Жилье Северной столицы доступно?

Снижение цен на жилье в Петербурге, начавшееся в сентябре 2008 года, к ноябрю 2009 года затихло. За этот период цены на вторичном рынке снизились со 107 000 рублей за кв.м до 79 500 рублей за кв.м, снижение составило 26% в рублях. Таково было влияние первой волны экономического кризиса на рынок недвижимости Петербурга. Кризис привел к снижению доходов населения города, схлопыванию рынка ипотечного кредитования и выжидательной позиции как покупателей жилья, так и инвесторов.
Сейчас факторы, практически за пару месяцев 2008 года снизившие спрос в два раза, уже почти отыграны, и причин для дальнейшего существенного снижения цен нет. Высока вероятность, что наступил период стабилизации цен, в течение которого будет расти деловая активность на рынке – число сделок купли-продажи, объем ипотечного кредитования, – а цены будут оставаться в среднем на текущем уровне. Весьма вероятно и то, что после периода стабилизации под влиянием роста цен на сырье на мировых рынках и снижения объемов нового строительства в городе еще до конца 2010 года рост цен на жилье возобновится.

Впрочем, как показывают события последних дней, вызванные частичным дефолтом государственной инвестиционной компании эмирата Дубаи, отрицательные явления в мировой экономике не преодолены. Это, конечно, будет находить свое отражение, пусть и с отсрочкой, и на рынке жилья Петербурга.
Механизм такого воздействия прост: негативные явления в мировой экономике вызывают снижение цен на сырьевые ресурсы, которые являются основным предметом экспорта и дохода нашей страны. В свою очередь, снижение цен на сырье приводит к снижению потока «излишних» денежных средств, которые вкладывались в отечественный рынок жилья. Таким образом, уровень цен на жилье в российских городах во многом определяется мировой экономикой. И если мы увидим вторую волну кризиса, то и цены на жилье могут снизиться.
Помимо глобальных, на рынок жилья Петербурга влияют и локальные факторы. Именно поэтому уровень кризисного снижения цен на жилье в городе фактически в два раза выше московского. В Москве цены с начала кризиса снизились всего на 13% в рублях. Одной из причин разницы является особенное положение столицы, где, с одной стороны, имеется огромный спрос, а с другой, строится крайне мало жилья – объем предложения ограничен. В Петербурге ситуация со строительством жилья на душу населения более благоприятная, соответственно, выше объем предложения, что и стало одним из факторов большего снижения цен. Важно и то, что в Петербурге выше текущая обеспеченность жильем (23 кв.м на человека против 20 кв.м в Москве).

На первый взгляд, снижение цен на жилье в Петербурге означает рост доступности жилья. Однако снижение цен на 25% в сочетании со снижением доходов населения города на 25% говорит о том, что доступность не изменилась. Впрочем, по официальным данным, доходы петербуржцев снизились всего лишь на 5%, то есть доступность жилья вроде как даже выросла.
Если рассчитывать доступность покупки жилья с учетом ипотечного кредитования, в котором после кризиса резко выросли и первоначальный взнос, и процентные ставки, то окажется, что круг горожан, которые могут купить жилье в кредит, существенно сократился, хотя потребность в жилье не исчезла.
В целом, учитывая, что в ближайшие годы в городе объем ввода в строй жилья будет сокращаться, а количество аварийного и ветхого жилья будет расти, говорить о том, что петербуржцам будет проще улучшить свои жилищные условия, чем до кризиса, не приходится.