Стройка «на голове»: надстройки этажей на жилых домах

Идея надстроить несколько этажей сверху существующего дома выглядит необычно, но на практике подобные проекты реализуются и в России. В Петербурге, Москве и других городах встречаются примеры, когда пятиэтажный дом превращался в девятиэтажный, или к хрущёвке добавляли два уровня. Для города это способ уплотнить застройку без освоения новых участков, для инвесторов — возможность получить дополнительное жильё с меньшими затратами, а для жильцов — серьёзное испытание.

Зачем надстраивают этажи

Главная причина — экономика. Строительство «с нуля» требует выделения земли, подвода коммуникаций, получения множества разрешений. Надстройка позволяет использовать уже существующую инфраструктуру.

Другие мотивы:

-       увеличение количества квартир в районах с дефицитом жилья;

-       коммерческий интерес инвесторов, которые получают новые метры без покупки дорогой земли;

-       модернизация старого фонда, когда вместе с надстройкой проводится реконструкция здания.

В Петербурге такой формат чаще встречается в центральных районах, где свободной земли нет, а спрос на жильё стабильно высокий.

Как это согласовывают

1.       Надстройка — один из самых сложных сценариев. Она требует:

Заключения экспертизы о состоянии несущих конструкций.

2.       Разрешений от органов власти (комитет по строительству, комитет по градостроительству, КГИОП — если дом исторический).

3.       Согласия жильцов. Чердак и крыша считаются общим имуществом, поэтому решение принимается общим собранием собственников.

На практике именно жильцы становятся главным препятствием. Дополнительные этажи означают шум, грязь, трещины в стенах и перегрузку сетей. Поэтому чаще проекты реализуют там, где изначально крыша принадлежала застройщику или инвестору.

Известные примеры в России

Москва, Замоскворечье. Здесь пятиэтажный жилой дом надстроили тремя этажами. Чтобы реализовать проект, укрепили фундамент и полностью заменили инженерные системы. Новые квартиры продавались уже в бизнес-сегменте.

Санкт-Петербург, Васильевский остров. В 2010-е годы ряд дореволюционных зданий получил мансардные надстройки. Формально это считалось «реконструкцией». Жильцы жаловались на шум и пыль, но застройщики ссылались на официальные разрешения.

Санкт-Петербург, Невский район. В ряде хрущёвок 1960-х годов в рамках эксперимента добавляли два этажа. Такие проекты сопровождались усилением плит и капитальным ремонтом дома.

Как живут жильцы во время стройки

Жители нижних этажей во время работ остаются в своих квартирах. Это создаёт массу проблем:

·       постоянный шум и вибрации;

·       пыль и строительный мусор в подъездах;

·       риск повреждения отделки и инженерных коммуникаций.

Иногда застройщики предлагают жильцам компенсации — ремонт после завершения проекта или временное переселение. Но на практике это редкость.

Юридические и технические сложности

1.       Ответственность за безопасность. Если при надстройке пострадает дом или люди, ответственность несёт застройщик.

2.       Ограничения исторического фонда. В центре Петербурга любые изменения фасадов и этажности требуют согласования с КГИОП.

3.       Инженерные сети. Старые коммуникации часто не рассчитаны на дополнительную нагрузку, поэтому их приходится обновлять.

Перспективы

Надстройки рассматриваются как способ развивать города с плотной исторической застройкой. Но массовым этот инструмент вряд ли станет: слишком высоки риски, сложность согласований и протесты жильцов. Тем не менее точечные проекты будут появляться, особенно в районах с высоким спросом на жильё.

Стройка «на голове» — компромисс между интересами города и жителей. Для девелоперов это способ увеличить предложение в дефицитных районах, для города — решение проблемы нехватки земли. Но для жильцов нижних этажей надстройка почти всегда связана с неудобствами и рисками.

Покупателям таких квартир важно помнить: надёжность дома после реконструкции должна подтверждаться не только документами, но и реальным качеством строительных работ.