Выбор: рассрочка или ипотека?

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости используются три главные схемы оплаты квартир: 100%-я оплата, рассрочка платежа и ипотечный кредит. По данным NAI Becar, в общем объеме продаж на первичном рынке доля приобретающих квартиру в ипотеку составляет 55-60%, 30% единовременно оплачивают полную стоимость, 10% оформляют рассрочку. «Причем покупатели жилья эконом-класса, как правило, используют ипотеку, – рассказывает Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Покупатели элитного сегмента и бизнес-класса предпочитают рассрочку или 100%-ю оплату».

За и против ипотеки
По мнению экспертов, спрос на ипотечный продукт продолжает расти, и в ближайшие месяцы он будет выступать одним из ключевых гарантов активности на строящемся рынке жилья. По данным, которые приводит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь, сегодня в среднем ипотечный кредит берется на 14-15 лет, а выплачивается, как правило, в течение 8-9 лет по средней ставке 12,5%.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК «Сателлит-Девелопмент», к плюсам ипотечного кредитования относит небольшой первоначальный взнос (от 10%), относительно небольшие последующие взносы, а также возможность долгосрочных выплат в течение 20 и более лет, что в результате делает ипотеку доступной для большинства петербургских семей.

При этом, как отмечают эксперты, спрос на ипотеку увеличивается в сданных домах либо находящихся в высокой степени готовности. «Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на минимальный срок (до окончания строительства дома), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу, – говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». – Например, доля ипотечных сделок по готовым либо приближающимся к сдаче квартирам составляет у нас уже порядка 55%».

Прогнозируется, что до конца года средняя ставка по ипотеке будет составлять порядка 13-13,5%. «Если в силу экономической ситуации банки будут вынуждены ужесточать требования к заемщикам, повышать ставки, то соотношение объемов ипотечных кредитов и рассрочек на рынке изменится», – говорит Надежда Семенович, финансовый директор ООО «КВС».

За и против рассрочки
Интерес к рассрочкам в последнее время также растет. По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», сегодня не каждый покупатель может совершить единовременную покупку недвижимости, как и взять ипотечный кредит в банке, так что рассрочка в ряде случаев является более выгодным и удобным решением. К тому же доля покупателей жилья в рассрочку может возрасти, учитывая текущее повышение ипотечных ставок банками.

По данным экспертов рынка, наиболее популярным вариантом рассрочки в новостройках является рассрочка до окончания строительства. Как правило, она не превышает 36 месяцев. В связи с этим, как отмечает Николай Гражданкин, в рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальный срок выплаты, часто – беспроцентные условия или низкий процент.

Но на рынке появляются предложения и по более длительной рассрочке. Максимальный срок, о котором сегодня можно говорить, – это 8-10 лет. Яркий пример – рассрочка на квартиры до конца 2023 года в уже построенных корпусах жилого комплекса «Ласточкино гнездо» на юге Петербурга.

По мнению Арсения Васильева, такая рассрочка призвана в какой-то мере заменить ипотеку: «При этом клиент должен понимать, что стоимость квартиры при таком способе оплаты значительно увеличивается – удорожание может доходить до 50%. Кроме того, застройщики могут вносить определенные условия по срокам регистрации собственности на квартиры, по которым полная оплата не произведена».

Николай Гражданкин предупреждает, что слишком длительная рассрочка (от 4 лет) всегда должна настораживать покупателя. «Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, “подтянув” средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет. Если вы никуда не торопитесь, с этой ситуацией еще можно смириться. А если вы при этом живете в съемной квартире или выплачиваете ипотечный кредит (с повышенным процентом на этапе строительства), ситуация совсем другая», – говорит эксперт.

Минимальный взнос при покупке жилья в рассрочку, как правило, равен 20-30%. Владимир Скигин считает, что для большинства петербуржцев делает невозможным взять рассрочку необходимость внести такую сумму первоначальным взносом, а также выплачивать достаточно крупные суммы ежемесячно.

Возможности беспроцентной рассрочки
Как правило, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками до окончания строительства дома. Однако, по словам Владимира Скигина, в последнее время нередки стали случаи продления срока погашения рассрочки на какой-то период после сдачи объекта. Например, как рассказывает
Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС», эта компания предоставляет своим покупателям беспроцентную рассрочку сроком до 4 лет, что позволяет комфортно разнести выплаты недостающей части на довольно продолжительное время.

