Как спасти исторический центр: качественный девелопмент или реставрация?

Исторический центр Санкт-Петербурга привлекает туристов со всего мира – сюда приезжают, чтобы восхититься потрясающей архитектурой, памятниками культурного и исторического наследия, прогуляться по набережным многочисленных рек и каналов. Однако, не все здания в городе находятся в удовлетворительном состоянии – ремонта требуют более тысячи домов, более 400 из них – на грани разрушения. Как справится с проблемой? Есть несколько методов, которые применяют власти и девелоперы. Один из них – восстановление существующих объектов, второй – снос и возведение на месте утраченных зданий новых. Попытались разобраться, по какой причине разрушаются жилые дома, и какой вариант восстановления урабинистической сетки более благоприятен для города.

Основные причины разрушения

Есть несколько причин, по которым исторические здания приходят в плачевное состояние:

Обветшалость жилья и инженерных сетей. Многие дома не ремонтировались с момента их постройки, и, хоть средства на капитальный ремонт собирают практически все управляющие компании, график восстановления зданий не внушает большого оптимизма. Да и качество порой страдает: на эти работы привлекается неквалифицированный персонал, ЖЭКи не сотрудничают с историческими институтами. С инженерными сетями тоже не все гладко – почти нет квартиры в центре, где бы в ванной комнате не пахло затхлостью, не текли трубы. Инженерная инфраструктура должна быть полностью обновлена, без этого нельзя и думать о комфорте проживания в старом фонде.

Низкая социальная ответственность. Коммунальных квартир сегодня значительно меньше, чем это было в начале 90-х годов: с 1993 года запущена программа их расселения. Однако и сегодня в центре можно встретить немало жилых объектов, где сохранились «коммуналки». Контингент в них разный – это и пожилая интеллигенция, и студенты, у которых не хватает средств на съем отдельного жилья, и приезжие. Есть и те, кому комната осталась по наследству, но кто не заботится о сохранности убранства квартиры и всего здания. Нередко в парадных стены разрисовывают низкокачественными граффити, а запахи говорят о том, что к дому не относятся бережно. Пока коммунальные квартиры не будут полностью расселены, говорить о безопасности проживания в ряде домов – в частности, в Коломне, в старой части Васильевского острова – рано. Нужно, чтобы люди с уважением относились к истории города и к общественному имуществу.

Опустевшие здания. Если зайти в обычные дома в историческом центре, сразу бросится в глаза – порядка 50% жилых помещений пустует. Почему же люди покидают насиженные места и перебираются в другие районы? Ответ прост – в зданиях отсутствуют банальные элементы комфортного проживания, в некоторых микрорайонах имеется колоссальная нехватка инфраструктуры. Конечно, есть те, кто относится к старому центру с особым трепетом, кто готов обходиться без торговых центров и мириться с неприятным запахом в ванной комнате, лишь бы иметь возможность ежедневно соприкасаться с прекрасным. Однако, с каждым годом таких людей остается все меньше. Как только здание начинает пустовать, оно подвергается жесткому воздействию внешней среды: появляется плесень на стенах, ухудшается состояние перекрытий. Чтобы этого избежать, нужно, чтобы постройка прогревалась и использовалась по назначению.

Нехватка бюджетных денег. Средств на восстановление выделяется ничтожно мало. Программа по восстановлению старых объектов существует, но она не способна охватить все проблемные здания.

Программа восстановления исторического центра

В 2008-м году стартовала программа «Сохранение и восстановление исторического центра Санкт-Петербурга»: согласно ей старинные здания должны были расселяться, а дома планировалось реконструировать. Основная проблема программы заключалась в том, что она не регулировала вопрос сохранности исторической подлинности. Программа проработала недолго – против нее выступили многие местные жители и градозащитники.

Аренда зданий за 1 рубль

Решением проблемы могла стать сдача исторических зданий в аренду за 1 рубль на 49 лет – программа была запущена в 2018 году. На самом деле, рубль – это стартовая цена, по каждой постройке проводились торги на площадке городского Фонда имущества. Инициатива так и не набрала обороты, первые торги прошли в 2019-м году, тогда в аренду предлагали взять дом по адресу Вознесенский, 36 (Дом Ф. Н. Челищева). Однако, сдача объекта так и не состоялась – произошло это по причине отсутствия заявок. Что говорит скорее о недостаточном освещении ее в СМИ или невыгодных условиях: если бы программа была выгодна для девелоперов, они бы обязательно в ней воспользовались.

