Покупка участка – инвестиции в будущее
Опубликовано:
Приобретение земельного участка и изменение его категории
Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, в зависимости от разрешенного вида их использования. Наиболее дешевыми и, следовательно, привлекательными для покупателя, являются земли сельскохозяйственного назначения. Существует значительный дисбаланс между большим количеством земель сельскохозяйственного назначения, фактически не используемых, и дефицитом земель, предназначенных для застройки, особенно коттеджного строительства в привлекательных для потребителей местностях.
Если инвестор планирует в дальнейшем вести застройку территории жилыми или промышленными зданиями, то после приобретения земли необходимо решить вопрос об изменении ее категории.
Срок изменения категории земли сельскохозяйственного назначения после ее покупки при благоприятных условиях составляет около одного года. После перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию ее рыночная стоимость увеличивается примерно в два раза.
Конечно, каждый конкретный вариант имеет свои особенности. Поэтому при оценке среднестатистических показателей мы рассчитали совокупные данные для 30 разных (по размерам, местоположению, качеству) земельных участков, изменение их категорий осуществлялось в период с января по декабрь 2008 года.
Следует отметить, что продажа земли сельхозназначения иностранным гражданам в России не разрешается. Поэтому в таких случаях иностранцы взаимодействуют с российским партнером, оформляющим сделку от своего имени и делающим затем переуступку права собственности после изменения категории земельного участка.
Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 
Данный график демонстрирует соотношение вложений инвесторов и изменение рыночной стоимости земли в течение года. За 100 % принята стоимость земли сельхозназначения, приобретенной инвестором в январе.
Рассмотрим конкретный пример. В январе инвесторы приобрели земельные участки по рыночной стоимости, после чего вложили еще около 10 % в юридическое сопровождение изменения категории земли. В частности, были поданы заявления по вопросу разрешения изменения разрешенного использования, на которые через четыре месяца были получены задания на разработку планировочного обоснования. Были проведены все необходимые экспертизы.
Выполнение планировочных проектов и их согласование с Комитетом по архитектуре и градостроительству заняло еще около двух с половиной месяцев. В соответствии с распоряжениями глав соответствующих муниципальных образований, были организованы и проведены общественные обсуждения, информация о которых в обязательном порядке заранее была опубликована в местных общественно-политических газетах.
Общие затраты составили около 25 % от первоначальной стоимости земельных участков. В них учтены все сопутствующие расходы, включая обязательные платежи, стоимость экспертиз, оплата аренды зала для проведения общественных слушаний и уведомления о них в печати, услуги по юридическому сопровождению сделки. Последнее не является обязательным условием, но избавляет инвестора от личного участия в процессе и, кроме того, позволяет сократить процесс оформления до одного года вместо двух – трех лет, существенно снизить риск не получить разрешение на изменение категории земли.
Как видно из представленного графика, средняя прибыль инвестора за год составила 34 % от суммы первоначальной стоимости земли и понесенных дополнительных затрат. По окончании данного этапа инвестору предстоит принять решение – продать земельный участок, получив указанную прибыль, либо продолжить инвестиционный процесс. Ниже наглядно представлена структура цены участка в случае его продажи.
Получение разрешения на подведение коммуникаций и их проектирование
В случае продолжения освоения инвестором земельного участка, на следующем этапе необходимо получить разрешение на подведение коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газификация), строительство подъездных путей, в соответствии с необходимыми требованиями.
В этом случае мы рассматриваем уже двухлетний цикл, общие затраты могут составить немногим более 200 % по сравнению с первоначальной стоимостью земли, однако и ее стоимость при условии наличия разрешения и проектов подведения коммуникаций увеличится более чем в 4 раза по сравнению с исходной.
Подводка коммуникаций, создание объектов инфраструктуры, застройка
Если инвестор и далее готов вкладывать деньги в освоение земельного участка, то необходимо организовать подключение к электрическим мощностям, строительство трансформаторной подстанции, строительство низковольтной электрической сети (380 Вольт).
Если речь идет о коттеджном поселке, то строятся объекты, необходимые по противопожарным и санитарным требованиям, – площадка для мусорного контейнера, пожарные водоемы и многое другое.
При строительстве промышленных объектов организуется система канализации, водозабора, подъездные пути для большегрузного транспорта, площадки для погрузочно-разгрузочных работ и так далее.