Но зачастую застройщики предоставляют покупателям беспроцентную рассрочку только при достаточно высоком первоначальном взносе. Например, в «Строительном тресте» беспроцентную рассрочку можно получить только при первоначальном взносе от 50%. «Это взаимовыгодное сотрудничество: застройщик не растягивает платежи во времени, а клиент получает привлекательную итоговую стоимость квартиры», – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

Николай Гражданкин рассказывает, что в 4-м пуске третьей очереди проекта «Новый Оккервиль» при 50%-м взносе компания предоставляет покупателям возможность получения беспроцентной рассрочки на половину срока, а на оставшийся срок – 0,6%. А при 70%-м взносе беспроцентная рассрочка предоставляется на весь период.

Как отмечает Надежда Семенович, застройщики могут иногда прибегать к беспроцентной рассрочке для стимулирования покупателей, но в таких случаях цена рассрочки обычно заложена в стоимость квадратного метра жилья.

Что выгоднее?
Эксперты сходятся во мнении, что выбор способа оплаты нового жилья зависит от финансовых возможностей каждого конкретного покупателя: суммы первоначального взноса, наличия жилплощади на продажу, банковского вклада и других активов. Но и в том, и в другом случае для покупателя есть свои преимущества и недостатки.

Весомым аргументом при выборе является срок выплат. При ипотеке он может достигать 50 лет. В то же время рассрочка от застройщика допускает индивидуальный график платежей, но при этом требует гораздо более быстрой оплаты всей суммы, чаще всего за 2-3 года.

Надежда Семенович отмечает, что рассрочку имеет смысл брать тем, кто в обозримой перспективе планирует получить существенную сумму денег, например от продажи другой квартиры. «Если такие перспективы отсутствуют, покупателям лучше оформить ипотеку. Я всегда рекомендую брать ипотеку на максимально большой срок, но при этом в обязательном порядке стараться погасить кредит досрочно. Даже небольшая ежемесячная переплата тела кредита сможет в итоге существенно уменьшить сумму выплат и срок кредита», – отмечает эксперт.

Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон», рассказывает, что нередко при покупке квартиры с помощью ипотеки застройщиком предоставляются существенные скидки, практически такие же, как и при единовременной оплате. «Но, с другой стороны, для получения рассрочки клиентам достаточно одного паспорта, им не нужно ждать день или два, пока банк одобрит их заявку на оформление ипотечного кредита», – говорит она. При этом Валерий Лазугин замечает: «Для того чтобы получить ипотеку, необходимо предоставить пакет документов, подтверждающий доходы заемщика (за исключением разовых акций банков). В отличие от ипотеки, получить рассрочку очень просто. Для этого не нужно подтверждать доходы, необходимо только составить договор с застройщиком».

Немаловажным фактором при выборе способа оплаты становится и то, что в случае ипотеки после получения собственности квартира оказывается в залоге у банка, а в случае рассрочки – собственность оформляется без обременений.

Комбинированная схема
На рынке также активно применяется комбинированная схема оплаты. До завершения строительства покупатель получает рассрочку от застройщика, а после ввода объекта в эксплуатацию квартира оформляется в залог банку, который выдает под нее ипотечный кредит, и таким образом клиент рефинансируют свой долг, начиная выплачивать ипотеку.

Арсений Васильев отмечает, что для покупателя схема рассрочки с последующей ипотекой удобна, поскольку она дает возможность зафиксировать стоимость квартиры. «Причем получить рассрочку можно на раннем этапе: цена на старте строительства ниже, а большинство банков кредит на стадии котлована не дадут». С коллегой согласен Сергей Гребенюк: «Есть ситуации, при которых в аккредитованных на объекте банках невыгодное предложение на ипотеку. Тогда следует оформить рассрочку. Как правило, на более поздних этапах строительства число аккредитованных банков возрастает, покупателю становятся доступны более выгодные условия кредитования, и он может взять ипотеку для покрытия рассрочки, сэкономив в итоге на покупке жилья».

Ирина Онищенко добавляет, что такая схема выгодна также и с точки зрения длительности платежей. «Большинство наших рассрочек подразумевает финальную выплату через полгода после сдачи объекта, а ипотечный кредит можно выплачивать 20 или 30 лет, при этом получая удовольствие от жизни в своей новой квартире», – говорит эксперт.

Однако, как отмечают специалисты, такая схема оплаты сопряжена с риском: например, неодобрения ипотечного кредита заемщику.