Кадастровая стоимость недвижимости в 2022 году

Кадастр – это стоимость квартиры, которая определяется государством. В большинстве случаев эта цифра чуть ниже рыночной, но есть и исключения. В 2022-м году произошло изменение кадастровой стоимости жилья в России – в некоторых регионах цена по кадастру увеличилась на 20%, соразмерно рыночной стоимости квартир за прошедший период.

Кадастр определяется по вполне очевидным характеристикам – площадь квартиры, расположение объекта недвижимости, престижность проекта и т.д.

Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной и рыночной?

Инвентаризационная цена – это себестоимость объекта, в большинстве случаев она ниже кадастровой. Для ее определения власти учитывают такие параметры: материалы, из которых объект построен, их долговечность, год постройки и т.д. Раньше инвентаризационная стоимость была основополагающей – сегодня бюро технической инвентаризации зачастую берет старые данные из 1970-х годов и пересчитывает их с учетом изменения стоимости рубля.

Рыночная стоимость – это цена, по которой квартира продается. Но только в случае, если она продается в стандартном режиме – нужно учитывать, что некоторые продавцы демпингуют, поэтому не все цены на «Циане» или «Авито» можно считать рыночными. Нужно более внимательно изучать ситуацию на «вторичке». Рыночная цена самая логичная – она учитывает и местоположение, и ремонт, и другие особенности квартиры.

При расчете кадастра тоже учитывается большое количество характеристик, в том числе близость к станции метрополитена, наличие инфраструктуры в районе, год постройки дома. Основное отличие кадастровой стоимости – то, что она высчитывается путем массовой оценки и статистического анализа. В реальности может оказаться, что квартира стоит дороже или дешевле. Так, по кадастру все квартиры одной площади в одном доме будут стоить одинаково, в то время как у одной будет шикарный вид на город, а другая будет выходить окнами в стену и обладать пониженными инсоляционными характеристиками. В обычной жизни первую можно продать на 20-30% дороже, а по кадастру разницы не будет. Также не будет учтен и дизайнерский ремонт, находящаяся в квартире техника и мебель.

Для примера возьмем квартиру-студию 27 квадратных метров в Петербурге на окраине Невского района, близ станции метро «Рыбацкое». Инвентаризационная стоимость составит миллион рублей, кадастровая – 3,8 млн рублей. В квартире сделан качественный ремонт, продавец оставляет технику и попросит за квартиру 5,5 млн рублей, в итоге продаст за 5,3 млн рублей. Это будет ее рыночная стоимость.

На что влияет кадастр?

Основная задача кадастровой стоимости – помочь государству высчитать налог при продаже имущества. Налог высчитывается стандартно – сумма прибыли умножается на налоговую ставку. То есть, если вы купили квартиру за 5 миллионов и спустя два года продаете ее за 10 миллионов, то платить будете с разницы в 5 миллионов. Однако сумму налога можно снизить, если кадастровая стоимость ниже. К примеру, если по кадастру квартира стоит 8 миллионов рублей, то заплатить налог можно с 3 млн рублей.

Если же вы продали квартиру дешевле кадастра, то будет использован понижающий коэффициент 0,7. Например, квартира досталась вам по дарственной и спустя год вы продаете ее за 5 миллионов рублей. Если по кадастру она стоит 10 млн, то вы заплатите налог с 7 миллионов рублей, несмотря на то что продали объект недвижимости за 5 млн. Это сделано, чтобы обезопасить рынок от занижения стоимости квартиры по договору. Налог составляет 13% от суммы прибыли.

Ранее налог исчисляли из инвентаризационной стоимости, поэтому он был значительно ниже, а порой его и вовсе не требовалось платить.

Еще одна вещь, на которую влияет кадастровая стоимость – нотариальные расходы. Они вычисляются, исходя из кадастра, когда идет продажа доли в квартире постороннему человеку (который не является вторым собственником), когда имущество передают компании, занятой доверительным управлением, а также, когда осуществляется продажа квартиры, находящейся в собственности у ребенка.

В каких случаях нужно узнавать кадастровую стоимость?

Запрашивать цену по кадастру требуется, чтобы:

           ·         Рассчитать налоги с продажи жилья;

           ·         Осуществить нотариальную сделку;

           ·         Вступить в наследственные права;

           ·         Подать заявку на получение ипотеки;

           ·         Подать судебный иск.

Способы узнать кадастровую стоимость

Проще всего получить о цене объекта недвижимости по кадастру через Росреестр. Для этого потребуется заказать выписку из Росреестра. Если у вас уже есть выписка, проверьте, когда она была получена: вам нужна актуальная кадастровая стоимость.

Если у вас есть адрес, вы можете посмотреть кадастровую стоимость на специальной кадастровой карте. На этой карте указывается кадастровая стоимость всего дома. Чтобы высчитать кадастр именно своей квартиры, нужно сумму кадастра всего здания поделить на количество квадратных метров в вашем доме, а затем умножить на количество квадратных метров вашей квартиры.

Если у вас нет точного адреса, можно узнать стоимость по кадастровому номеру – схема та же, что и в случае с адресом. Заказ выписки стоит от трехсот до семьсот пятидесяти рублей, в зависимости от того, нужна ли вам справка в электронном формате или на бумажном носителе. Иногда заказ справки возможен и дешевле – такие услуги оказывают сторонние компании, которые выкупают доступ к базе целиком.

Определение кадастровой стоимости

Цена на квартиру по кадастру определяется, в среднем, раз в два года – такие правила касаются не всех регионов, но в Петербурге установка новой кадастровой цены происходит именно с такой частотой. Что касается негосударственной оценки, то ее можно провести в любой момент, но уже за собственные деньги. Такие процедуры проводятся чаще всего, когда собственнику необходимо доказать, что стоимость кадастра от государства завышена.

Изменение цены по кадастру происходит в таких случаях:

           ·         Увеличение площади дома (к примеру, когда сделали пристройку);

           ·         Улучшение инфраструктуры района (рядом с жилым комплексом появилась станция метро, открылись социальные объекты – поликлиника, школа и так далее);

           ·         Реставрация, капитальный ремонт (сменили перекрытия, установили лифт, отреставрировали фасады);

           ·         Увеличение износа здания (ведет к снижению кадастровой стоимости): с каждым годом состояние здания ухудшается, если не делать капитальный ремонт, поэтому вполне логично, что и кадастровая цена становится ниже;

           ·         Инфляция. С каждым годом стоимость квартир в Петербурге увеличивается – в последние годы рост был просто колоссальным.

Как изменить кадастровую стоимость?

Есть два пути – через суд и через комиссию Росреестра.

Чтобы изменить кадастр через Росреестр, вам потребуется подать заявление и описать причины, почему вы считаете, что кадастровая стоимость для конкретного объекта недвижимости определена неверно. Потребуется подготовить такие документы:

           ·         Выписку ЕГРН с актуальной кадастровой ценой;

           ·         Подтверждение права собственности на квартиру;

           ·         Справки, подтверждающие недостоверность сведений о цене квартиры;

           ·         Справку о проведенном отчете с данными рыночной стоимости квартиры.

Если комиссия Росреестра откажет, вы сможете обратиться в суд.