Куда ушли «квартирные» инвесторы?

Имея свободные денежные средства, можно их положить в банк, хранить дома или вложить в квартиру в новостройке. Впрочем, делать это нужно с умом, чтобы не просто сохранить деньги, но и приумножить их.

 

В сторону качества

«Недвижимость остается одним из самых популярных вариантов для вложения средств. Тем не менее в последние годы инвестиционная активность претерпела некоторые изменения, сместившись в сторону более качественных проектов в удачных городских локациях, – отмечает директор по маркетингу и рекламе компании Legenda Всеволод Глазунов. – Очевидно, что спрос на квартиры в таких новостройках будет только повышаться, а вслед за ним по законам рынка вырастет и цена».

Количество же инвесторов на рынке новостроек за последние годы уменьшилось. «Если около 10 лет назад доля инвестиционных сделок на рынке Петербурга доходила до 20%, то последовавшие кризисы заметно снизили это количество. Например, падает доля покупателей, которые собираются продавать квартиру на более поздней стадии строительства, рассчитывая на рост строительной готовности и рост цен на недвижимость, – объясняет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI (входят RBI и «Северный город») Вера Сережина. – По традиции много инвестиционных сделок на рынке коммерческих помещений. Сегодня их доля доходит до 60%, то есть большинство коммерции в новостройках приобретается для сдачи в аренду. Окупаемость коммерческих помещений в хороших местах выше, чем квартир. При условии удачной локации их можно сдать по очень привлекательной цене».

 

Профи инвестиций

Как рассказывают в агентстве «Александр Недвижимость», основную массу инвесторов на рынке новостроек (80%) составляют жители Петербурга и Ленинградской области. 17% – это региональные инвесторы и 3% – зарубежные.

Впрочем, Петербург пока что больше привлекателен для вложений, чем область. «В объектах, находящихся в Ленобласти (в так называемом “Закадье”), много инвестиционных сделок было два года назад. Этому способствовала доступность покупки квартиры в новостройках (заплатить до 2 млн рублей могли достаточно многие), хороший спрос со стороны арендаторов, – говорит Вера Сережина. – Но сегодня инвестиционная привлекательность “Закадья” падает: строительство ведется уже достаточно далеко от метро, цены на эту недвижимость почти не растут (а застройщики реагируют снижением вывода новых объектов)».

Типичный инвестор на рынке новостроек Петербурга – это мужчина 30–40 лет, он имеет семью и собственное жилье, а также обладает опытом приобретения жилья в новостройке на этапе строительства.

«События последних лет выявили несколько типов инвесторов. Первый – “спекулятивный” инвестор – приобретает жилье только по одной схеме: покупает на уровне котлована и продает на последних стадиях строительства. Второй – “пенсионный” – приобретает жилье для длительной аренды, – поясняет главный управляющий департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Любовь Мамчур. – Третий – “эмоциональный” – покупает то, на что хватит денег, лишь бы сохранить имеющиеся средства. Жилье в этом случае приобретается необдуманно, часто под влиянием рекламы. Четвертый – “профессиональный”, главной чертой которого является рациональность, отличное знание рынка новостроек. Если цель – перепродажа, то основные требования к объекту – небольшая площадь, ликвидность, хорошая локация, надежный застройщик».

 

«Однушки» на пике спроса

Какое же жилье в новостройках предпочитают инвесторы? «Традиционными лидерами спроса остаются малогабаритные лоты – студии и однокомнатные квартиры, – отличающиеся наибольшей ликвидностью. При этом в последнее время видно, что покупатели все чаще обращаются к жилью с европланировками, реже – к двух- и трехкомнатным вариантам, – говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. – Снижение кредитных ставок и общее повышение доступности ипотеки подталкивает некоторых инвесторов к приобретению недвижимости в новых домах, цена которой может даже превышать размер их сбережений».

По расположению наиболее востребованы новостройки, находящиеся в прилегающих к центру города районах, недалеко от метро и крупных транспортных узлов. Если же квартира приобретается для сдачи в аренду, то удобно, если там сразу будет чистовая отделка, сантехника и частичная меблировка от застройщика.

«Выбор жилья в новостройке для инвестиций зависит от цели инвестирования и, если так можно выразиться, типажа инвестора. Если говорить о локации, то сегодня инвесторы предпочитают Московский, Приморский и Выборгский районы, – утверждает Любовь Мамчур. – При этом цена не является решающим фактором. В список обязательных требований к новостроке входят хорошая транспортная доступность, локация, экология, развитая инфраструктура, низкая конкуренция, современные технологии строительства, надежность застройщика».

 

В новостройку или в банк

Основным вопросом для непрофессионального инвестора является то, что сделать с деньгами: положить в банк на сберегательный счет или вложить в недвижимость в новостройке. Как говорят эксперты, однозначного ответа на вопрос, что является более надежным и выгодным, нет. «Многие люди не склонны на 100% доверять кредитно-финансовым учреждениям, поэтому для них вложение в недвижимость – более надежный способ сохранить и преумножить свои средства, – говорит Вера Сережина. – Но недвижимость уступает банковскому вкладу в ликвидности: ее не всегда удается продать быстро. Она больше подходит как долгосрочная инвестиция».

Цена квартиры в новостройке от старта продаж до финальной стадии в среднем увеличивается примерно на 20–35% в зависимости от проекта. Как объясняет Любовь Мамчур, максимальный рост цен достигается на последней стадии строительства. «Например, однокомнатная квартира площадью 36 кв. м с полной отделкой в жилом комплексе “Калейдоскоп” на данный момент стоит 3,2 млн рублей, – говорят в «Александр Недвижимость». – К концу строительства такая квартира будет стоить порядка 4,5 млн рублей. На старте продаж в ЖК “Кирилл и Дарья” цена однокомнатной квартиры была 2,8 млн рублей, спустя месяц – 3,5 млн рублей. Ивестиционный же доход от аренды жилья составляет 3–6%, для апартаментов эта цифра выше – 9–10%».

Впрочем, эксперты предупреждают, что важно учесть один момент, если есть желание перепродать квартиру в новостройке на финальной стадии строительства. Согласно законодательству, прибыль от продажи квартиры облагается подоходным налогом, если с момента покупки еще не прошло пяти лет.

 

Вложения с минимумом рисков

Останавливаясь на вложениях в строящуюся недвижимость, стоит внимательно подходить к выбору объекта и изучать возможные риски. Как объясняют в Seven Suns Development, один из рисков связан с локацией новостройки. Так, например, квартира в жилом комплексе, который в перспективе окажется в гуще плотной застройки без достаточной социальной и транспортной инфраструктуры, может потерять в цене до 30%.

Также в список рисков входят банкротство застройщика, срыв сроков сдачи новостройки, неудачный (непродуманный) выбор объекта для инвестирования. Защититься от этих рисков можно тщательно выбирая застройщика и объект для инвестирования.

«С другой стороны, открытие около дома станции метро, съезда с крупной магистрали крупного общественно-делового центра или редевелопмент прилегающей территории в будущем обязательно увеличат стоимость квартиры, – добавляет Алексей Бушуев.  – Поэтому стоит посмотреть на перспективы района, возможные изменения по инфраструктуре».

«Следует понимать, что рынок новостроек не является консервативным, появляются новые возможности для инвестирования. Сейчас ситуация остается достаточно стабильной, однако текущие ипотечные ставки делают приобретение инвестиционных объектов при маленьком первом взносе невыгодным», – резюмирует Любовь Мамчур.