Банкротство и недвижимость: в каких случаях можно потерять жильё

Банкротство — процедура, которая помогает должнику списать непосильные долги, но не всегда оставляет его с крышей над головой. Закон устанавливает особые правила защиты единственного жилья, но они имеют исключения. В некоторых ситуациях недвижимость можно потерять даже при наличии так называемого исполнительского иммунитета. Разберём, когда и почему это возможно.

Единственное жильё и исполнительский иммунитет

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, единственное пригодное для проживания жильё должника не подлежит обращению взыскания. Это правило называется «исполнительским иммунитетом». Оно действует, даже если у собственника есть крупные долги, и даже если недвижимость полностью оформлена в его собственность.

Однако понятие «единственное жильё» в законе трактуется буквально: если у должника есть ещё одна квартира, комната или дом, пригодные для жизни, иммунитет перестаёт работать. При этом дачи или загородные дома, пригодные для постоянного проживания, также учитываются.

Когда можно лишиться единственного жилья

Хотя в законе есть защита, Верховный суд в последние годы расширил перечень случаев, когда жильё всё же могут изъять:

1.      Роскошное жильё

 Если квартира или дом существенно превышают разумные нормы площади для семьи должника, кредиторы могут требовать её продажи и покупки более скромного жилья. Разницу направляют на погашение долгов.

 Например, для семьи из двух человек квартира в 200 м² может быть признана избыточной.

2.      Не проживает в жилье

 Если должник не живёт в квартире и использует её, например, для сдачи в аренду, суд может признать её «непригодной для постоянного проживания должника» и лишить иммунитета.

3.      Жильё в залоге по ипотеке

 Если квартира или дом приобретены с использованием ипотечного кредита, банк имеет право на обращение взыскания при просрочке платежей, независимо от того, является ли это жильё единственным.

Ипотечная недвижимость: особые правила

С ипотекой ситуация однозначна: имущество, заложенное банку, может быть реализовано для погашения задолженности, даже если это единственное жильё.

 Процедура обычно выглядит так:

·      Банк обращается в суд или к нотариусу для получения исполнительной надписи.

·      Имущество выставляется на торги.

·      После продажи долг частично или полностью гасится.

При этом должнику могут предложить остаться в жилье в качестве арендатора, если новый собственник согласен, но это скорее исключение.

Жильё, полученное в наследство или по дарению

Если должник стал собственником недвижимости недавно и при этом имел непогашенные долги, кредиторы могут попытаться оспорить сделку дарения или признать право собственности недействительным, если будет доказано, что оформление происходило с целью ухода от взыскания.

Как защищается жильё при банкротстве физического лица

При банкротстве гражданина (ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)») арбитражный управляющий включает в конкурсную массу всё имущество должника, кроме:

-      Единственного жилья (при отсутствии ипотечного обременения).

-      Личного имущества, не подлежащего взысканию.

Но даже в банкротстве действуют исключения:

-      Роскошное жильё могут продать и купить более скромное.

-      Ипотечное жильё включают в конкурсную массу.

-      Если жильё оформлено в долевую собственность, долю должника можно реализовать.

Судебная практика

Примеры из решений Верховного суда:

·      Квартира 150 м² для одного человека была признана чрезмерной — её продали, купив владельцу 40 м² и направив разницу кредиторам.

·      Дом в ипотеке изъяли, несмотря на отсутствие другого жилья, так как долг банку имел приоритет.

·      Квартира, в которой должник не проживал, но сдавал в аренду, лишилась защиты.

Как минимизировать риски

1.      Не затягивать с переговорами с кредиторами — реструктуризация или кредитные каникулы могут предотвратить обращение взыскания.

2.      Следить за регистрацией — если вы фактически проживаете в другом месте, но хотите сохранить иммунитет, важно оформить регистрацию по адресу единственного жилья.

3.      Избегать избыточной роскоши, если есть риск банкротства — это увеличивает шансы на принудительную продажу.

Исполнительский иммунитет защищает единственное жильё, но эта защита не абсолютна. Исключения — ипотека, роскошная недвижимость, фактическое непроживание в жилье и спорные ситуации с недавними сделками. В случае банкротства стоит заранее консультироваться с юристом, чтобы оценить риски и подготовить стратегию защиты имущества.

Для многих должников понимание этих нюансов — ключ к сохранению дома или квартиры в непростой финансовой ситуации.