Редевелопмент промышленных территорий

От плохого содержания страдают не только жилые, но и промышленные объекты – сегодня заброшены десятки заводов и фабрик, многие из них находятся в весьма престижных локациях. К счастью, ряд объектов обретает новую жизнь. Так, компания RBI реанимировала здание старинной водонапорной башни на Пискаревском проспекте, а вместо бумагопрядильной мануфактуры возвела один из красивейших жилых комплексов Петербурга – «Четыре горизонта». Примечательно, что в архитектуре жилого объекта компания использовала элементы промышленного стиля – таким образом сохранилась атмосфера места, не пострадало визуальное единство. Еще один проект RBI – ЖК «Футурист» – тоже стал ярким представителем пласта культурных новостроек: а рамках его реализации будет восстановлен корпус старого хлебозавода. Концепция предполагает, что корпус будет использоваться в качестве музейного центра и художественной галереи.

Удивить архитектурное сообщество удалось компании «Альфа Фаберже». По их проекту на берегу реки Карповка на Петроградской стороне в скором времени появится жилой комплекс Meltzer Hall: несмотря на то, что объект не входит в список реставрируемых, он прекрасно впишется в облик района. Элементы северного модерна вкупе с ар-деко и неоклассицизмом идеально подходят под стиль окружающей застройки. К сожалению, не все местные жители оценили проект – некоторые даже выступали за его отмену, однако комплекс собрал много знаковых архитектурных наград.

Бюджетная реставрация и переформатирование под арендное жилье

Есть и небольшие застройщики, которые занимаются восстановлением исторических зданий. Это компании «РАССПРОФ», «Металлпроект» и другие. Так, в Кронштадте по адресу Петровская улица, дом 5, будет восстановлен жилой объект, состоящий из четырех двухэтажных корпусов. Фасады будут сохранены, останется прежней и архитектурная стилистика (дом построен в традиционном для Кронштадта прежних веков кирпичном стиле). Еще один схожий проект – жилой комплекс «Боровая, 34» в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тут также сохраняется внешний облик дома, подвергаются замене перекрытия и инженерные коммуникации. В обоих случаях квартирография будет изменена – вместо многометражных квартир тут появятся небольшие студии и однокомнатные квартиры. Лоты подходят в большей степени под инвестиции, чем для личного проживания.

Похожий проект реализуется в Кировском районе на улице Калинина, дом 10. Здесь историческое здание постройки начала ХХ века переформатируется под арендное жилье: дом будет нарезан на студии. Зато застройщик отреставрирует фасад и продлит жизнь дому.

Яркие проекты комфорт и премиального класса

Есть примеры восстановления зданий и без создания мелкой нарезки. К примеру, напротив Таврического сада идет реставрация доходного дома Карла Шрейбера, возведенного в 1907 году архитектором Вильгельмом Ван-Дер-Гюхтом. Объект культурного наследия построен в стиле необарокко, главный корпус с башней и эркерами выходит на Потемкинскую и Захарьевская улицы. Фасады украшены тремя статуями дочерей Зевса – именно благодаря ним жилой комплекс получил название «Три Грации». Всего в доме спроектировано 23 квартиры площадью от 84 до 366 квадратных метров. Объект относится к премиальному сегменту, застройщиком выступает компания «Еврострой».

Довольно интересный объект реставрируется и рядом с Удельным парком по адресу Зеленогорская улица, дом 3. Архитектура здания – неоклассицизм с элементами эклектики. Застройщик планирует полностью заменить инженерные коммуникации, выполнить дизайн входных групп и лестничных площадок. Клубный дом бизнес-класса рассчитан на 97 квартир площадью от 40 до 90 квадратных метров.

Итак, спасение исторических зданий сегодня во многом зависит от частных компаний – чем больше девелоперов будет бережно относиться к культурному наследию нашего города, тем скорее город станет выглядеть ухоженнее, тем скорее он станет максимально комфортным для проживания вне зависимости от района.