Меняю квартиру в Петербурге на виллу за границей!

Для того, чтобы инвестиции в недвижимость приносили доход, жилье должно постоянно расти в цене или быть востребованным с точки зрения аренды. И тут у вас есть выбор: варианты круглогодичной аренды, или сдача только в «горячие» сезоны, но по очень высоким ценам, чтобы покрыть все расходы за год и иметь хорошую прибыль. Во втором случае риски, разумеется, больше, но и доходность ваших вложений гораздо эффективней.
Анна Шуховцова, генеральный директор «Global Group»: «Для тех, кто желает минимизировать свои риски, наиболее разумным является приобретение жилья в таких «устойчивых» и стабильных странах, как Германия, Швейцария, Финляндия. А для любителей максимальной выгоды, рекомендую вложения в активно растущие рынки: Италия (Калабрия), Албания, Тунис, Южная Америка. Кроме того, перспективны покупки в странах, максимально пострадавших от кризиса: США, Великобритания, Испания. Люди здесь вынуждены продавать жилье за бесценок, чтобы расплатиться с долгами, а потребность населения в съемном жилье резко возрастает».
«Но какую бы тактику вы не выбрали, в любом случае, приобретая жилье с целью получения  доходов, ориентируйтесь на поток потенциальных квартиросъемщиков, – говорит  Виктория Петрова, руководитель отдела зарубежных инвестиций компании «ПетроТрастГрупп». – Наиболее перспективны, с точки зрения сдачи жилья в аренду,  те места, где есть устоявшиеся потоки туристов, или регионы, в которых у местного населения есть большая востребованность в съемном жилье». 

Лови момент!

Совершенно уникальная ситуация сегодня сложилась на рынке недвижимости США, где в силу ипотечного кризиса  значительная часть предложений является «ликвидационными продажами», то есть продажами отчужденной в погашение долгов собственности. Банки, сами находящиеся на грани банкротства, не заинтересованы в содержании отчужденной собственности и посему – с целью наиболее быстрой продажи – зачастую оценивают объекты гораздо ниже рыночной стоимости. По прогнозам экспертов, такая ситуация продлится приблизительно до конца лета, затем цены на недвижимость снова начнут расти, а через 2 года превысят прошлогодний пик.
Самые финансово выгодные, и при этом надежные инвестиции сегодня можно сделать в недвижимость Флориды, которая даже в период кризиса остается туристической Меккой. Если говорить о цене в €100.000, то вы вполне можете подыскать себе домик в окрестностях Майями площадью около 200 кв.м., с бассейном и ухоженным земельным участком порядка 1 га. «Флорида – излюбленное место отдыха американцев, поэтому у владельца недвижимости не будет проблем с поиском жильцов, если он решит сделать свое приобретение бизнесом, – говорит Анна Шуховцова. – Искушенный покупатель может остановить свой выбор на городе Палм Кост (Palm Coast), который называют жемчужиной северо-восточного побережья Атлантики».
Вдобавок, большинство семей, потерявших дома в период кризиса, также становятся клиентами на рынке аренды, поэтому ставки в Палм Кост стабильно высокие и варьируются от $700 до $2.500  в месяц. При этом арендатор также оплачивает коммунальные платежи и часть страховки на недвижимость. Самые осторожные покупатели поступают еще проще – приобретают часть апартаментов в гостинице, что полностью решает проблему сдачи внаем».
 
