Плюсы и минусы эскроу

В 2019-м году в России начала действовать новая схема передачи средств покупателя застройщику. Поправки были внесены в текст ФЗ №214: с конца 2019-го года после заключения ДДУ деньги дольщиков поступают на эскроу счет, где находятся до окончания строительства объекта. Сегодня мы расскажем, как работает эта система, в чем ее преимущества и недостатки.

Основные изменения

Применение эскроу-счетов в сфере первичной недвижимости напрямую связано с необходимостью обеспечить безопасность покупателей. После введения системы эскроу стать обманутым дольщиком стало гораздо сложнее. Власти планировали ввести систему и раньше, но 2019 год стал переломным – за первые 9 месяцев 2019-го года количество проблемных объектов в России увеличилось с девятисот до почти что двух тысяч. Количество обманутых дольщиков на тот момент составляло почти 50 тысяч человек. В экстренном порядке государство ввело новые понятия и интегрировало их в основной законопроект о долевом строительстве.

Что представляет собой эскроу?

По сути, эскроу – это депонирование средств (заморозка и организованное хранение). Средства депонируются на банковском счете, пока девелопер завершает стройку.

Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается для проведения расчетов между девелопером и покупателем. Дольщик вносит деньги, и они замораживаются на этом счету. Застройщик может воспользоваться средствами только после того, как дом сдан.

Если компания не успевает достроить дом в обозначенные сроки, покупателю возвращаются средства. При этом, если задержки по сдаче нет, то и вернуть деньги с эскроу-счета дольщик не может.

Такая система передачи средств позволяет защитить интересы дольщиков в части финансов, но при этом не ущемляет права застройщика. Девелопер может быть уверен, что получит оплату, когда завершит строительство. Чтобы у девелопера было достаточно средств на строительство, банк может предоставить ему проектное финансирование. Как правило, кредит составляет от 30 до 70% от полной стоимости реализации.

Выбор банка-держателя

Выбрать банк, где будут заморожены деньги, покупатель не может самостоятельно. Эскроу-счета открываются в банке, который предоставляет средства на возведение объекта недвижимости: этот банк становится финансовым учреждением, которое удерживает средства всех дольщиков проекта. Если же девелопер возводит здание на свои кровные, он сам выбирает, в каком банке будут депонироваться деньги дольщиков. Это не может быть любой банк – существует специальный перечень банковских учреждений, регулируемый ЦБ РФ.

Ипотечные займы и эскроу

Многих покупателей беспокоят вопросы, можно ли воспользоваться ипотечными средствами, если используется система эскроу, и обязательно ли обращаться для получения ипотеки в банк-держатель эскроу-счетов. Ипотекой, само собой, пользоваться можно. При этом получить кредит можно где вам удобно – деньги будут перечислены на эскроу-счет из выбранного вами банковского учреждения.

Банкротство банка-держателя эскроу и девелопера

Если банк обанкротится, деньги вернутся на ваш счет. Однако не всегда целиком. По закону все эскроу-счета страхуются, однако сумма возмещения не может превышать 10 миллионов рублей. Таким образом, если вы купили квартиру стоимостью 12 млн рублей, и банк, где хранились деньги, обанкротился, то 2 млн рублей будут потеряны.

Если же обанкротится строительная компания, деньги вернутся покупателю в полном объеме. Также на возврат денег можно рассчитывать и в случае, если СК задержала ввод объекта более чем на полгода.

В чем заключаются преимущества системы эскроу?

Есть несколько основополагающих плюсов использования эскроу-счетов:

·         Сохранность средств. Деньги депонируются ответственной организацией до завершения строительства. Дольщик может не переживать за свои накопления: если застройщик обанкротится, деньги вернутся на счет в ближайшее время.

·         Целевое расходование. Еще несколько лет назад стандартной была ситуация, что застройщик запускал новые проекты, чтобы получить средства, недостающие для достройки предыдущих жилых комплексов. И новые дольщики ждали годами, чтобы нашлись деньги уже на строительство их жилого комплекса. Сегодня такая ситуация невозможна.

·         Строительство ведется на кредитные средства. Гарантирует завершение строительства банк-партнер, который выделяет средства на возведение жилого объекта. Если у застройщика не хватает денег, он может увеличить кредитную линию: банку невыгодно обзаводиться проблемным объектом, поэтому высока вероятность, что он согласится.

Недостатки системы эскроу

Есть у применения схемы эскроу и свои минусы:

·         Повышение стоимости квадратного метра. Ранее, когда средства на строительство поступали постепенно, застройщикам было выгодно продать квартиры быстро. Стоимость квадратного метра была небольшой, чтобы привлечь покупателей и мотивировать их сделать покупку в самое ближайшее время. Теперь у застройщиков нет задачи спешить, зато им выгодно продать квартиру дороже, чтобы расплатиться с кредитом и процентами по нему. Вполне логично, что стоимость квадратного метра увеличилась. Хотя, будем откровенны, повлияли на рост цен и другие факторы: пандемия, инфляция, геополитическая ситуация, разрыв логистических цепочек.

·         Более сложная организация строительства. Раньше все было просто: дольщики вносили средства, которые девелоперы использовали для строительства. Теперь в цепочке появилась еще одна сторона – банк, который контролирует движение средств. Очевидно, что наличие в схеме постройки еще одного юридического лица способно замедлить и усложнить весь процесс.

·         Возврат средств не в полном объеме. Если банк обанкротится, дольщик получит обратно только 10 миллионов рублей. Это не самая хорошая новость для жителей Петербурга. Если в Ленобласти еще есть шанс купить за 10 млн рублей двухкомнатную квартиру, то в черте города «двушки» и «трешки» уже давно перешли этот рубеж. Есть квартиры комфорт-класса, которые стоят 20 и 30 млн рублей.

·         Потеря средств из-за инфляции и удорожания недвижимости. Допустим, человек приобрел двухкомнатную квартиру в 2019-м году за 8 миллионов рублей. Средства оставались замороженными на счету, а в 2022-м году застройщик объекта обанкротился. Покупатель получил свои 8 млн обратно на счет. Может ли он приобрести аналогичную квартиру на эти средства? Конечно, нет. За 4 года недвижимость подорожала практически вдвое. Теперь, чтобы купить «двушку» недалеко от центра, ему понадобится добавить еще 6-8 млн рублей. Если бы строительство завершилось успешно, он бы обладал квартирой ценой в 14-18 млн рублей. Таким образом, минус эскроу заключается в отсутствии учета роста цен на недвижимость. В течение всего срока строительства банк может пользоваться средствами дольщиков, но не начисляет на них проценты, как в случае с депозитами.

·         Возвращаются только средства с эксроу. Если покупатель приобретал квартиру с привлечением ипотечных средств, за время строительства объекта (которое может составлять 3-4 года и более) он мог потратить на оплату процентов по ипотеке до двадцати процентов от стоимости квартиры.

Новости эскроу: застройщикам разрешили раскрывать эскроу-счета раньше сдачи объекта

В рамках поддержки строительной отрасли в связи с кризисом власти разрешили девелоперам использовать средства с эскроу еще до получения РВЭ. Такие поправки в законодательство были внесены 4 марта. Теперь застройщикам доступно постепенное раскрытие счетов. Они не могут пользоваться средствами сразу – раскрывать эскроу разрешено ближе к окончанию строительства. Контролировать расходы застройщиков продолжает банк – это гарантирует, что деньги будут расходоваться на целевые нужды.