Есть ли будущее у обратной ипотеки?
Опубликовано: 01.08.2014
Непривычный для российских обывателей термин «обратная ипотека» широко распространен на Западе. В частности, в США альтернатива пожизненной ренте с успехом применяется на практике уже в течение 20 лет. В России о подобных сделках наслышаны, но не готовы взять на вооружение ни банки, ни сами пенсионеры. Тому есть множество объяснений, и многие из них связаны с пробелами в законодательстве.
С одной стороны, клиент, обратившийся в финансовую организацию, получает регулярные выплаты на протяжении оговоренного срока, по истечении которого банк становится владельцем недвижимости –объекта сделки. С другой – банки рисковать не спешат и настроены скептически к проведению такой операции на территории РФ.
Стоит все-таки разобраться, что представляет собой обратная ипотека и насколько она может облегчить жизнь. Как понятно из самого определения, это ипотека наоборот. Как и в случае с «нормальной» ипотекой, банк предоставляет деньги под залог недвижимости. Только при обратной ипотеке собственник продает свою жилплощадь и теряет права на нее в обмен на дополнительные средства, предоставляемые кредитной организацией. Сумма платежа определяется из расчета срока выплат, установленного по договору, и рыночной стоимости объекта. Доходы клиента не имеют значения.
Обратная ипотека похожа на договор ренты, который считается достаточно рискованной сделкой, поскольку как владелец, проживающий в квартире до смерти, так и другой участник, выплачивающий ренту или оказывающий услуги, могут нарушить договоренности. Поэтому одним из плюсов обратной ипотеки являются гарантии, предоставляемые государством или банком. Организация обязуется выплачивать сумму кредита в срок, а владелец не имеет права расторгнуть договор и оставить плательщика ни с чем. В противном случае последуют серьезные штрафные санкции.
Туманные выгоды
Обратная ипотека служит дополнительным источником дохода для людей с низкой заработной платой или пенсионеров. Она становится наиболее актуальной, когда у собственника нет наследников. Клиент ежемесячно получает деньги и продолжает жить в квартире. После его смерти банк продает недвижимость, компенсирует затраты и выдает оставшуюся сумму наследникам.
Участники в любой момент смогут дать сделке обратный ход, но при условии наличия договоренности в соответствующих документах. Если собственник квартиры или его наследники захотят отказаться от передачи недвижимости организации, они смогут остановить процедуру, лишь выплатив кредит с процентами.
В зависимости от рыночной обстановки стоимость недвижимости может значительно вырасти с момента подписания договора. Поэтому после продажи квартиры банк или другая организация, с которой документ был подписан, должна выплатить разницу в соответствии с реальной ценой данного жилья на текущий момент.
Казалось бы, у обратной ипотеки есть все составляющие для успешного применения, но кредитные организации взвешивают все «за» и «против». Ценовые колебания на рынке и долгий срок ожидания получения дивидендов объясняют нежелание банков идти на оформление подобных сделок. Финансовые учреждения вынуждены оценивать все кредитные риски, тем более что за 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки, действующий в РФ) квартиры могут как вырасти в цене, так и подешеветь. К тому же все это время никакой отдачи от инвестиций не последует.
Что будет происходить в течение длительного действия кредита, специалисты не берутся предсказать. Однако собственник, оформляя обратную ипотеку, уверен, что недвижимость, которую он оставляет в залог, не только сохранит свою первоначальную стоимость, но и неоспоримо подорожает. Надежды на ощутимый финансовый выигрыш спустя несколько лет, несмотря на ожидания, могут обернуться разочарованием. При падении цен на недвижимость банк, скорее всего, обратится с требованием оплатить разницу.
Кредитные учреждения, в свою очередь, опасаясь инфляции, роста процентных ставок, больших платежей по страховке недвижимости, не видят перспектив в столь долгосрочных проектах. Объекты обратной ипотеки, как правило, становятся «зоной отчуждения» для своих хозяев, и никто не ожидает от них трепетного отношения к уже проданным квартирам. Таким образом, без положительной динамики финансовых поступлений и с риском изменения стоимости объекта в связи со старением жилого фонда дело сдвинется с мертвой точки лишь в случае поддержки государства и получения весомых гарантий безубыточности такого вида кредитования.
Наследники рядом
Никто не исключает, что в какой-то момент могут объявиться наследники клиента и заявить, что в силу возрастных особенностей их родственник находился в неадекватном состоянии при заключении сделки. Это чревато юридической волокитой, и, как следствие, будут потрачены время и деньги.
