Как заработать на пенсию на рынке новостроек?

Строящаяся недвижимость и достойная пенсия: что между ними общего? Правильно: инвестиции в новостройки – реальный способ обеспечить себе доход в преклонные годы.

«Сейчас один из благоприятных моментов для инвестирования: можно купить на начальном этапе строительства квартиру ценой от 1,2 млн рублей у метро “Девяткино”, от 2 млн рублей в Приморском и Выборгском районах Петербурга», – говорит Любовь Мамчур, главный управляющий департаментом новостроек «Александр Недвижимость».

БКН.РУ представляет подборку перспективных предложений в названном ценовом диапазоне в строящихся домах Петербурга и Ленобласти. С умом вложившись в один из этих вариантов сегодня, можно создать себе неплохую финансовую «подушку» на будущее.

 

ЖК «Цвета радуги», застройщик «Мавис»

Район: Всеволожский.

Транспортная доступность: две автобусные остановки до ст. м. «Девяткино», в пешей доступности ж/д станция Лаврики.

Инфраструктура микрорайона: в план развития Мурино входит строительство школ, детских садов, открытие библиотек, спорткомплексов и поликлиник, других важных объектов; внутренняя инфраструктура ЖК – детский сад, торговая галерея, детские и спортплощадки, паркинг.

Особенности: неподалеку расположены живописные озера и горные курорты.

Минимальная стоимость квартиры: 1,344 млн рублей (студия 24 кв. м).

Сроки сдачи: корпус 1 – 1 декабря 2018 года, корпус 3 – 20 июля 2019 года.

 

ЖК «Юнтолово», застройщик «Главстрой-СПб»

Район: Приморский.

Транспортная доступность: 40 минут до ст. м. «Старая Деревня», 10 минут до ЗСД.

Инфраструктура микрорайона: на территории ЖК построен детский сад, планируется к постройке еще один садик и школа.

Особенности: квартиры в зеленой зоне у воды, проект малоэтажной застройки в экологически чистой зоне обещает выгодные инвестиции в недвижимость.

Минимальная стоимость квартиры: 2 346 029 рублей (студия 28,04 кв. м).

Срок сдачи: IV квартал 2018 года, есть сданные дома.

 

ЖК «Краски лета», застройщик «Полис Групп»

Район: Всеволожский.

Транспортная доступность: 2 км до ст. м. «Девяткино».

Инфраструктура: для жителей комплекса предусмотрены детские сады, школа, паркинг.

Особенности: колясочные на первых этажах.

Минимальная стоимость квартиры: 1 482 480 рублей (студия 20 кв. м).

Сроки сдачи: дом 6 – IV квартал 2017 года, дома 7–11 – II квартал 2018 года, дом 12 – I квартал 2019 года.

 

ЖК «Чистое небо», застройщик Setl City

Район: Приморский.

Транспортная доступность: несколько минут езды до ст. м. «Комендантский проспект».

Инфраструктура: 8 детских садов и 4 школы, медицинский и спортивный центры.

Особенности: европланировки, два варианта отделки квартир, кладовые помещения, большая пешеходная зона внутри квартала.

Минимальная стоимость квартиры: 2 050 102 рубля (студия 23 кв. м).

Срок сдачи последних домов: IV квартал 2019 года (есть сданные корпуса).

 

ЖК «Территория», застройщик «Лидер Групп»

Район: Всеволожский.

Транспортная доступность: 7 минут пешком до ст. м. «Девяткино».

Инфраструктура: детский сад и детский театр на территории комплекса, подземный паркинг.

Особенности: сравнительно невысокие дома (13–17 этажей).

Минимальная стоимость квартиры: 1 225 280 рублей (студия 21,88 кв. м).

Сроки сдачи: «Территория-1» – 2018 год, «Территория-2» – 2019 год.

 

ЖК «Северная долина», застройщик «Главстрой-СПб»

Район: Выборгский.

Транспортная доступность: 10–15 минут пешком до ст. м. «Парнас».

Инфраструктура микрорайона: детские сады, школы, выделенная зона социальной и торговой инфраструктуры.

Особенности: квартиры у зеленой зоны (рядом Шуваловский парк).