Уверенно и стабильно

Для людей, превыше всего ценящих надежность, подойдут вложения в такие стабильные страны с возможностью круглогодичной аренды, как Германия и Финляндия. Здесь вы вряд ли можете рассчитывать на сверхприбыль, но зато ваш стабильный заработок не поколеблют никакие кризисы.
 Разумный немецкий менталитет так и не смог принять американскую концепцию «жизни в кредит», а, следовательно – «сначала заработай, накопи, а потом покупай себе жилище». Такой период наступает, как правило, в зрелом возрасте, а до этого момента большая часть местного населения арендует квартиры в доходном доме. Поэтому в Германии механизм сдачи жилья в аренду регулируется на государственном уровне – арендные и налоговые ставки фиксированы на уровне муниципалитета.
Обычно здесь можно сразу определить выгодность ваших вложений, так как многие квартиры продаются уже с жильцами. Соответственно, известен срок и сумма договора аренды, все налоги и отчисления, а в конечном итоге – и ваши чистые доходы. «А если вы все же ищите более прибыльных инвестиций на немецкой земле, – говорит  Виктория Петрова, – то эксперты советуют приобретать дома, требующие реставрации. Государство пойдет вам навстречу, а уровень комфортности и, следовательно, цену аренды жилья, вы сможете определять сами».
Большая часть недвижимости в Германии продается с аукционов, т.е. квартиры и дома, взысканные банками за долги, выставляются на продажу по смехотворным для нас ценам (€12.000 – 15.000). Разумеется, такие цены устанавливаются только на маленькие однокомнатные квартиры без ремонта, в панельных домах в небольших городках Восточной Германии, изредка – в восточной части Берлина. Начиная от €25.000 – 30.000 можно уже говорить о двухкомнатной квартире с ремонтом. А сумма в €100.000 позволит вам купить качественную недвижимость в Западной Германии: двухкомнатную квартиру в Дюссельдорфе, студию или однокомнатную квартиру в Баден-Вюртемберге, Баварии, Мюнхене, но таких предложений немного и они быстро уходят с рынка.
«В Финляндии иностранцы имеют полное право зарабатывать на своих домах: только плати годовой налог  28% с прибыли. При этом берется не общая прибыль, а рассчитывается разница от полученных доходов и суммы всех расходов по содержанию недвижимости (налог на недвижимость, электричество, вода, вывоз мусора и т.д.), – говорит Татьяна Велликок, специалист компании Suomen Kiinteistot – Biport LKV. –  Условия аренды стандартны и не менялись с конца 90-х годов, никаких ограничений по срокам или размерам ренты нет».
Основные арендаторы – наши соотечественники. Снять комфортное жилье для семьи на лето, каникулы или  выходные обойдется значительно дешевле, чем жилье такого же класса в Ленинградской области, а уровень сервиса и развитость инфраструктуры сравнивать просто не приходится. Также сегодня очень много русской молодежи учится в местных университетах, поэтому квартиры в крупных городах и дома в приграничных с Россией районах востребованы в любое время года.
На €100.000 можно приобрести 2-комнатную квартиру 45-50 кв.м. в Хельсинки, которую можно сдавать за €700-800 в месяц. За эти же деньги в Турку и Котке вы можете уже стать владельцем 3-4-комнатной квартиры площадью 50-75 кв.м., и сдавать ее в аренду за €500-700 в месяц. Можно купить небольшой домик (20-40 кв.м.) в приграничном регионе на берегу озера Саймаа с хорошим участком площадью 5.000-6.000 кв.м., со своим берегом и причалом. В регионе Хельсинки за эту же цену можно найти дом, но не новый и расположенный далеко от берега.
Чем дальше от границы, тем большей площади коттедж можно купить на эту сумму, а востребованность в «горячие» сезоны, и соответственно, высокая аренда, в любом регионе Финляндии гарантирована. В среднем, месячная аренда коттеджа составляет от €500. При покупке вы можете сразу же прописать в договоре, сколько времени вы лично проживаете, а сколько времени жилье будет сдаваться. Далее вы совершенно спокойно можете доверить управление этой недвижимостью местным туристическим сообществам: абсолютный порядок и регулярный доход вам гарантирован!

Пальмы парами на берегу…

Рынок недвижимости в Италии –  это, в первую очередь, элитное жилье, однако есть регион, подходящий для покупателей со средним достатком. Калабрия, разместившаяся «на носке итальянского сапога», откуда видна Сицилия, до недавнего времени была практически не тронута цивилизацией. Исторически эта живописнейшая часть страны представляла опасность с оборонной точки зрения, поэтому инфраструктура и промышленность там не развивалась, что помогло сохранить эти места в первозданном виде.
Посему, аграрный юг Италии – замечательное место для любителей экологического туризма: здесь нет шума, банальных аттракционов, но есть прекрасный деревенский отдых на берегу моря. Только сейчас сюда прокладываются пути скоростной магистрали, а активное строительство началось всего несколько лет назад. Поэтому цены пока радуют: на €100.000 можно купить апартаменты от 50  до 100 кв.м. в современных строящихся комплексах (цены на них начинаются от €60.000) или небольшие, но уже готовые апартаменты-студии от €40.000. 
В силу благоприятного климата можно выгодно сдавать имеющиеся площади не только во время высокого сезона, но и круглогодично. Арендные ставки на апартаменты в высокий сезон с апреля по октябрь составляют порядка €1.000 в месяц, а зимой от €500. Так, согласно аналитикам Global Group, помимо гарантированного высокого (10-12%) ежегодного роста цен на недвижимость в этом регионе, на сдаче в аренду можно дополнительно заработать 8-12 % в год. 
Еще одно открытие последних лет – Тунис, который стал одним из излюбленных круглогодичных курортов для туристов со всего мира. Приобретение здесь недвижимости интересно, прежде всего, ценовой доступностью на фоне бурного роста. Несмотря на мировой кризис, цены на недвижимость здесь не упали, а наоборот продолжают расти, благодаря устойчивому спросу со стороны крупных иностранных компаний, которые инвестируют в строительство отелей, в то время как частные покупатели раскупают дома для отдыха в самых удобных местах. Инвестировать здесь действительно выгодно: много красивых пляжей, памятников истории и культуры, прекрасный умеренный климат, и можно сдавать отдыхающим в аренду жилье всесезонно, поскольку зимой не очень холодно — +10+25 С, а летом не очень жарко — +27+35 С. Бывшая французская колония Тунис имеет европейский уровень здравоохранения и высокий культурный уровень населения, а также безвизовый режим.
На €100.000 можно купить отличную виллу на Золотом побережье или несколько гостиничных номеров в строящемся 5-ти звездном СПА-комплексе в 100 метрах от моря в городе Сусс (25 минут езды до международного аэропорта города Монастир). Цены на них начинаются от €28.000, а главное, при подобной покупке вы будете иметь возможность сдачи апартаментов в аренду с помощью Управляющей Компании. Аренда апартаментов в курортной зоне стоимостью €35.000, колеблется от €300 в месяц в низкий сезон до €3.000 в высокий. В среднем, чистая годовая прибыль от аренды одной студии составляет порядка €5.500, следовательно, недвижимость окупится  за срок чуть более 6-ти лет.