Низкобюджетные инвестиции в недвижимость: как это работает?

Низкобюджетные инвестиции в недвижимость – это безопасный способ преумножить свой капитал и получить стабильный пассивный доход. Но где же найти объект с низким порогом входа? Все просто: купите машиноместо в востребованном жилом комплексе и сдавайте его в аренду. Как это работает? Рассказываем в статье.

Почему паркинг, а не квартира?

Одной из наиболее распространенных практик вложений в недвижимость является покупка квартиры (а в последнее время даже апартаментов). И это вполне обоснованная практика, но у нее есть свои нюансы – чтобы купить квартиру, даже небольшую студию, требуется достаточно крупная сумма. В современных реалиях студия на самом окраине города (или за его пределами) в не в особо популярном районе обойдется в 4-4,5 млн рублей: в лучшем случае доходность составит 3-4% годовых, что, согласитесь, не так уж выгодно. Если же покупать более ликвидное жилье, то оно будет стоить в районе 7-8 миллионов за студию. Под «ликвидным» мы понимаем квартиру, которую легко будет сдать в аренду – в доме минимум уровня «комфорт», недалеко от станции метро или хотя бы рядом с автобусной остановкой. Приобретая апартаменты, покупатель получает большую отдачу – как правило, это около 10-13% годовых. Но и здесь порог входа немаленький – в самом лучшем случае за микро-номер в сервисном апарт-отеле придется выложить порядка 5-6 миллионов рублей. Причем популярные девелоперы требуют за вход больше – как правило, от 7 миллионов. Такие деньги есть не у всех, а брать под апартаменты ипотеку сегодня – не самая лучшая перспектива. На апарт-отели не распространяется льготная ипотека, а значит – ежемесячный платеж окажется выше, чем получаемый доход.

Что остается инвестору с суммой в 500 тысяч – 1,5 млн рублей? Вложиться в ценные бумаги? Слишком рискованно! Открыть вклад? Он «отобьёт» инфляцию, но не более того. Есть вариант получше – приобрести машиноместо. Его всегда можно выгодно продать или сдать в аренду, оно не требует серьезных расходов (за исключением небольшого налога и к/у), ремонт в нем делать не нужно. Но самое главное (и, возможно, неожиданное для человека неосведомленного) – годовой доход при вложениях в паркинг способен превышать 18%.

Преимущества вложений в паркинги

Есть, как минимум, несколько причин, почему стоит вложиться в паркинг:

·        В Петербурге их стоимость в жилых комплексах стартует всего с 200-300 тысяч рублей;

·        Вам не придется делать ремонт, у машиноместа нет такого понятия как «износ»;

·        На текущем рынке спрос на машиноместа превышает предложение (зачастую в жилых комплексах эконом-, комфорт- и бизнес-классов количество квартир значительно больше, чем количество машиномест, а люди готовы платить хорошие деньги за то, чтобы поставить автомобиль в сухое и безопасное место);

·        Доходность выше, чем по депозитам и от сдачи квартир в аренду;

·        Управлять таким объектом недвижимости легко.

Главное при этом – выбрать ликвидный объект. Нужно помнить, что существуют жилые комплексы, в которых машиноместа остаются невостребованными и пустуют.

Как оценить ликвидность машиноместа?

Если в случае с квартирами необходимо учитывать десятки важных моментов (от этажа до наличия закрытого двора, от качества ремонта до расположения квартиры на этаже, от высоты потолков до близости метро и наличия рядом детского сада), то с паркингом все значительно проще. Вы должны быть уверены, что в конкретной локации будет большой траффик, и что машиноместо безопасно. Высокий траффик эксперты прогнозируют в нескольких случаях – например, если в жилом комплексе много квартир, а паркинг небольшой. Также место может быть востребовано, если рядом находится бизнес-центр или метро (в таком случае его могут использовать в качестве перехватывающей парковки).

Выгода зависит и от этапа строительства, на котором вы вложились в объект. Чем раньше вы покупаете место в паркинге, тем дешевле оно вам обойдется. Иногда застройщики устраивают распродажи машиномест, делают на них скидки.

Всё больше автомобилей

В Петербурге зарегистрировано более 2 миллионов автомобилей, а значит – как минимум, каждый третий городской житель перемещается на личном транспортном средстве. Иметь на одну семью 2 автомобиля уже давно стало нормой. Причем это свойственно не только покупателям квартир элитного сегмента, но и тем, кто покупает жилье бизнес- и комфорт-классов. Таким образом, наиболее выгодным будет вложение в машиноместо в паркинге именно таких объектов.

Вместе с повышением уровня автомобилизации растет и тренд на закрытые автомобильные стоянки, где машины находятся под охраной, где на них не воздействует внешняя среда. Способствует такому тренду и все более строгие требования к парковке на улице: уже давно нельзя оставлять машины на газонах и тротуарах, а во дворы жилых комплексов все чаще и вовсе запрещено заезжать на личном транспорте. Есть и другой нюанс – жители мегаполиса высоко ценят время и стремятся оставлять машину максимально близко к квартире, чтобы не тратить драгоценные минуты на то, чтобы дойти до дома. Ведь это действительно удобно – когда не нужно вставать слишком рано, и машина под боком. Люди готовы платить за этот комфорт деньги.

Далеко не все покупатели приобретают машиноместо на начальном этапе строительства – кто-то не имеет достаточно средств, кто-то еще не обзавелся автомобилем. Однако рано или поздно идея приобрести или арендовать место для парковки становится первостепенно. И в именно в этот момент на сцену выходят инвесторы, которые своевременно вложились в такой важный объект недвижимости.

Как рассчитать окупаемость машиноместа?

Все зависит от его первоначальной стоимости и класса жилья, где вы совершаете покупку. Вполне логично, что в доме эконом-класса вы не сможете сдавать место за большие деньги (в лучшем случае это будет 4-7 тысяч рублей), а в элитном жилом комплексе вы вряд ли найдете паркинг дешевле, чем за 1,5-2 миллиона рублей, но и сдать его в аренду получится за 20, а то и 30 тысяч.

Как правило, машиноместо окупается примерно за 8-15 лет при доходности 12-18% годовых. Это почти в два раза быстрее, чем в случае со стандартной квартирой. Часто места в подземных паркингах оказываются дороже, чем в придомовых многоярусных, однако и сдать такой объект можно по большей цене. За некоторым исключением – если рядом есть бизнес-центры, то сдача машиноместа окажется более выгодной именно в отдельно-стоящем паркинге.

Способы инвестировать в машиноместо

Есть 2 основные стратегии вложений – под сдачу в аренду и для перепродажи. В обоих случаях покупать машиноместо стоит от застройщика и на начальном этапе. Как правило, люди покупают 2 машиноместа (одно для себя, второе «про запас»). Зачастую второе сдают в аренду или после ввода объекта в эксплуатацию перепродают его, чтобы с разницы выиграть в цене (и тем самым сократить изначальные расходы на покупку первого машиноместа). Есть инвесторы, которые скупают по 20-30 машиномест и строят настоящий бизнес на этом. Но тут важно учитывать, что далеко не все застройщики разрешают приобретать более 3-4 машиномест «в одни руки».

Риски

Риски вложений в машиноместа на первичном рынке схожи с рисками покупки квартир: объект могут задержать или заморозить. Есть и индивидуальная особенность – продать машиноместо в случае необходимости быстро вряд ли получится. Как правило, на продажу уходит от 3 до 9 месяцев. Также всегда есть риск приобрести неликвидный объект. Все эти риски можно нивелировать, если грамотно подойти к вопросу выбора, проанализировать ситуацию на рынке.