Будущее под залог квартиры

 
Есть ли альтернатива ипотеке? Сталкиваясь с проблемой покупки жилья, многие не видят иного выхода. Но есть и другой вариант – приобрести квартиру под залог уже имеющейся жилплощади. На первый взгляд, такая сделка с недвижимостью чревата неприятными последствиями, и рисковать собственностью не каждый решится. Но, с другой стороны, залоговые программы предоставляют уникальную возможность использовать деньги не только для покупки квадратных метров, но и на любые другие нужды, и при этом избежать больших переплат, которые сопровождают всем знакомые потребительские кредиты.  

Кредит под залог не так широко используется россиянами, как, например, ипотечные программы, условия которых понятны большинству. По данным опросов, треть граждан не готова оставить квартиру под залог, несмотря на ощутимую выгоду.

«Чаще всего подобные программы используются с целью покупки объекта недвижимости, который банки не готовы кредитовать, например, квартиры с неузаконенными перепланировками, некоторых видов коммерческих помещений, земельных участков, не зарегистрированных должным образом и т.п., – сообщает директор компании «Гарант-Кредит» (корпорация «Адвекс. Недвижимость») Наталья Ермолаева. – В последнее время участились запросы на залоговые кредиты с целью поддержать бизнес. В период сложностей руководители предприятий находят такой выход из сложившейся ситуации».

Кредит под залог порой становится единственным выходом, когда классические ипотечные программы не распространяются на интересующий покупателя объект. При  покупке жилья в новостройке собственник вправе проживать в заложенной квартире до окончания строительства дома и наблюдать, как стоимость квадратных метров возрастает по мере завершения работ. Затем старую жилплощадь можно продать и полностью погасить кредит.
   
Сохранить и приумножить
Залоговая сделка регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И прежде чем решиться на оформление недвижимости под залог, следует ознакомиться со всеми юридическими деталями и внимательно изучить договор. Залоговая квартира должна оставаться в целости и сохранности, а собственник несет ответственность за «риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором». Расходы на содержание квартиры полностью ложатся на плечи клиента, и порча имущества, а вместе с тем и падение рыночной стоимости объекта, чреваты дополнительными финансовыми тратами. Если по какой-то причине состояние залогового имущества ухудшилось, банк, скорее всего, потребует досрочного погашения кредита. Однако владелец вправе привести квартиру в порядок за свой счет без последствий при условии наличия в договоре данного пункта.

Для того чтобы избежать неприятных моментов, заложенное жилье лучше застраховать. К тому же это обязательное условие для оформления кредита.  Страховка рассчитывается «в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства». Безусловно, дополнительная ответственность может отпугнуть от залоговых программ, но не стоит забывать, что у медали две стороны.

Так как за залогодателем сохраняется право пользования квадратными метрами, он также получает возможность извлекать из этого дополнительную прибыль. Заложенная квартира, расположенная на первом этаже, принесет существенный постоянный доход владельцу, если провести в ней ремонт на полученные в банке деньги, а после  перевести недвижимость в нежилой фонд. Таким образом, сдав ее в аренду, а доход в этом случае в два раза больше, чем при заселении квартиросъемщиков, собственник сможет легко покрывать проценты по кредиту.

Плати меньше
Цели для получения кредита различны: кому-то срочно потребовались деньги на экстренные расходы или открытие собственного бизнеса, покупку недвижимости за границей или оплату образования. Банки не ограничивают клиента в способах освоения дополнительных средств при минимальных затратах.

«Залоговые кредиты бывают двух видов: целевые и нецелевые, – комментирует  руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге Сергей Гребенюк. – Целевой кредит требует от клиента подтверждения целевого использования заемных средств. Некоторые банки разрешают подтвердить целевое использование уже после покупки квартиры. Таким образом, если человек берет кредит для покупки жилой недвижимости, необходимо предоставить банку договор купли-продажи или ДДУ. Нецелевой – это долгосрочный кредит, который может быть использован для любых целей».

Ставка кредита по залоговым программам составляет порядка 16-19% в год. Закладывая имущество, собственник может получить до 15 млн рублей на руки, срок погашения растягивается до 20 лет. Для сравнения, стоимость потребительского кредита – не менее 22%. Кроме того, максимальный размер предоставляемой суммы составляет  1 млн рублей.

Для кредита под залог не требуются первоначальный взнос и оформление сложной документации, поэтому владельцы бизнеса рассматривают этот вариант получения денежных средств как наиболее удобный для инвестирования.

Опасаться следует лишь одного – стать некредитоспособным. В том случае, если под залог недвижимости приобретается другой строящийся объект в ипотеку, при отсутствии финансовых возможностей банк имеет право забрать залоговую квартиру.

«Залоговый кредит дешевле потребительского, что делает его достаточно интересным с точки зрения выгоды, однако не стоит забывать о том, что объект, выступающий в качестве залога, является обеспечением этого кредита, – предупреждает Наталья Ермолаева. – То есть при вероятных неплатежах по кредиту в крайнем случае возможно взыскание долга за счет реализации залога».

Эксперты рекомендуют закладывать недвижимость только в тех случаях, когда собственник гарантировано защищен от финансовых рисков, а также при наличии цели и реальной стратегии по освоению полученных в банке средств. Если существует хоть малейшая угроза того, что кредит будет не погашен, желательно воздержаться от решения оставить имущество под залог, иначе в погоне за улучшением жилищных условий можно не только не приобрести новую квартиру, но и потерять старую.