Главная Статьи Инвестиции КВАРТИРЫ И ДЕВЕЛОПЕРЫ

КВАРТИРЫ И ДЕВЕЛОПЕРЫ

Опубликовано:

acticle picture

 

ГОРЕ-ИНВЕСТОРЫ

Квартирный вопрос является для многих из нас важным, если не первостепенным. Не так давно, на фоне резкого роста цен на квартиры, многие задумывались над вопросом сохранения сбережений в квадратных метрах. Конечно, тогда никто не прогнозировал падения доходов и тем более массовых сокращений. Наоборот, постоянно росли ставки аренды жилья, дешевела ипотека, укреплялся курс рубля.
На практике самым распространенным и простейшим способом сбережений была покупка небольшой квартиры в строящемся доме, которая по окончанию строительства вырастала в цене на 30%, либо приобретение однокомнатной квартиры малого метража на вторичном рынке для сдачи в аренду. В обоих случаях приобретение квартиры даже с помощью ипотеки оказывалось доходной операцией. Причем математика была наипростейшей. Возьмем покупку квартиры на вторичном рынке. Стоимость однокомнатной квартиры составляла ориентировочно 3-3,5 млн. рублей. Оперируя минимальным первым взносом (15-20%) и процентной ставкой (13-14%) при получении ипотечного кредита, можно было добиться, чтобы максимальный размер ежемесячного платежа не превышал 30 тыс. рублей. При сдаче квартиры в аренду можно было получить 20-24 тыс. рублей «чистыми». Потенциальный рост цен на квартиры в будущем с лихвой компенсировал отрицательное сальдо.

  

 

ЖИЗНЬ ВЗАЙМЫ

 Примерно такой же подход к собственным бизнес-процессам продемонстрировали крупнейшие девелоперы. В погоне за рыночной долей наращивался портфель проектов, росла их география. В финансовые расчеты закладывался растущий денежный поток за счет увеличения цен на жилье и объема продаж квартир. Растущий практически на протяжении последних 10 лет рынок заставил забыть постулаты об экономических циклах, утверждающие, что развитие любых рынков подвержено цикличности – за ростом неминуемо следует падение. Чрезвычайно простой способ доступа к инвестиционному капиталу на мировых финансовых рынках в течение последних лет спровоцировал рост корпоративных заимствований во всех секторах экономики. Не удивительно, что не обошла эта тенденция и девелоперов.
В 2006-2008 годах процедуру привлечения инвестиционных ресурсов за счет размещения дополнительных акций (IPO) прошли, в том числе, несколько российских девелоперских компаний: «Система-Галс», Группа «ПИК» и Группа «ЛСР». Их акции котируются на ММВБ, поэтому доступны большинству российских инвесторов. Рекордным по своему объему размещением отличилась Группа «ПИК». 1 июня 2007 года компания привлекла 1,85 млрд. долларов за 15,64% долю в уставном капитале.

  

ЦЕНЫ ПАДАЮТ

Разразившийся финансовый кризис, принесший панику на фондовых рынках, уменьшил капитализацию компаний в разы. Только за три осенних месяца 2008 года акции «ЛСР» подешевели на ММВБ почти в 3 раза, «Системы-Галс» - в 6 раз, «ПИК» - в 16 раз. Значительная долговая нагрузка компаний на фоне резкого снижения финансовых потоков привела к смене  их собственников.
Так, в апреле текущего года было объявлено о двух крупных сделках: доля в группе компаний «ПИК» перешла к Сулейману Керимову фактически в обмен на обязательства реструктуризации долга компании, а 76% «Системы-Галс» вследствие невозможности обслуживать долговые обязательства выкупил банк ВТБ.
В лучшей ситуации оказалась диверсифицированная по видам бизнеса Группа «ЛСР». В отличие от своих собратьев по несчастью, она сумела наилучшим образом справиться с долговой нагрузкой, и полностью исполнила свои обязательства по выкупу облигаций 2-ой серии на сумму 3 млрд.рублей в начале августа текущего года. Даже если сравнивать динамику акций названных компаний, становится заметно, что акции «ЛСР» чувствуют себя значительно лучше, чем у коллег-девелоперов.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.