Лизинг квартир: путь в никуда или альтернатива льготной ипотеке?

В условиях отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года потенциальные покупатели сталкиваются с ограниченным выбором вариантов приобретения недвижимости. Лизинг квартир на первичном рынке, хотя и не является широко распространенной практикой среди застройщиков, представляет собой потенциальную альтернативу льготной ипотеке.

Важно отметить, что лизинг возможен только для готовых квартир, а не для объектов, находящихся на стадии строительства. Таким образом, для тех, кто ищет строящееся жилье, лизинг не является жизнеспособным вариантом.

Для уже построенного жилья лизинг имеет ряд потенциальных преимуществ и недостатков, которые стоит учитывать. В этой статье мы сравним его с льготной ипотекой, проанализируем особенности и определим, может ли лизинг стать реальной альтернативой для приобретения жилья на первичном рынке.

Что это такое

Лизинг – это долгосрочная аренда имущества, при которой лизингодатель (в данном случае застройщик) предоставляет лизингополучателю (покупателю) право пользования квартирой в течение определенного периода времени в обмен на регулярные платежи. В отличие от традиционной аренды, при лизинге лизингополучатель имеет право выкупить квартиру по истечении срока действия договора.

Процесс лизинга квартиры на «первичке» обычно включает следующие этапы:

·       Выбор квартиры в новостройке, участвующей в программе лизинга;

·       Подписание договора, в котором оговариваются условия лизинга, включая ежемесячные платежи, срок действия договора (как правило, составляет не более десяти лет) и выкупную цену;

·       Внесение первоначального взноса, который обычно составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры;

·       Получение ключей от квартиры и въезд.

К преимуществам такого варианта приобретения относится следующее:

·       В большинстве случаев – более низкий первоначальный взнос по сравнению с ипотекой;

·       Гибкость и возможность выкупа квартиры по истечении срока действия договора;

·       Возможность переезда в новую квартиру сразу же, без ожидания завершения строительства;

·       Отсутствие необходимости взаимодействия с банками, получения справок с работы, подготовки большого пакета документов.

Но есть и риски:

·       Отсутствие права собственности на квартиру до момента ее выкупа;

·       Потенциальные ограничения на перепланировку или сдачу квартиры в субаренду;

·       Риск потери квартиры в случае невыполнения условий договора (например, просрочка платежей).

Что такое льготная ипотека и в чем заключались ее преимущества

Льготная ипотека – это программа жилищного кредитования, которая предусматривает сниженные процентные ставки для определенных категорий заемщиков. В России до 1 июля 2024 года действовала льготная ипотека под 8% годовых с максимальной суммой кредита 12 миллионов рублей для Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Льготная ипотека предоставляла ряд преимуществ:

·       Сниженные процентные ставки, что существенно уменьшало ежемесячные платежи и общую переплату по кредиту;

·       Возможность приобрести жилье на более выгодных условиях, даже при отсутствии большого первоначального взноса;

·       Поддержка государства, которая способствовала развитию рынка недвижимости.

С 1 июля 2024 года льготная ипотека была отменена. Это означает, что заемщики, оформляющие ипотечные кредиты после этой даты, будут получать кредиты по рыночным ставкам, которые в настоящее время составляют около 17-19%.

В качестве альтернативы льготной ипотеке сейчас действуют следующие программы:

·       IT-ипотека: ставки до 6% годовых, максимальная сумма кредита – 18 миллионов рублей. Доступна для сотрудников аккредитованных IT-компаний;

·       Семейная ипотека: ставки около 6-8% годовых, максимальная сумма кредита – 12 миллионов рублей. Доступна для семей, в которых есть ребенок до 6 лет.

Лизинг и льготная ипотека: что лучше?

Предлагаем сравнить эти инструменты по нескольким параметрам.

Первоначальный взнос

·       Лизинг: от 10% до 30%

·       Льготная ипотека: от 20-30%

Процентные ставки

·       Лизинг: рыночные ставки, обычно выше, чем по ипотеке

·       Льготная ипотека: сниженные ставки, ранее составлявшие 8%

Срок кредитования

·       Лизинг: обычно от 7 до 10 лет

·       Льготная ипотека: до 30 лет

Право собственности

·       Лизинг: право собственности на квартиру переходит к лизингополучателю только по истечении срока действия договора лизинга и выкупа квартиры.

·       Льготная ипотека: право собственности на квартиру переходит к заемщику сразу после оформления ипотечного кредита.

Гибкость

·       Лизинг: более гибкий, чем ипотека, с возможностью выкупа квартиры по истечении срока действия договора лизинга или возврата ее лизингодателю.

·       Льготная ипотека: менее гибкая, с более строгими условиями досрочного погашения или рефинансирования.

Налоговые льготы

·       Лизинг: лизинговые платежи могут быть отнесены к расходам, что снижает налогооблагаемую прибыль для юридических лиц. Но с лизингом квартиры частным лицом ситуация иная – получить вычет не удастся до момента выкупа.

·       Льготная ипотека: предусматривает налоговый вычет как на общую сумму, так и на проценты по ипотечному кредиту.

Риски

·       Лизинг: риск потери квартиры в случае невыполнения условий договора лизинга.

·       Льготная ипотека: риск потери квартиры в случае невыплаты ипотечного кредита. Но в этом случае есть возможность продать квартиру вместе с ипотекой, либо сдавать ее и этими платежами гасить кредит.

Потенциальные минусы

Лизинг квартир, хоть и предлагает определенные преимущества, имеет и недостатки:

·       В отличие от ипотеки, лизинг не дает лизингополучателю права собственности на квартиру до тех пор, пока не будет выплачен весь лизинговый платеж и не будет осуществлен выкуп квартиры. Это означает, что лизингополучатель не может свободно распоряжаться квартирой, например, продать ее или сдать в аренду.

·       Лизингодатели могут накладывать определенные ограничения на использование квартиры -например, запрет на перепланировку или сдачу в аренду без их согласия.

·       Если лизингополучатель не выполняет условия договора лизинга, он рискует потерять квартиру. Лизингодатель имеет право изъять квартиру и продать ее, чтобы возместить свои убытки.

Лизинг квартир может быть привлекательной альтернативой ипотеке для тех, кто:

·       Не может позволить себе купить квартиру из-за высокого первоначального взноса или недостаточного дохода для получения ипотечного кредита;

·       Предпочитает большую гибкость, которую предлагает лизинг, например, возможность выкупить квартиру досрочно или вернуть ее лизингодателю;

·       Будучи юридическим лицом или ИП, хочет сэкономить на налогах, поскольку лизинговые платежи могут быть отнесены к расходам, что снижает налогооблагаемую прибыль.

Целевая аудитория для лизинга:

·       Молодые семьи и профессионалы, которые хотят получить доступ к жилью без необходимости в большом первоначальном взносе;

·       Инвесторы, которые ищут альтернативные способы вложения средств в недвижимость;

·       Юридические лица, которые хотят оптимизировать свои налоговые расходы.

Пока что услуги лизинга на первичном рынке не особо распространены, однако некоторые застройщики уже дают такую возможность. Например, в новостройках компании «Самолет» такой вариант покупки возможен. В ближайшем будущем можно ожидать подобных предложений и от других участников рынка. Возможно, они трансформируют данную программу до условий, которые будут не менее выгодны, чем льготная программа от государства.