Новый закон об апартаментах: регулировка правового статуса апарт-отелей продолжается

Несколько месяцев назад в правительстве рассматривали возможность полного запрета апартаментов и перевод уже существующих комплексов в жилые объекты, однако в конце апреля был начат процесс внедрения нового законопроекта. Если его примут, в России появится юридический термин «многофункциональное здание», а в апартаментах можно будет прописаться.

Особенности законопроекта

Идея закона – внести ясность в рынок недвижимости, определить правовой статус апартаментов, которые вот уже несколько лет являются очень популярным видом жилой недвижимости, приобретаемой как под сдачу, так и для собственного проживания. Вместо концепции полного запрета апарт-отелей предлагается узаконить их строительство. Закон, однако же, поможет решить вопрос лишь с теми проектами, которые еще не запустились – уже построенные или находящиеся на этапе возведения комплексы в законе не упоминаются. Скорее всего, законопроект будет неоднократно изменен – уж больно много в нем «сырых» мест. Представители Минстроя отмечают, что на данный момент их основная задача – доработать проект вместе с Правительством и Государственной думой. Минстрой отказывается давать комментарии, пока не будет достигнута полная договоренность с власть имущими.

Новый термин и его особенности

На сегодняшний день не существует официального термина «апартаменты», не появился он и в новом законе. Однако законники предлагают ввести иное понятие – «многофункциональное здание». Согласно нормативу многофункциональным могут признать здание, которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Такие МФЗ можно будет строить как в рамках территорий с разрешенной жилой застройкой, так и в общественно-деловых зонах. Важно при этом, чтобы на одном этаже находились только жилые или только нежилые помещения, а доступ собственников нежилых помещений был ограничен по отношению к жилым.

В соответствии с требованиями нового законопроекта покупатели апартаментов будут защищены законом «О долевом строительстве» (ФЗ №214). Более того, регионы получат право устанавливать собственные нормативы касательно проектировки и реализации апарт-отелей (к примеру, они могут обязать застройщиков обеспечивать районы инфраструктурой, как в случае, если реализуются жилые комплексы).

Какие объекты попадают под действие закона?

Если после рассмотрения закона представители власти и заинтересованные лица придут к единому консенсусу, то новые требования вступят в силу уже первого сентября текущего года. Они коснутся объектов, которые будут получать разрешение на строительство с этого дня. Собственно, под действие закона попадут только новые МФК. Те, которые уже построены, останутся в том же неясном статусе – если, конечно, в проект не внесут соответствующих изменений.

Как отмечают эксперты, после стольких обсуждений, длящихся годы, довольно странно внедрять закон, который никак не урегулирует уже построенные комплексы с апартаментами. По сути, закон должен решать две основные задачи – узаконить строительство апартаментов/упростить понимание статуса новых объектов и решить судьбу уже существующих. Первую задачу проект решает, однако вторую словно бы намеренно упускает из виду. Либо законники так и не смогли договориться по этому вопросу, либо готовят важные дополнения, которые пояснят немаловажный момент.

Если закон не будет доработан, то уже существующие апартаменты не получат статус жилых объектов, а значит – их цена так и останется на прежней позиции, на десять-двадцать процентов ниже стоимости аналогичных квартир.

Регистрация, налоги и квартплата: нововведения

Закон предусматривает распространение на апартаменты действия Жилищного кодекса. Это значит, что собственники объектов в апарт-отелях после вступления закона в силу смогут оплачивать ЖКХ и налоги по тому же тарифу, что и владельцы обычных квартир. Кроме того, в помещениях такого типа можно будет без проблем прописаться – и это самое главное, что ждут от закона.

Что касается перевода помещение в статус жилого/нежилого, то это тоже будет возможно, но только при одном условии (о котором мы уже упоминали выше) – сделать это получится только если все остальные помещения на лестничной клетке тоже переводятся в нежилые (и наоборот). Также должны быть соблюдены все требования к переводу – в частности, необходимо ограничить доступ собственников нежилых помещений к квартирам, получить согласие собственников жилья, которые находятся в пределах лестничной клетки, а также согласие с собрания жильцов.

Имеющиеся проблемы

На сегодня основным недостатком апартаментов можно назвать то, что они не являются жилыми помещениями, но ими пользуются как жильем. В связи с этим людям приходится сталкиваться с различными трудностями – к примеру, платить более высокие квартплату и налоги, не иметь возможности прописаться. Конечно, это не такая уж проблема для собственников, которые приобретали юнит под сдачу. Тем более сегодня существует много настоящих апарт-отелей, где номера сдаются посуточно, а обслуживанием и управлением занимается сервисная служба. Однако лишь половина от общего числа апарт-комплексов строится по такому принципу – другая половина, по сути, является таким же жильем, как и классические новостройки.

Еще одна проблема (и довольно серьезная) – апартаменты не попадают под действие закона о долевом строительстве. Это значит, что покупатели серьезно рискуют, подписывая ДДУ. Если девелопер не сможет достроить объект, введет его в эксплуатацию с нарушением сроков, дольщики номеров не могут рассчитывать на получение неустойки.

Кроме того, застройщики имеют возможность сэкономить на строительных материалах, сделать более плохую шумоизоляцию, не выполнить ряд санитарно-эпидемиологических требований, не обеспечить объект школами и детскими садами, магазинами. К апартаментам закон не предъявляет таких строгих требований как к жилью. Если же новый законопроект будет принят, и МФЗ попадут под Жилищный кодекс, застройщикам придется стараться не меньше, чем при реализации жилых объектов. Это значит, что недвижимость такого плана подорожает, приравняется к стоимости квартир в ЖК.

История регулировки статуса апартаментов

За последние годы правительство неоднократно пыталось урегулировать ситуацию с апартаментами, но каждый раз сталкивалось с трудностями – то против были застройщики, то невозможно было договориться с Минстроем. Единогласного решения не было принято ни по одному важному вопросу.

Так, в 2016-м году планировалось полностью приравнять апартаменты к жилью – вплоть до 2018-го года закон редактировался, вносились различные поправки, однако в итоге он был отозван. В 2019-м году было принято решение разрешить временную прописку в апартаментах. В 2020-м году Минстрой хотел полностью запретить строительство апарт-отелей, и закон был очень близок к принятию. Однако в 2021-м году Владимир Путин поручил правительству до 1 августа текущего года решить ситуацию, обеспечив закон поправками, которые наконец внесут ясность в статус апартаментов. Михаил Мишустин вслед за этим утвердил план изменений строительного сектора до 2022-го года, согласно которому уже этим летом должны быть предприняты первые шаги в направлении определения статуса апарт-отелей.