Минимальная стоимость квартиры: 1 728 744 рубля (студия 22,30 кв. м).

Срок сдачи: 2021 год (последние корпуса); большинство корпусов уже сданы.

 

ЖК «YOUПитер», застройщик «Арсенал-Недвижимость»

Район: Всеволожский.

Транспортная доступность: 15 минут пешком до ст. м. «Девяткино».

Инфраструктура микрорайона: школа и детский сад на территории ЖК, фитнес-клуб с бассейном.

Особенности: высокие потолки (3 м).

Минимальная стоимость квартиры: 2,05 млн рублей (студия).

Сроки сдачи: дом 19 – II квартал 2018 года, дом 17 – III квартал 2018 года, дом 18 – IV квартал 2018 года, дом 16 – II квартал 2019 года; есть сданные дома.

 

ЖК «Охтинская Дуга», застройщик «Запстрой»

Район: Всеволожский.

Транспортная доступность: 10 минут пешком до ст. м. «Девяткино».

Инфраструктура микрорайона: детский сад, благоустроенная территория, развивающийся микрорайон.

Особенности: планировки с гардеробными нишами.

Минимальная стоимость квартиры: 1 799 059 рублей (студия 21,82 кв. м).

Сроки сдачи: дом 3 – II квартал 2018 года, дом 4 – IV квартал 2019 года; есть сданные дома.

 

ЖК «Приневский», застройщик ГК «ЦДС»

Район: Невский.

Транспортная доступность: 15 минут езды до ст. м. «Ломоносовская», «Улица Дыбенко».

Инфраструктура микрорайона: детские сады, школа, поликлиника.

Особенности: квартиры с видом на Неву, отделка в подарок.

Минимальная стоимость квартиры: 1 767 327 рублей (студия 23,6 кв. м).

Сроки сдачи: первая очередь – IV квартал 2017 года, вторая очередь – IV квартал 2018 года, третья очередь – IV квартал 2019 года.

 

Тактика рантье

Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, то имеем в виду несколько механизмов возврата и приумножения средств. Самый популярный – сдача жилья в аренду. «Чаще всего квартиры просто сдают и живут на получаемые деньги. Это наиболее простой и распространенный способ самообеспечения. Доходность от сдачи в аренду составляет около 6%», – комментирует заместитель директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» Владимир Спарак.

К примеру, студия площадью 26,65 кв. м с чистовой отделкой в ЖК «Северная долина» (срок сдачи корпуса – II квартал 2018 года) с учетом скидок будет стоить 2 496 306 рублей, а при покупке в ипотеку по ставке 9,5% – около 2,75–2,8 млн рублей. Ежемесячный доход от сдачи этой квартиры в аренду составит 17–18 тыс. рублей (средняя пенсия по России 13–14 тыс. рублей). Таким образом, при 100%-ной единовременной оплате квартиры вложенные средства будут возвращены инвестором в течение 11–12 лет, а при выплате ипотеки – через 13–14 лет. По истечении этого срока можно рассчитывать на чистую прибыль.

Эксперты советуют совершать инвестиции в жилую недвижимость задолго до наступления пенсионного возраста. «По мнению финансовых аналитиков, для получения дохода от инвестирования в недвижимость в пенсионном возрасте необходимо начинать инвестиции лет за пятнадцать до пенсии: этот временной период необходим для погашения затрат на строительство, ремонт и оборудование квартиры», – говорит Любовь Мамчур.

 

Квартира плюс депозит

Другая инвестиционная стратегия – продажа квартиры с последующим размещением денег на счете в банке. Продавать жилье, приобретенное с целью инвестиций в недвижимость, можно по переуступке прав на последнем этапе строительства дома или после ввода объекта в эксплуатацию.

