Актуальные виды ипотеки: что выбрать, когда ставки растут?

Минимальная ставка по собственным программам Сбербанка выросла до 13,7% годовых, увеличилась и ключевая ставка. Какую ипотечную программу выбрать? Где найти самый выгодный вариант? Рассказываем.

Актуальные виды ипотечных займов

На сегодняшний день у покупателей недвижимости есть на выбор несколько вариантов:

Стандартная программа от 13,7%. Подходит для квартир на вторичном рынке, апартаментов, переуступок и новостроек без господдержки. Это один из самых невыгодных форматов займов – переплата по такой ипотеке большая.

Ипотека с государственной поддержкой: 8% для всех, семейная 6%, IT-ипотека 5%. Разницу в ставке компенсирует государство, а покупатель получает низкий процент. Сейчас размер субсидии со стороны государства снижен, и из-за этого банковские учреждения вынуждены поднимать ставки.

Субсидированная ипотека. Ставки на подобные программы варьируются от 2,9% до 5,5%. Выгодные предложения есть – но нужно смотреть внимательно: далеко не все застройщики предлагают достойные варианты (и иногда даже у одного девелопера могут быть проекты с субсидированными ставками и без них). Субсидированный займ приводит к удорожанию стоимости квартиры – но все равно этот вариант остается выгодным. Удорожание составляет до 15%, но при пересчете выясняется, что общая переплата все равно меньше, чем если бы вы платили по базовой ставке. Особенно выгодна такая ипотека, если вы берете кредит на долгий срок.

Траншевая ипотека. Удобна, дает возможность платить меньше, пока новостройка не введена в эксплуатацию. Банк выдает первую часть ипотеки в момент заключения договора. Оставшаяся сумма кредита выплачивается покупателем по факту сдачи дома. Обычно приводит к удорожанию стоимости квартиры – так же как и субсидированная ипотека. Вариант подходит для тех, кто снимает жилье – они получают возможность до сдачи объекта платить меньше.

Ипотека в рассрочку. Пониженная ставка от 0,01 до 2% действует в течение одного-двух лет. Весь следующий период действует базовая ставка. Это дает возможность снимать жилье, пока строится дом, или сделать ремонт, если речь идет об уже сданном объекте. Обычно приводит к удорожанию стоимости квартиры – и переплата может оказаться более существенной, чем в случае с субсидированной или траншевой ипотекой. Тщательно просчитывайте не только ежемесячный платеж на первые годы, но и последующие платежи, и общую сумму переплаты.

Важные новости

 

- Программа льготной ипотеки прекращает свое действие с 1 июля 2024 года. Семейная льготная ипотека пока что будет продлена, но как долго она продержится – неизвестно. Из лучших предложений на сегодня: субсидированная ипотека под 2,9%, ипотека в рассрочку и траншевая ипотека без удорожания.

- По всем программам с государственной поддержкой повышен минимальный первоначальный взнос – теперь он составляет двадцать процентов от суммы покупки.

- И еще один не самый приятный момент – ставки по ипотеке с господдержкой выросли. Текущие ставки по ипотеке: 8% – по стандартным льготным программам, 6% – по семейной программе, 5% – для IT. Кроме того, теперь не предоставляется скидка 0,3% за электронную регистрацию сделки.

Как платить меньше?

Если вы уже взяли ипотеку под высокий процент, у вас еще остается шанс сэкономить. В частности, вы можете перейти на льготную семейную ипотеку: ставка по ней на данный момент начинается с 6%. Вот какие условия следует для этого соблюсти – в семье должен быть, как минимум, один ребенок, который рожден с начала 2018-го года и по конец 2023-го года. Такая программа будет доступна до конца следующего года. До конца 2027-го года программой можно воспользоваться, если в семье есть ребенок-инвалид, рожденный с 2018-го года. Семейная льготная ипотека доступна для покупателей, которые приобрели жилье по договорам купли-продажи, переуступки или долевого участия.

Важное правило – по кредиту должно быть выплачено не менее пятнадцати процентов от общей суммы, а сумма оставшихся выплат не может превышать двенадцать миллионов рублей (во всяком случае, когда речь идет о новостройке, расположенной в Санкт-Петербурге и Ленинградской области).

Еще один вариант сократить расходы – взять материнский капитал или иные субсидии от государства. Если у вас есть маткапитал, или вы планируете его получить в ближайшем будущем, используйте это сумму для выплат по ипотеке. В частности, вы можете либо сократить общую сумму ипотеки, либо же уменьшить ежемесячные взносы. Если у вас многодетная семья, то, помимо суммы материнского сертификата, вы можете дополнительно получить от государства 450 тысяч рублей. Условия такие – в семье должно быть не менее 3 детей, и один из них должен появиться не свет не ранее января 2019-го года. Таким образом, общая сумма помощи от государства в рамках материнской субсидии может составить в общей сложности более 1,6 млн рублей (при условии наличия трех детей в семье).

Кроме того, каждый гражданин, который выплачивает НДФЛ, может воспользоваться налоговым вычетом. Вместе с процентами по ипотеке максимальная сумма составит 650 тысяч рублей. Если квартира записана одновременно и на мужа, и на жену, и оба работают официально, то сумма будет 1,3 млн рублей. Государством установлен лимит по выплате на руки – это 13% с суммы в 2 млн рублей (то есть, 260 тысяч рублей).  Плюс 390 тысяч рублей можно вернуть процентами по ипотеке. Условия просты – достаточно высокая заработная плата (а точнее – достаточная сумма налоговых отчислений), владение квартирой или доли в ней. Также необходимо быть налоговым резидентом в РФ – то есть, находиться в стране не менее 183 дней в году.

Предлагаем сделать расчет. Если ваша официальная зарплата 100 тысяч рублей, то ежемесячно вы отчисляете в бюджет 13000 рублей. За год эта сумма составит 156 тысяч рублей. То есть, налоговый вычет вы сможете получить чуть менее, чем за 2 года. Если же официальная зарплата составляет 50 тысяч, налог будет возвращаться вам почти 4 года.

Дополнительные инструменты сокращения расходов на ипотеку

Вы можете использовать такой инструмент, как досрочные погашения. Сокращайте общую сумму ипотеки и экономьте на процентах, одновременно снижая срок и сумму ежемесячного платежа. Если вы хотите снизить финансовую нагрузку, то лучше выбирать уменьшение суммы, а не срока. А если – меньше переплатить в общей сложности, то лучше сокращать срок. Чем крупнее сумма досрочного погашения, тем это выгоднее, хотя и средние по величине досрочные выплаты могут оказаться вполне полезными. Некоторые покупатели специально берут ипотеку на более долгий срок, и гасят ее досрочно, когда это возможно – так им удается сэкономить на процентах.