Как стать инвестором, используя ипотеку

Выгодно ли сегодня инвестировать в жилую недвижимость, используя ипотечные займы? И какие квадратные метры лучше приобрести, чтобы затраты окупились как можно скорее? Эти вопросы застройщики, банкиры и риэлторы Петербурга обсудили на бизнес-завтраке, организованном изданием «БКН.РУ PRO Недвижимость и финансы».

По подсчетам исполнительного директора Санкт-Петербургского филиала Россельхозбанка Светланы Зелениной, при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2,5 млн рублей и ее последующей сдаче в аренду доходность составит порядка 4,8% в год. Это ниже средней процентной ставки по рублевым депозитам. А если взять во внимание еще и необходимость выплачивать ипотеку – вложение становится абсолютно невыгодным. Эксперты также не рекомендуют рассматривать загородную недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции. Без создания инфраструктуры в соседней локации стоимость земли и построек не вырастет.

«Если развитие территории известно и предсказуемо – это удачное вложение, но короткое по времени. После строительства инфраструктуры земля больше не подорожает. А потому инвестировать можно только в жилые комплексы в период создания окружения», – считает генеральный директор компании «Русь Новые технологии» Дмитрий Майоров.

 

Будущее за апартаментами

Неудивительно, что на рынке набирает популярность новое предложение – апарт-отели. Этот сегмент показывает доходность на уровне 20-30% годовых.

«Апартаменты – это будущее рынка, – уверен руководитель проекта Status by Salut Владимир Федоров. – Да, люди стали тратить более рационально, но за счет “апартов” появляются новые возможности для заработка. Этот вариант подойдет тем, кто хочет пробовать перспективные рынки».

Поиском жильцов и предоставлением сервиса в этом случае занимается управляющая компания. Собственнику достаточно оформить ИП для уплаты налогов от сдачи жилья и получать деньги.

«В ближайшие 5 лет апартаменты будут острием рынка недвижимости. Большинство крупных компаний сегодня создают подобные продукты. Если говорить о сроках окупаемости, в среднем они составляют от 4 до 5,5 лет.  Если жилье не окупается более 7 лет – это ошибка инвестора», – считает президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.

 

Успеть выйти

Впрочем, некоторые эксперты опасаются: хватит ли емкости рынка и спроса на предложение, которое становится все более массовым?

«Когда ты вкладываешься, к примеру, в комплексное освоение территории, всегда надо понимать – успеешь ли ты “выйти из вагона”? Не окажется ли так, что сегодня выиграют только первопроходцы, а все, кто зайдет потом, опоздают?» – задается вопросом Александр Пономарев, сооснователь компании Piter Palace.

 

Две правды

В России, в отличие от Запада, не так сильно развит рынок акций и облигаций, а потому недвижимость остается основным способом инвестирования для соотечественников: вложением в будущее детей или собственную прибавку к пенсии. Следовательно, несмотря на низкую инвестиционную привлекательность, люди не перестанут покупать квартиры «впрок».

«Думаю, в конечном итоге на рынке будут равноправно существовать оба вида сделок с недвижимостью для инвестиций. Квартиры станут покупать люди, желающие сохранить свои деньги, а апартаменты выберут те, кто хочет их выгодно вложить», – считает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами банка «Открытие».

Выгодно ли сегодня инвестировать в жилую недвижимость, используя ипотечные займы? И какие квадратные метры лучше приобрести, чтобы затраты окупились как можно скорее?