Еще больше проблем возникнет при обнаружении завещания на квартиру, согласно которому предыдущий владелец передает право пользования недвижимостью какому-либо другому лицу или государству. От подобных угроз со стороны клиента кредитные организации должны быть застрахованы. И до тех пор, пока в Гражданском кодексе не будет введен механизм урегулирования таких ситуаций, вероятно, у обратной ипотеки в России не может быть внятного будущего.
Сейчас наследники окажутся в проигрыше после того, как сделка была оформлена, и предыдущий владелец получил большую часть от суммы в виде ежемесячных выплат. Зачастую после смерти собственника претендовать по сути не на что. Допустим, на момент заключения соглашения квартира стоила 3 млн рублей. Из них 1600 тыс. собственник получил на протяжении нескольких лет. Остаток – 1400 тыс. рублей – выплачивается либо сразу, либо когда закончатся ежемесячные платежи. Но вполне возможно, что в результате падения цены на недвижимость наследники не смогут претендовать на получение этой суммы.
По мнению экспертов, для урегулирования проблем, связанных с обратной ипотекой, необходимо вмешательство государства. Без внедрения рычагов давления на кредитные организации вопрос не решить. При зависимости решений от процентных ставок, которые в любой момент могут подскочить, перспективы обратной ипотеки в России явно нерадужны.
Другое дело, если государство возьмет на себя роль кредитора и с помощью субсидий из бюджета простимулирует становление обратной ипотеки. Речь в данном случае идет о появлении муниципального жилья, предназначенного для дальнейшей реализации социального проекта. Только таким образом можно рассчитывать, что пенсионеры пойдут на ипотечную сделку. Все-таки они охотнее доверятся государству в данном вопросе, чем частным лицам и компаниям.
С 1961 года, когда был оформлен первый в истории обратный ипотечный договор в Портленде, состоялось несколько десятков тысяч подобных сделок. Клиентов привлекают условия, при которых их активы находятся в финансовом потоке, а выдаваемые банком платежи не облагаются налогом. Стоит отметить, что в тех странах, где обратное кредитование стабильно функционирует (США, Германия, Австралия), государство поддерживает этот процесс в качестве одного из факторов пенсионной программы. Правда, международный опыт еще не показатель успешной реализации обратной ипотечной программы в России, хотя использование обратной ипотеки как части пенсионной системы, вероятно, привело бы к положительным последствиям.
С одной стороны, клиент, обратившийся в финансовую организацию, получает регулярные выплаты на протяжении оговоренного срока, по истечении которого банк становится владельцем недвижимости –объекта сделки. С другой – банки рисковать не спешат и настроены скептически к проведению такой операции на территории РФ.
Стоит все-таки разобраться, что представляет собой обратная ипотека и насколько она может облегчить жизнь. Как понятно из самого определения, это ипотека наоборот. Как и в случае с «нормальной» ипотекой, банк предоставляет деньги под залог недвижимости. Только при обратной ипотеке собственник продает свою жилплощадь и теряет права на нее в обмен на дополнительные средства, предоставляемые кредитной организацией. Сумма платежа определяется из расчета срока выплат, установленного по договору, и рыночной стоимости объекта. Доходы клиента не имеют значения.
Обратная ипотека похожа на договор ренты, который считается достаточно рискованной сделкой, поскольку как владелец, проживающий в квартире до смерти, так и другой участник, выплачивающий ренту или оказывающий услуги, могут нарушить договоренности. Поэтому одним из плюсов обратной ипотеки являются гарантии, предоставляемые государством или банком. Организация обязуется выплачивать сумму кредита в срок, а владелец не имеет права расторгнуть договор и оставить плательщика ни с чем. В противном случае последуют серьезные штрафные санкции.
Туманные выгоды
Обратная ипотека служит дополнительным источником дохода для людей с низкой заработной платой или пенсионеров. Она становится наиболее актуальной, когда у собственника нет наследников. Клиент ежемесячно получает деньги и продолжает жить в квартире. После его смерти банк продает недвижимость, компенсирует затраты и выдает оставшуюся сумму наследникам.
Участники в любой момент смогут дать сделке обратный ход, но при условии наличия договоренности в соответствующих документах. Если собственник квартиры или его наследники захотят отказаться от передачи недвижимости организации, они смогут остановить процедуру, лишь выплатив кредит с процентами.
