Новые правила землепользования и застройки: Петербург обновляет градостроительный регламент

Петербург готовится жить по новым правилам.

 Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) завершил подготовку новой редакции Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — документа, который определяет, что, где и как можно строить.

Это обновление станет одним из самых значимых за последние годы: в него вошли десятки поправок, собранных по итогам общественных обсуждений, предложений от жителей, застройщиков, проектировщиков и районных администраций.

Что такое ПЗЗ и зачем они нужны

Правила землепользования и застройки — это своего рода «конституция городской застройки».

 Они определяют:

·     где разрешено строительство жилья, а где — только промышленные или общественные объекты;

·     какая может быть высотность зданий;

·     какие санитарные и транспортные ограничения действуют на территории;

·     где можно изменить функциональную зону.

Без утверждения ПЗЗ невозможно получить разрешение на строительство — они становятся основой для всех градостроительных решений.

Почему понадобилось обновление

Предыдущая редакция правил действовала с многочисленными корректировками, накопившимися за годы.

 Однако за это время Петербург сильно изменился:

·     появились новые магистрали и транспортные коридоры,

·     началось развитие территорий бывших промзон,

·     вырос спрос на комфортное жильё и социальную инфраструктуру.

Как пояснили в КГА, новая версия ПЗЗ призвана упростить градостроительные процедуры и сделать карту зонирования более точной и понятной.

Кроме того, документ приведён в соответствие с последними изменениями федерального законодательства, включая закон о комплексном развитии территорий (КРТ) и новые подходы к оценке транспортной нагрузки.

Что изменится

1. Корректировка функциональных зон

Главное изменение — актуализация территориальных зон.

Многие участки изменили своё назначение:

-     бывшие промышленные территории переведены в зоны жилой и общественной застройки;

-     наоборот, на отдельных участках усилен статус рекреационных и природоохранных зон;

-     уточнены границы водоохранных полос и санитарных разрывов.

Это позволит развивать город без конфликта между интересами жителей, бизнеса и экологов.

2. Новые параметры для высотности

Обновлённые ПЗЗ предусматривают более гибкий подход к этажности зданий.

 В ряде районов, где действовали устаревшие ограничения, допускается увеличение высоты до 12–16 этажей, если это не нарушает панораму или архитектурный облик.

 При этом в центральных и исторических зонах, наоборот, вводятся дополнительные ограничения и уточнения по допустимой высоте.

3. Уточнение границ зон транспортной инфраструктуры

Появились новые участки под строительство дорог, развязок и линий метро.

 Так, в документ включены будущие трассы Широтной магистрали, Юго-Восточной хорды и продление метро в районы Кудрово и Шушары.

4. Возможность корректировки зон по инициативе жителей и бизнеса

Теперь изменить границы территориальной зоны можно по инициативе заявителя, если предлагаемые корректировки не противоречат генплану.

 Это шаг к большей гибкости — особенно для девелоперов, которые смогут быстрее согласовывать проекты комплексного освоения.

5. Новые правила для общественных пространств и озеленения

В ПЗЗ впервые чётко прописаны нормативы благоустройства, обязательные для застройщиков:

-     доля зелёных зон и дворовых насаждений,

-     минимальная площадь общественных пространств,

-     условия сохранения исторических деревьев и ландшафтных акцентов.

Общественные обсуждения: что предложили и что учли

Проект новой редакции проходил публичные слушания летом 2025 года.

 Жители направили свыше 7 тысяч предложений и замечаний — от исправления ошибок на карте до комплексных предложений по изменению зон.

Среди самых обсуждаемых тем:

·     ограничение точечной застройки в исторических кварталах;

·     защита зелёных территорий в Приморском и Красносельском районах;

·     разрешение строительства школ и детсадов в зонах жилой застройки, где их не хватало.

По данным КГА, около 40% всех предложений были учтены, включая уточнение границ санитарных зон, разрешённые виды использования участков и корректировку параметров высотности.

Как повлияет обновление ПЗЗ на рынок

Эксперты считают, что новая редакция создаст более предсказуемую среду для инвесторов.

 Появится меньше спорных ситуаций, когда проект отклоняют из-за нестыковки с картой или старых градрегламентов.

Для застройщиков — это ускорение процедур и прозрачность.

 Для жителей — снижение числа конфликтных стройплощадок и больше возможностей влиять на развитие своих районов через публичные обсуждения.

В частности, девелоперы ожидают, что обновлённые ПЗЗ дадут импульс редевелопменту промзон — таких, как «Красный треугольник» или «Светлана».

 Теперь подобные территории официально получают статус зон смешанного использования, что открывает путь к проектам жилья, бизнеса и общественных пространств.

Когда вступят в силу

После рассмотрения всех замечаний и доработки документа проект будет внесён на утверждение в Законодательное собрание Санкт-Петербурга.

 Ожидается, что новая редакция вступит в силу в начале 2026 года.

КГА планирует также обновить публичный кадастровый портал, где можно будет в интерактивном режиме проверить разрешённые виды использования участков и ограничения по высотности.

Обновлённые Правила землепользования и застройки — это шаг к современному управлению городской средой.

 Они объединяют интересы жителей, бизнеса и архитекторов, делая процесс планирования прозрачным, предсказуемым и технологичным.

Да, новая редакция объёмна и требует привыкания, но главное — теперь Петербург получит актуальную карту развития, основанную не на догмах десятилетней давности, а на реальных запросах города и горожан.

И если раньше ПЗЗ воспринимались как бюрократический документ, то теперь это инструмент, который определяет, каким будет Петербург — удобным, гармоничным и продуманным.