Расчет доходов при перепродаже жилья приводит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Для примера взята квартира в четвертой очереди ЖК «Аннинский парк» (срок передачи ключей – 31 декабря 2019 года). Это квартира с полной чистовой отделкой площадью 32 кв. м стоимостью 1 736 000 рублей (54 250 рублей за метр). Минимальный первоначальный взнос при покупке в кредит составит 15% (260 400 рублей), а ставка по ипотеке – от 10,5%. Доход от продажи по переуступке на последних этапах строительства при условии продажи по 68 тыс. рублей за 1 кв. м составит 440 000 рублей (2 176 000 рублей минус 1 736 000 рублей). Доход от продажи этой квартиры в сданном доме при цене 71 тыс. рублей за «квадрат» – 536 000 рублей (2 272 000 рублей минус 1 736 000 рублей). Доход от продажи при последующем вложении средств на депозитный счет на 15 лет по ставке 5% – 1 132 945 рублей (536 000 рублей плюс 596 945 рублей).

Получать проценты от хранения финансов в банке можно также при сдаче квартиры в аренду. Для этого нужно создать депозитный счет с пополнением и совершать регулярные взносы. Самые известные банки предлагают программы с пополнением сроком действия 3–5 лет, поэтому при планировании более долгосрочного капиталовложения придется открывать депозит заново несколько раз.

К примеру, по трехлетней депозитной программе одного из ведущих банков при первом взносе и ежемесячном вкладе 20 тыс. рублей (примерная стоимость аренды квартиры) ежегодная сумма дохода составит 10 500 рублей. За 3 года сдачи жилья в аренду можно накопить 751 500 рублей (сумма вклада 720 000 рублей и проценты 31 500 рублей). Процентная ставка зависит от объема первого взноса, поэтому выгоднее открыть счет после нескольких месяцев сдачи в аренду. Так, при первом взносе 100 000 рублей по этой же депозитной программе доход за три года составит 55 280 рублей.

 

Что купить?

Какую квартиру выбрать для сдачи в аренду или перепродажи? На петербургском рынке новостроек много объектов для инвестиций. Недвижимость, приобретаемая с этой целью, должна обладать определенными качествами. «Главное – сделать правильный выбор для выгодного вложения капитала: учесть надежность застройщика и перспективы развития района, тем самым исключая потери средств», – советует Любовь Мамчур. Стоит проанализировать тенденцию динамики цен у выбранного застройщика, рассмотрев несколько его объектов.

«Вложения в первичный рынок с инвестиционными целями вызывают опасения, так как мы имеем массу примеров сегодняшнего дня, когда инвесторы, вложившиеся в стройку 3–4 года назад, сейчас продают квартиры по цене меньшей, чем их вложения. Именно поэтому вызывают сомнения призывы некоторых застройщиков, обещающих рост цены за время строительства на 30–50% и выше», – предостерегает Владимир Спарак.

Любовь Мамчур называет ключевые параметры квартир, подходящих для инвестиций в недвижимость: «Для того чтобы уменьшить затраты, стоит выбрать недорогое строящееся жилье с чистовой отделкой, на старте продаж, с хорошей локацией у существующих или будущих станций метро. Новый дом в районе с развитой инфраструктурой (с магазинами, школами, детскими садами, поликлиниками), с удобной транспортной доступностью позволит всегда иметь арендаторов, то есть постоянный доход».

Какой этап строительства лучше всего подходит для инвестиций в недвижимость? На этот вопрос отвечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»: «Начинающим инвесторам можно рекомендовать строящиеся объекты на начальном этапе возведения. Это позволит сэкономить при покупке и получить максимальную выгоду в будущем. Если же человек хочет решить вопрос максимально быстро, есть смысл рассмотреть объекты, готовые на 50% и более. Это достаточно сильно приблизит его к получению продукта и в то же время позволит купить недвижимость по не самой высокой цене».

Насколько актуальны инвестиции в жилую недвижимость и сможет ли рядовой покупатель потянуть все расходы, связанные с этой операцией? «Несмотря на кризисные тенденции, недвижимость по-прежнему считается надежным источником пассивного дохода», – отмечает Любовь Мамчур. Задачу облегчает сотрудничество финансовых организаций, которые сегодня в большинстве своем идут навстречу клиенту. «Что касается стартовых вложений, то сейчас ряд банков предлагают ипотеку с нулевым первым взносом, что делает недвижимость доступнее для большего числа покупателей», – комментирует Сергей Терентьев.

Правильные инвестиции в жилую недвижимость – это покупка недорогих квартир в развитых и развивающихся микрорайонах на этапе строительства дома.