Все эти действия обычно по времени занимают до полугода, и добавляют еще 10 – 15 % к общей стоимости проекта (включая вложения на приобретение земельного участка). Стоимость земельного участка при этом увеличивается минимум на 30 – 40 %, а главное, существенно увеличивается его ликвидность.
С точки зрения инвестора, этот этап наиболее оптимален для окончания процесса инвестиций. Можно, конечно, выполнить застройку коттеджного поселка домами «под ключ». Но где гарантия, что именно ваш жилой дом окажется тем самым, о котором мечтает потенциальный покупатель? К тому же, временные затраты при возведении данных объектов обычно растягиваются на год, а то и два, а чистая прибыль инвестора по отношению к затратам проигрывает по сравнению с предыдущими этапами.
Пример из практики
Инвестор приобрел земельный участок под коттеджную застройку во Всеволожском районе Ленинградской области площадью 15 гектаров. Участок первоначально стоил 120 000 долларов США за один гектар площади и был предназначен для ведения сельского хозяйства.
На изменение разрешенного использования земельного участка ушло около 10 месяцев, и потрачено было 45 000 долларов США за гектар. Результатом данных действий становится получение разрешения на застройку данного участка дачными домами.
Реальная стоимость этого земельного участка сразу же возрастает до 300 000 долларов США за гектар. Сразу же оговорюсь, что это та цена, по которой у инвестора были готовы купить земельный участок. Инвестор же решил получить согласования на коммуникации, произвести зонирование земельного участка (обозначить границы участков под строительство домов, построить для начала грунтовые дороги, вырыть 2 пожарных водоема, поставить забор по периметру участка).
Все эти действия заняли у инвестора около 8 месяцев и стоили ему еще 40 000 долларов за гектар.
В результате стоимость проекта составила около 205 000 долларов за гектар, времени на все согласования ушло чуть более полутора лет, а цена, по которой инвестору удалось реализовать земельный участок, составила около 500 000 долларов за гектар площади. То есть цена земельного участка выросла более чем в четыре раза по сравнению с первоначальной стоимостью.
С точки зрения инвестора
Изложенные три этапа освоения объекта недвижимости полностью соответствуют интересам инвестора. Причины:
– Многократно повышается стоимость земли, высокая доходность.
– Независимо от количества и местоположения участков, приобретенных инвестором, процесс освоения каждого из них носит идентичный характер, по порядку и продолжительности производимых действий. То есть, инвестору проще планировать организацию контроля над всем процессом, прогнозировать сроки и количество материальных затрат. Кроме того, рядовому покупателю практически невозможно за короткий срок самостоятельно решить вопрос изменения категории земли и получения разрешения на коммуникации, просчитать и избежать возможных рисков, что делает очень привлекательной покупку «юридически подготовленной» земли.
– Ситуация на рынке в период кризиса меняется стремительно и зачастую не поддается прогнозу. Поэтому каждый стремится снизить свои риски.
Рассмотренные три первых этапа освоения обязательны для подготовки любого строительства, это повышает ликвидность объектов «на выходе». Вместе с тем, дальнейшее развитие земельных участков (стадия проектирования и строительства) требует точного прогнозирования спроса через полтора – два года, т. е. на этапе завершения строительства.
Вполне возможна ситуация, при которой востребованный и модный сегодня проект дома потеряет свою привлекательность для новых покупателей уже в следующем сезоне. Вряд ли сейчас найдется человек, который с уверенностью сможет сказать, какое процентное соотношение домов эконом-класса и элитных категорий будет востребовано через два года, не говоря о других многочисленных характеристиках загородного жилья. Еще менее поддается прогнозу спрос на производственные помещения, а финансовые потери при реализации недостроя или объекта с «несоответствием первоначальному проекту» очень велики.
С точки зрения покупателя
Рассмотрим теперь проблему с точки зрения покупателя земельного участка, который он приобретает «для себя». Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости, не успевшие реализовать свои планы до начала кризиса, в настоящее время пребывают в замешательстве. С одной стороны, сбережения позволяют им подобрать удовлетворяющий запросам объект. С другой, снижение личных доходов, невозможность получения кредита на более или менее приемлемых условиях, заставляют задуматься о целесообразности такой покупки в настоящее время, особенно если придется потратить практически последние средства.