В зависимости от рыночной обстановки стоимость недвижимости может значительно вырасти с момента подписания договора. Поэтому после продажи квартиры банк или другая организация, с которой документ был подписан, должна выплатить разницу в соответствии с реальной ценой данного жилья на текущий момент.
Казалось бы, у обратной ипотеки есть все составляющие для успешного применения, но кредитные организации взвешивают все «за» и «против». Ценовые колебания на рынке и долгий срок ожидания получения дивидендов объясняют нежелание банков идти на оформление подобных сделок. Финансовые учреждения вынуждены оценивать все кредитные риски, тем более что за 10 лет (максимальный срок обратной ипотеки, действующий в РФ) квартиры могут как вырасти в цене, так и подешеветь. К тому же все это время никакой отдачи от инвестиций не последует.
Что будет происходить в течение длительного действия кредита, специалисты не берутся предсказать. Однако собственник, оформляя обратную ипотеку, уверен, что недвижимость, которую он оставляет в залог, не только сохранит свою первоначальную стоимость, но и неоспоримо подорожает. Надежды на ощутимый финансовый выигрыш спустя несколько лет, несмотря на ожидания, могут обернуться разочарованием. При падении цен на недвижимость банк, скорее всего, обратится с требованием оплатить разницу.
Кредитные учреждения, в свою очередь, опасаясь инфляции, роста процентных ставок, больших платежей по страховке недвижимости, не видят перспектив в столь долгосрочных проектах. Объекты обратной ипотеки, как правило, становятся «зоной отчуждения» для своих хозяев, и никто не ожидает от них трепетного отношения к уже проданным квартирам. Таким образом, без положительной динамики финансовых поступлений и с риском изменения стоимости объекта в связи со старением жилого фонда дело сдвинется с мертвой точки лишь в случае поддержки государства и получения весомых гарантий безубыточности такого вида кредитования.
Наследники рядом
Никто не исключает, что в какой-то момент могут объявиться наследники клиента и заявить, что в силу возрастных особенностей их родственник находился в неадекватном состоянии при заключении сделки. Это чревато юридической волокитой, и, как следствие, будут потрачены время и деньги.
Еще больше проблем возникнет при обнаружении завещания на квартиру, согласно которому предыдущий владелец передает право пользования недвижимостью какому-либо другому лицу или государству. От подобных угроз со стороны клиента кредитные организации должны быть застрахованы. И до тех пор, пока в Гражданском кодексе не будет введен механизм урегулирования таких ситуаций, вероятно, у обратной ипотеки в России не может быть внятного будущего.
Сейчас наследники окажутся в проигрыше после того, как сделка была оформлена, и предыдущий владелец получил большую часть от суммы в виде ежемесячных выплат. Зачастую после смерти собственника претендовать по сути не на что. Допустим, на момент заключения соглашения квартира стоила 3 млн рублей. Из них 1600 тыс. собственник получил на протяжении нескольких лет. Остаток – 1400 тыс. рублей – выплачивается либо сразу, либо когда закончатся ежемесячные платежи. Но вполне возможно, что в результате падения цены на недвижимость наследники не смогут претендовать на получение этой суммы.
По мнению экспертов, для урегулирования проблем, связанных с обратной ипотекой, необходимо вмешательство государства. Без внедрения рычагов давления на кредитные организации вопрос не решить. При зависимости решений от процентных ставок, которые в любой момент могут подскочить, перспективы обратной ипотеки в России явно нерадужны.
Другое дело, если государство возьмет на себя роль кредитора и с помощью субсидий из бюджета простимулирует становление обратной ипотеки. Речь в данном случае идет о появлении муниципального жилья, предназначенного для дальнейшей реализации социального проекта. Только таким образом можно рассчитывать, что пенсионеры пойдут на ипотечную сделку. Все-таки они охотнее доверятся государству в данном вопросе, чем частным лицам и компаниям.
С 1961 года, когда был оформлен первый в истории обратный ипотечный договор в Портленде, состоялось несколько десятков тысяч подобных сделок. Клиентов привлекают условия, при которых их активы находятся в финансовом потоке, а выдаваемые банком платежи не облагаются налогом. Стоит отметить, что в тех странах, где обратное кредитование стабильно функционирует (США, Германия, Австралия), государство поддерживает этот процесс в качестве одного из факторов пенсионной программы. Правда, международный опыт еще не показатель успешной реализации обратной ипотечной программы в России, хотя использование обратной ипотеки как части пенсионной системы, вероятно, привело бы к положительным последствиям.