Ипотека за счет аренды, или как получить квартиру почти бесплатно

Воспользоваться ипотекой можно не только покупки квартиры для жизни: ипотека – это также и эффективный инвестиционный инструмент. Достаточно накопить на первоначальный взнос, а потом квартира будет оплачивать себя сама. Как? Очень просто! Сдавайте ее в аренду по выгодной цене. Но законно ли это? Есть у такого метода подводные камни? Предлагаем разобраться.

Купить квартиру и сдавать ее можно не только для получения пассивного дохода, но и с другими целями – к примеру, для того, чтобы окупить стоимость объекта недвижимости. Для этого достаточно, чтобы стоимость аренды превышала ежемесячный платеж по ипотеке и амортизационные расходы. Скептики утверждают, что это миф, однако цифры говорят обратное: если квартира ликвидная, ее можно выгодно сдавать в аренду, оплачивая с этих денег ипотечные платежи. Однако, у такого метода могут быть и сложности.

С какими трудностями реально столкнуться?

Прежде всего, надо внимательно рассмотреть ипотечный договор – в нем есть информация о том, каким образом может использоваться квартира. В большинстве случаев запрещено эксплуатировать объект недвижимости с коммерческими целями – под магазин, офис, хостел. Нельзя переводить квартиру в объект коммерческой недвижимости. То есть, если вы нашли действительно интересное и перспективное помещение на первом этаже одной из центральных городских улиц, которое можно сдать под кафе, но оно проходит по документам как квартира, стоит отказаться от такой затеи – увы, ни одна компания не сможет арендовать объект. Банк не одобрит такой метод использования жилья и попросту лишит вас квартиры, либо наложит большой штраф, что сделает всю затею невыгодной.

Закон гласит, что собственник жилья имеет право сдавать его в аренду частным лицам. Но только если иное не предусмотрено требованиями договора, заключенного с банковским учреждением. И да, есть такие банки, которые запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду – данное требование они прописывают как один из пунктов. Если вам не подходит такой вариант, стоит отказаться от займа в этом банке и обратиться к другим предложениям, пусть и менее выгодным с точки зрения ипотечной ставки.

Почему банки так делают? Вопрос сложный. Скорее всего, таким способом они ограждают себя от возможных рисков. Если же вы пойдете в обход банковских правил и будете сдавать жилье незаконно, при проведении проверки на вас наложат штраф, а возможно и лишат квартиры.

Есть и другой вариант развития событий. Банк может указать в договоре, что сдача жилья в аренду возможна, но должна быть согласована с представителями банковского учреждения. Таким образом, вы должны заранее обратиться в банк и написать заявление о том, что планируете передать жилье в пользование третьим лицам. Банки очень редко отказывают, если вы соблюдаете все условия: в частности, право пользования третьими лицами должно быть внесено в страховку на квартиру. Если этого не сделать, банк просто откажет в сдаче.

Есть мнение, что ипотечные программы, которые позволяют сдавать жилье в аренду, менее выгодные, но это миф – большая часть банков, которые работают в Петербурге, не повышают процентную ставку, если в договоре прописана возможность сдачи.

Какую квартиру лучше выбрать?

Получится ли у вас выходить в ноль или нет, во многом зависит от самой квартиры. Если ваш объект недвижимости находится далеко от станций метрополитена, в невостребованном районе с плохо развитой инфраструктурой, вряд ли вы сможете сдать его выгодно. Также не удастся сдать в аренду по высокой цене квартиру с некачественным или старым ремонтом, в доме, полном коммунальных квартир.

Эксперты отмечают, что наименее выгодный вариант для покупки квартиры в ипотеку с целью последующей сдачи – это вторичное жилье. Хорошая «однушка» во «вторичке» около метро или в центре стоит порядка 8-10 миллионов рублей. Более просторные квартиры обойдутся дороже. В большинстве случаев на вторичное жилье банки устанавливают более высокую процентную ставку, чем на «первичку», тут вы не найдете партнерских программ с застройщиками, скидок и бонусов, никаких льготных схем кредитования. Еще один недостаток – минимальная величина первоначального взноса может оказаться выше: часто она составляет четверть от всей суммы. И, конечно, нельзя рассматривать квартиры без ремонта – в противном случае вам потребуется выложить крупную сумму на качественную отделку.

Делаем расчеты

Давайте посчитаем: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом недалеко от центра у метро обойдется приблизительно в 10 миллионов рублей. Вы внесете первоначальный взнос в 2,5 млн рублей, а оставшуюся сумму возьмете в ипотеку под 12%. Ежемесячный платеж составит 82 тысячи рублей на 20 лет. И это без учета страховки. Возможно ли сдать «однушку», хоть и хорошую, в центре, за такие деньги? Весьма сомнительно.

Теперь рассмотрим предложения на первичном рынке. Но только те, которые вот-вот сдаются, либо уже сданы. Однокомнатные квартиры с отделкой у метро в домах комфорт-класса стоят 7-8 миллионов рублей. Минимальный первоначальный взнос составит 15%. Оставшиеся средства вы возьмете в ипотеку. Но если правильно подберете объект, то сможете переплачивать банку всего 3-4% годовых. Такая ставка возможна, если между банком и застройщиком имеется партнерский договор. Итак, сумма ежемесячного платежа составит 35 тысяч рублей на те же 20 лет. Как видите, это уже более реальный вариант.

Лучше всего под такие цели подходят апарт-отели. Сумма входа может составлять 5 млн рублей за «однушку» у метро в хорошем районе. Несмотря на более высокую ставку (сегодня это около 10%) вы получите не только скромный ежемесячный платеж в размере 37 тысяч рублей, но и возможность переложить управление объектом недвижимости на профессионалов. Сервисные апартаменты – это отличный способ получить в собственность недвижимость за счет аренды и не тратить свои силы и время. Но есть и подводные камни – если в будущем вы решите продать апартаменты, вам потребуется оплатить налог в размере 13%. Причем выплачивать налог потребуется даже спустя 10 лет владения, если вы сдавали апартамент официально.

О каких дополнительных тратах не стоит забывать?

Если вы покупаете квартиру с целью оплачивать ее покупку с аренды, вам потребуется потратить средства на:

·         Ремонт и приобретение мебели, техники (если меблировка и отделка не входят в стоимость квартиры);

·         Налог на сдачу квартиры (он составляет 13%, однако вы можете оформить ИП и платить 6% налога, но в этой ситуации не стоит забывать про страховые взносы);

·         Страхование квартиры;

·         Оплату коммунальных услуг (если их оплачивает не арендатор);

·         Налог на имущество (в случае с апартаментами он может быть внушительным).

О чем еще следует помнить, чтобы все прошло успешно? Внимательно прочитайте договор с банком, уточните условия сдачи в аренду, просчитайте все дополнительные расходы, и оцените, насколько выгодно будет вложение. Как правило, выгода очевидна – даже если моментами вам придется доплачивать за ипотеку, в итоге вы получите объект недвижимости, в который вложились фактически только первоначальным платежом.