ОФИСЫ БЕЗ РАЗМАХА

По данным, собранным компанией NAI Becar, в I полугодии 2010 года в Петербурге сдано в эксплуатацию 13 бизнес-центров и МФК с офисной составляющей общей площадью порядка 140,8 тыс. кв.м, что более чем в два раза меньше, чем за соответствующий период 2009 года.
По итогам I полугодия общий объем предложения качественных офисных площадей (классов «А», «В» и «С») достиг 2393,6 тыс. кв.м, прирост общего объема предложения составил 6,3%. Обеспеченность на тысячу жителей города достигла 520 кв.м, порядка 875 кв.м – на тысячу экономически активного населения Петербурга.
В сегменте высококачественных офисных площадей (классы «А» и «В») введено пять объектов (122,7 тыс. кв.м общей площади). Общий объем предложения в сегменте на конец I полугодия 2010 года составил 1767,4 тыс. кв.м, обеспеченность на тысячу жителей Петербурга достигла 384 кв.м, около 647 кв.м – на тысячу экономически активного населения.
В I полугодии 2010 года офисные площади вводились в пяти административных районах Петербурга.

Текущее состояние рынка бизнес-центров Петербурга в целом можно характеризовать как стабильное. Активизация спроса наметилась в сегменте высококачественных, представительских офисов с хорошим местоположением, поскольку снижение ставок аренды позволило некоторым компаниям, меньше других пострадавшим от кризиса и сохранившим свои штаты, улучшить местоположение или качество занимаемых площадей. Пока существенного роста спроса на аренду офисных помещений в целом нет.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону небольших офисов 50–200 кв.м. Также брокеры отмечают возрастание интереса к офисам 500 кв.м. Некоторые новые бизнес- центры придерживаются стратегии сдачи площадей лотами 200 и 500 кв.м и целыми этажами.
Спрос на покупку офисных площадей за прошедшее полугодие также не увеличился. Немногие компании сейчас могут позволить себе приобретение офиса для собственных нужд, а инвесторам интересны успешные объекты с доходностью 12–15%.
Очевидно, что положительная динамика рынка труда рано или поздно приведет к развитию компаний и, как следствие, росту спроса в офисном сегменте. Однако вряд ли эти ожидания оправдаются в текущем году.

В I полугодии 2010 года существенных изменений ставок аренды не отмечено. В среднем по Петербургу в 2010 году ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах:
• класс «А» – 900–2000 руб./кв.м/ месяц;
• класс «В» – 550–1300 руб./кв.м/ месяц;
• класс «С» – 400–1000 руб./кв.м/ месяц.
В бизнес-центрах, открывшихся в I полугодии, площади предлагаются в аренду по более низким ставкам, зачастую также предоставляются арендные каникулы, скидки.
По данным брокеров, в результате переговоров между потенциальным арендатором и арендодателем дисконт на величину арендной платы составляет 10–30%.
Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри от-дельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20–25%.
Заявленные на рынке Петербурга в январе–июне 2010 года цены продаж одного квадратного метра пло-щади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 30 000–130 000 руб. Стоимость зависит от местоположения, класса объекта, размеров и состояния отделки приобретаемого офиса.
По сообщениям брокеров, многие владельцы офисной недвижимости готовы к продаже своих объектов, но реальных сделок по продаже бизнес-центров как готового бизнеса немного, или они не афишируются. В конце апреля турецкая компания Renaissance Development приобрела торгово-офисный центр «Регент Холл» (восьмиэтажное здание общей площадью 11 715,6 кв.м, включающее встроенный вестибюль станции метро «Достоевская») за 25,5 млн долл.

По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца 2010 года планируется ввод порядка 35 офисных объектов, реально в эксплуатацию будет введено не более 20-22 общей площадью 170–200 тыс. кв.м.
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов «А», «В», «С» составит порядка 2,56–2,59 млн кв.м. Прирост объема предложения за год ожидается на уровне 14%. Общий объем высококачественного предложения площадей в бизнес-центрах классов «А» и «В» прогнозируется на уровне 1,94–1,97 млн кв.м, прирост объема предложения за год – 19%.
Специалисты NAI Becar выделяют следующие тенденции рынка бизнес- центров.
• Текущее состояние рынка бизнес-центров Петербурга характеризуется стабильностью.
• Приостановленные с началом кризиса крупные проекты не стартуют.
• Активизировались процессы реконструкции бывших административных и производственных зданий, име-ющих удачное место расположения, в бизнес-центры с невысокой арендной ставкой.
• В результате замораживания периферийных проектов остановился процесс децентрализации офисного рынка.
• На фоне дефицита пятен для нового строительства в историческом центре Петербурга вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.
• Сроки экспозиции новых бизнес- центров увеличиваются.
• Отмечен незначительный рост спроса и ставок аренды в сегменте высококачественных бизнес-центров с хорошим местоположением.
• По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону офисов 50–200 кв.м.
• Получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.
• Цены продаж офисов в бизнес- центрах, заявляемые девелоперами, в течение I полугодия 2010 года оставались стабильными.