Новостройки и вторичка в Петербурге: цена, комфорт и возможности

Санкт‑Петербург остаётся одним из самых динамичных рынков недвижимости в России. На фоне активного ввода нового жилья и постепенного обновления жилого фонда, покупатели всё чаще встают перед выбором: приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Разбираемся, как отличаются эти сегменты по цене, уровню комфорта и перспективам.

Разница в цене: первичка заметно дороже

Сегодняшняя разница в цене между новостройками и вторичным жильём в Петербурге составляет от 15 до 32%, в зависимости от района и класса объекта. Ещё в 2020 году этот разрыв не превышал 5–7%, но за последние годы именно первичный рынок демонстрировал более активный рост. Так, по данным аналитиков Nikoliers и Обзор78, средняя стоимость квадратного метра в новостройках к середине 2025 года составила около 266 500 ₽/м², тогда как на вторичке — 229 700 ₽/м².

При этом в комфорт-классе новостройки стоят в среднем 265–270 тыс. рублей за квадрат, тогда как аналогичные предложения на вторичном рынке можно найти по 230–240 тыс. Если речь идёт о премиальном сегменте в центре города, то здесь цена и в новостройке, и во «вторичке» может превышать 400–450 тыс. рублей за квадратный метр, но в старом фонде нередко попадаются более выгодные предложения в домах с исторической архитектурой.

С 2020 по 2024 год стоимость жилья в новостройках выросла в среднем на 77%, а на вторичке — только на 41%. Это объясняется в том числе активным спросом, поддержанным программами субсидированной ипотеки, которые чаще доступны именно при покупке от застройщика.

Комфорт: в чём разница ощущается на практике

Главное отличие между новостройками и вторичкой — это не только возраст дома, но и уровень жилой среды. Современные жилые комплексы проектируются сразу как часть полноценной инфраструктуры: с благоустроенными дворами без машин, дизайнерскими общественными пространствами, подземными паркингами, детскими и спортивными зонами. Все эти детали становятся частью повседневного комфорта.

Кроме того, в новостройках зачастую формируется однородное сообщество жильцов. Девелоперы сознательно работают с определённой аудиторией — будь то молодые семьи, айтишники, инвесторы. Это позволяет избежать конфликта поколений и делает среду проживания более предсказуемой и «подходящей по духу».

Вторичный рынок, напротив, отличается большей разнородностью. В одном доме могут жить как пенсионеры, так и арендаторы, как семьи с детьми, так и молодёжь. Это создаёт более разнообразную, но менее однородную среду. Однако именно во «вторичке» чаще можно найти нестандартные планировки, высокие потолки, кирпичные стены, просторные кухни или отдельные хозяйственные комнаты — то, чего в типовой новостройке может не быть.

Устоявшаяся инфраструктура против новой среды

Ещё одно ключевое различие — в окружении. Вторичный фонд располагается в районах с уже сложившейся инфраструктурой. Это школы и детские сады, поликлиники, магазины у дома, общественный транспорт. Всё работает, всё знакомо. Особенно это актуально для центральных и старых спальных районов, где транспорт и соцобъекты давно отлажены.

Новостройки нередко появляются в новых зонах застройки — на месте бывших промзон или вдоль новых магистралей. Инфраструктура здесь может только формироваться. Первое время жители сталкиваются с отсутствием школ, перегруженными дорогами, временными маршрутами. Это компенсируется тем, что в течение 3–5 лет такие комплексы превращаются в новые кварталы города с парками, ТЦ, поликлиниками и станциями метро.

Возможности для инвестиций и аренды

С точки зрения инвестиционного потенциала новостройки дают больший потенциал роста цены. Именно на стадии строительства жильё можно приобрести с дисконтом и перепродать с прибылью к моменту сдачи или завершения строительства второй очереди. Кроме того, застройщики активно субсидируют ипотечные ставки и предлагают рассрочки, что делает первичку привлекательной для покупателей с ограниченным бюджетом.

Вторичный рынок выгоден для тех, кто хочет сразу въехать в готовую квартиру без ожидания и рисков. Здесь проще найти жильё в обжитом районе с документами, прошедшими юридическую проверку. В то же время, объекты на вторичке требуют дополнительных вложений в ремонт и обновление коммуникаций.

Новостройки выигрывают по уровню современного комфорта, архитектуре и возможностям для роста цены. Вторичное жильё — это про локацию, привычную среду и, зачастую, более низкий входной порог.

Покупателям с прицелом на долгосрочное проживание и молодым семьям стоит рассматривать новостройки — особенно в проектах комфорт-класса с комплексным благоустройством. Тем, кто ценит развитую инфраструктуру, уникальные планировки и хочет въехать сразу — может подойти вторичка.

В обоих сегментах есть свои плюсы. Главное — чётко понимать цели покупки, бюджет и личные приоритеты.