Самым надежным инструментом вложения средств была и остается земля. С ней практически невозможно произвести какие-то действия, которые повлекли бы утрату товарной стоимости. Независимо от экономической ситуации в мире и стране, цена земли возрастает. Более того, земельный участок – это тот ресурс, который можно существенно долго улучшать (подводить коммуникации, выполнять ландшафтные работы, застройку и многое другое). В период кризиса люди вспоминают главное правило инвестора: при любых обстоятельствах, прежде всего, не потерять свои вложения. Сколько и за какой срок заработать – это второй вопрос.
В связи со снижением покупательной способности большинства населения упал и спрос на земельные участки. В настоящее время на рынке достаточно много привлекательных вариантов на разных этапах освоения. Есть земельные участки сельхозназначения, еще не переведенные в другую категорию, участки с разрешением на строительство, подведение коммуникаций. Есть участки, практическое освоение которых началось (подведена часть или все коммуникации, имеется недостроенный на той или иной стадии объект).
Что же предпочтительнее для покупателя, ограниченного в средствах, желающего приобрести участок «для себя», но не исключающего возможность продать его в дальнейшем?
Изменение категории земельного участка, получение разрешения на подведение коммуникаций – длительный процесс, занимающий в совокупности не менее двух лет. Кроме того, он достаточно сложный с юридической и организационной точек зрения. Вряд ли покупатель, не занимавшийся ранее такими вопросами, сможет решить его самостоятельно, а стоимость его проведения, несмотря на кризисные явления, снижаться не будет. Инвестиции в земельный участок с целью изменения его назначения – бизнес, безусловно, выгодный, однако данные вложения интересны для достаточно серьезных предпринимателей, имеющих возможность приобрести крупные земельные участки, сделать дополнительные вложения и впоследствии реализовать землю конечному покупателю.
С другой стороны, готовые дома и дома с незначительным недостроем, выставленные сейчас на продажу, возводились еще в докризисное время. Стройматериалы покупались и строительные работы и осуществлялись по действовавшим а тот момент расценкам. Поэтому они имеют определенный предел удешевления, ниже которого продажа будет явно убыточна для нынешних владельцев и, скорее всего, продавцы предпочтут снять свои объекты с продажи до лучших времен, чем снижать цену ниже себестоимости.
С моей точки зрения, в нынешних условиях оптимальным вариантом для покупки является пустой участок, имеющий подведенные коммуникации или даже возможность их подвода. Цены на стройматериалы падают, строительные компании имеют крайне незначительный объем работы. Уже сейчас можно столкнуться с ситуацией, когда подряды на строительные и отделочные работы заключаются практически на уровне себестоимости, лишь бы сохранить объем работ, не допустить банкротства компании. Такая тенденция будет сохраняться, как минимум, до конца текущего года.
Таким образом, при приобретении земельного участка, готового к началу застройки, покупатель получает возможность организации строительства с момента покупки, т.е. в наиболее благоприятный период и получить на выходе готовый объект недвижимости с минимальной себестоимостью.
Безусловно, даже если к моменту окончания строительства владелец по тем или иным причинам захочет продать дом, его ликвидность и доходность будут значительно выше, чем у аналогичных объектов, строительство которых было завершено в докризисный период.
Виктор Щелоков,
Председатель совета директоров
Центра юридической поддержки землепользователей
ВРЕЗКА
При покупке земельного участка крупному инвестору выгоднее всего вложить свои средства в приобретение участка сельскохозяйственного назначения, изменение его целевой категории и получение разрешения на подведение коммуникаций. Практические действия по прокладке коммуникаций одинаково выгодны как инвестору, так и конечному покупателю, хотя на практике их реализовать проще инвестору при комплексном освоении территории.
Практическое строительство объекта недвижимости в подавляющем большинстве случаев выгоднее производить собственнику земли в соответствии со своими потребностями и возможностями.
ВРЕЗКА
Самым надежным инструментом вложения средств была и остается земля. С ней практически невозможно произвести какие-то действия, которые повлекли бы утрату товарной стоимости. Независимо от экономической ситуации в мире и стране, цена земли возрастает. Более того, земельный участок – это тот ресурс, который можно существенно долго улучшать (подводить коммуникации, выполнять ландшафтные работы, застройку и многое другое).