшой санузел, три продолговатых спальни, отсутствие балкона и кухня 8 квадратных метров, отделенная от остальной квартиры несущей стеной – вуаля, квартиру вы продадите дешево. Особенно, если метраж у нее большой. Лучше обратить внимание на чуть менее просторные квартиры, но с заведомо удачной планировкой – сегодня наибольшим спросом среди современных семей пользуются «евротрешки» и «еврочетырешки» с квадратными кухнями-гостиными. Обратите внимание, чтобы в квартире не было длинных коридоров и метров, которые трудно использовать рационально. Квартиры-расчески – вчерашний день.

Также на востребованность влияют такие моменты, как этаж, репутация района, вид из окна. И, хотя даже такие негативные факторы можно обернуть в свою пользу (к примеру, квартира на первом этаже может стать востребованной, если указать, что она подходит для перевода в нежилой фонд), лучше заранее выбирать ликвидное жилье.