Не все инвестиции в жилье одинаково полезны

Инвестиционные вложения в наше время достаточно популярны, а для кого-то это и вовсе главный способ зарабатывать на жизнь. Наиболее распространены среди непрофессионалов два вида инвестирования: покупка недвижимости для ее последующей продажи или сдачи в аренду и банковский депозит. Что же на сегодня предпочтительнее?

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости – веский аргумент для покупки. В приоритете у инвесторов рынок жилой и прежде всего первичной недвижимости. Специалисты отмечают, что желающих увеличить свой капитал подобным образом меньше не становится – более того, их количество растет. 

«В связи с поступательным снижением ставок по банковским вкладам повысилась активность инвесторов, желающих вложить деньги в квадратные метры. Профессиональные инвесторы в кризис не ушли с рынка – они знают, что правильно выбранные объекты уберегут их от финансовых рисков. Приобретаются разные объекты недвижимости, у разных застройщиков, в комплексах, относящихся к разным классам (“эконом”, “комфорт” или “бизнес”). Мы видим инвестиционные сделки и на своих объектах: в ЖК эконом-класса “Огни Залива”, ЖК комфорт-класса “Академ-Парк” и ЖК бизнес-класса “На Гребецкой”», – комментирует Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости группы Becar, также подчеркивает, что количество покупателей, инвестирующих в «первичку», не уменьшается: «В нашей компании оно сохраняется на уровне прошлого года и составляет около 50%. Кроме того, мы придерживаемся asset-подхода, согласно которому любой человек, приобретающий недвижимость, в том числе и с целью проживания, является инвестором и при выборе квартиры должен учитывать возможные перспективы ее последующей продажи».

Что касается доходности подобных приобретений, при правильном подходе цифры могут быть весьма впечатляющими. «Покупая квартиру для долгосрочных инвестиций в формате buy-to-let, то есть для последующей сдачи в аренду, можно рассчитывать на доходность не более 6% годовых. Если же речь идет о краткосрочных инвестициях, то если квартира приобретается на ранних стадиях строительства для последующей перепродажи, при условии грамотного выбора объекта для инвестирования и сроков входа и выхода из проекта с помощью эксперта по инвестициям в недвижимость можно получить до 40% годовых. Однако этот вариант значительно более рискованный, чем долгосрочные инвестиции, если покупатель действует самостоятельно, не опираясь на опыт и знания профессионалов», – заключает Катерина Соболева.

Итак, чтобы риски были минимальны, а желанная прибыль получена, главное – найти подходящую  недвижимость.

«В сегменте масс-маркет для инвестиций приобретают в основном малогабаритную недвижимость в Приморском, Московском и Калининском районах, – говорит Катерина Соболева. – Тренд прошлых лет – покупка квартир на этапе котлована в кварталах массовой застройки (станции метро “Девяткино”, “Парнас”) – в настоящее время стал значительно менее привлекательным ввиду большого количества конкурентных предложений на рынке. В сегменте бизнес-класса перспективной является покупка недвижимости на 

Петровском острове. На мой взгляд, наиболее выгодными объектами для долгосрочного инвестирования сейчас являются апарт-отели с грамотной и эффективной управляющей компанией – они уже доказали свою рентабельность инвесторам. В качестве примера можно привести апарт-отель Vertical. В данной нише доходность варьируется от 8% до 20% годовых в течение срока окупаемости инвестиции и не менее 26% годовых после его достижения при минимальной стоимости юнита 3 млн рублей». 

Светлана Денисова рассказывает о существующих инвестиционных стратегиях, за последние годы не претерпевших, по ее словам, принципиальных изменений, и наиболее привлекательных объектах: «Преобладают три сценария: долгосрочное инвестирование с целью продажи на вторичном рынке, долгосрочное инвестирование с целью последующей сдачи в аренду и краткосрочное инвестирование с целью уступки в процессе строительства. Сегодня рынок аренды перенасыщен предложениями, поэтому инвесторы очень внимательно и осторожно относятся к выбору объекта недвижимости. Ключевым моментом является оценка его перспектив: если объект подорожает, будет прибыль, если нет – это просто способ сохранения денег от обесценивания. Что касается конкретных объектов, для инвестиций больше всего подходят небольшие ликвидные студии и однокомнатные квартиры. Вместе с тем, у профессиональных инвесторов большим спросов пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой».

Конкурирующий за внимание потребителя способ инвестирования – депозит. Однако, чтобы определить его доходность, необходимо учитывать не только процентную ставку, но и остальные условия вклада, поскольку они могут не согласовываться с планами инвестора (к примеру, если деньгами нельзя будет воспользоваться в течение длительного периода, а до его истечения вкладчика могут ожидать большие расходы).

В Петербурге процент по депозитам колеблется от 0,01% до 10,75%. При минимальной ставке сумма вклада может быть хоть 1 рубль и деньги можно забрать в любой момент. При высоких же ставках, наоборот, может ограничиваться верхний предел суммы вклада. 

Как правило, чем выше ставка, тем больше условий. Скажем, вклад «Социальный» в Сбербанке предлагает среднюю ставку 4,7%, и минимальная сумма вклада при этом тоже 1 рубль, однако срок депозита – 3 года (хотя частичное снятие все же возможно). Самый выгодный вклад на сегодняшний момент – «Вклад в будущее» в Бинбанке со ставкой до 10,75%, – во-первых, требует обязательного оформления договора накопительного страхования жизни, а во-вторых, он «неприкасаем» в течение 1 года.

«При правильном подходе инвестиции в недвижимость более доходны и надежны, чем банковские депозиты. Депозит – это временное вложение, а недвижимость – тот актив, которым можно распоряжаться в любое время. Кроме того, банковские вклады застрахованы, но при изъятии лицензии у банка владельцу вклада Агентство по страхованию вкладов возвращает не более 1,4 млн рублей», – подчеркивает Катерина Соболева.

Но какие подводные камни ожидают потенциальных инвесторов? «Мы бы посоветовали избегать слишком очевидных решений, – говорит Светлана Денисова. – Возможно, не следует выбирать самое дешевое жилье. Не все квартиры в домах, которые расположены у метро, ликвидны. Наглядный пример – жилые комплексы у станций метро “Парнас” и “Девяткино”. Все знают, что получилось с квартирами, которые приобретались там для последующей сдачи в аренду. Это перенасыщенный рынок – совсем не те доходы, на которые рассчитывал инвестор, и сложности с продажей. Бесперспективно, на наш взгляд, инвестировать в недвижимость и в ближнем пригороде Петербурга. Желание людей сохранить свои средства понятно, и оно приветствуется, но вкладывать деньги надо осмотрительно. Мне кажется, прежде чем принимать такое решение, нужно консультироваться с опытными риэлторами, которые помогут понять и оценить перспективы того или иного объекта».

Таким образом, инвестиции в недвижимость все же более выгодны. Однако при любом раскладе важна надежность, так скажем, третьих лиц – застройщика или банка. Кроме того, несмотря на то что осязаемые стены выглядят как-то поубедительнее, для оправдания своих финансовых ожиданий к выбору объекта стоит подойти очень внимательно – но даже в этом случае не всегда можно учесть все риски. Ну и, конечно, для покупки недвижимости на руках должна быть довольно-таки внушительная сумма. И если пока она не так велика, возможно, стоит подкопить, воспользовавшись краткосрочным депозитом в банке с хорошей репутацией.