Искусство экономить

Экономия не имеет права сказываться на качестве услуг, иначе арендаторы уходят к конкурентам. В этом мнении сошлись участники круглого стола, организованного ИД «Недвижимость и строительство» и ГК «Бекар».

Ко второму году жизни в условиях кризиса эмоциональные реакции и перекосы, наблюдавшиеся на рынке офисов – вроде ультиматума вдвое снизить расходы (со стороны собственника) и настолько же – арендную плату (от арендаторов) – остались позади. Мертвую точку рынок прошел, считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский.
Однако стараются экономить все. Во-первых, потому что раньше было много излишеств, от которых можно отказываться безо всякого ущерба для арендаторов. Во-вторых, потому что экономить стало «принято», стало хорошим тоном. В-третьих, это приятно: тратить меньше.
Желание собственников экономить вылилось в рост заказов управляющим компаниям. Часто – с тем чтобы получить просчитанное коммерческое предложение от независимых специалистов и оценить эффективность уже действующего «управдома».
Желание экономить буквально на всем разумные собственники смогли преодолеть. Поняли, что замена сорта туалетной бумаги на более дешевый не стоит усилий. Тогда как установка новых радиаторов позволяет снизить на 20% плату за тепло, и это ощутимо, считает Людмила Родина, гендиректор компании «Супер-Сервис. Проперти менеджмент».
Для небольших объектов эксплуатационные расходы составляют заметную часть в издержках, тогда как для центров 5 тыс. кв.м и более эффект от экономии не так заметен, считает Владимир Дроздов, начальник эксплуатационной службы «Топ Сервис
Эксплуатация».
В структуре затрат на эксплуатацию меньше прочих поддается коррективам статья коммунальных платежей: монополисты не идут на снижение платы за поставляемые услуги – в отличие от охранной или клининговой компании, которые, по данным Андрея Пушкарского, генерального директора УК «Сенатор», снизили свои расценки на 10-40%.
Многие подрядные организации, например, по обслуживанию климат-систем, раньше напрочь отказывались от небольших заказов. Теперь же повернулись лицом к заказчику и предложили приемлемые условия.
Благодаря этому, а также сокращению внутренних расходов, управляющим удается на 10-15% сократить издержки, приводит данные Юрий Кольцов, генеральный директор «Дэн», VMB Trust. По мнению Людмилы Родиной, важно, чтобы доля затрат на эксплуатацию сохранилась на заданном уровне, не съедая сократившийся валовой доход (для бизнес-центра «Петровский» – не более 28%).
Из коммунальных трат больше всего приходится на электроэнергию, которую на 30%, по данным «БТК Девеломмент», «едят» системы климат-контроля. Можно не только отключить их в не занятых арендаторами помещениях, но и создать диспетчерскую службу, считает Александр Степанов из «БТК Девелопмент». Она в ручном режиме будет отслеживать присутствие в офисе арендаторов, включать и отключать инженерные системы. Правда, признает Александр Степанов, не всегда это происходит достаточно оперативно.
Игорь Горский предлагает также ставить счетчики арендаторам, потребляющим электричество в объеме выше среднего.

Управляющим приходится «вести воспитательную работу» с собственниками, дабы излишне рьяное сокращение издержек не привело к потере пула арендаторов объекта, говорит Юрий Кольцов. Кроме того, если вовремя не проводить планово-предупредительных и восстановительных ремонтов, неизбежен вал затрат на ремонты в ближайшем будущем.
Труднее всего экономить на объекте, которому 3-4 года, когда срок гарантийного обслуживания оборудования истек и поддерживать его в рабочем состоянии приходится на собственные деньги.
Компании «Praktis. Управление и эксплуатация» доводилось устранять последствия жесткой экономии, приведшей к плачевному состоянию дорогого оборудования и необходимости серьезных денежных вливаний. Гендиректор компании Анна Деркач считает, что управляющий обязан объяснять собственнику, что «отложенный ремонт» создает угрозу для объекта и снижает его стоимость.
В отсутствие стандартов эксплуатационных услуг собственники, ориентированные только на сумму контракта с управляющим, выбирают демпинговые предложения, чем увеличивают эксплуатационные риски. Андрей Пушкарский советует собственникам разбираться, какой набор опций предлагается в дешевом пакете и не обернется ли сегодняшняя скаредность еще большими расходами завтра.

Кризис привел к тому, что управляющие предпочитают специалистов широкой специализации: вместо электрика и сантехника компания нанимает инженера, который при необходимости может своими руками наладить электрику и сантехнику.
В Европе универсальность мастеров давно стала обычной практикой. Российский рынок, по мнению Екатерины Емельяновой, директора по развитию Becar EASI, подтолкнет к тому же кризис. Но широкопрофильные специалисты не возникнут автоматически, благодаря одной лишь безработице, их надо растить и обучать. Экономию на обучении персонала участники рынка сочли недопустимой.
Для сокращения расходов управляющие широко используют увеличение нагрузки на рабочую единицу и выполнение персоналом новых опций. Рынок позволяет, уверена Анна Деркач, найти людей, способных и желающих работать.
Собственные  расходы управляющих компаний также подверглись секвестру: у БТК Девелопмент с 20% до менее чем 15% в общем бюджете. Анна Деркач говорит, что на объектах у Praktis не было лишних людей, сократить смогли только персонал в центральном офисе.
Управляющие утверждают, что стали быстрее, чем раньше, реагировать на претензии арендаторов. Соответственно, с компаний-подрядчиков, пользуясь возросшей конкуренцией на рынке, стали спрашивать самое высокое качество услуг, говорит Анна Деркач. Поэтому увеличилось число тендеров по выбору подрядчиков.
Высокопрофессиональные управляющие и эксплуатирующие компании ждет только увеличение спроса на услуги – в том числе со стороны банков, которые получили заложенную недвижимость и вынуждены будут поддерживать ее доходность.
Анна Александрова (БКН.РУ)