Аннуитетный и дифференцированный платеж: какой формат ипотеки выгоднее?

Ипотечное кредитование является неотъемлемой частью современной экономики и важным инструментом для реализации различных финансовых целей – покупки жилья, апартаментов, офисов. Умение правильно ориентироваться в условиях и понимать различные формы погашения кредитов помогает заемщикам более эффективно управлять своими финансами и минимизировать расходы. В этом контексте важными понятиями являются аннуитетный и дифференцированный платежи, каждый из которых имеет свои особенности и подходит для разных ситуаций.

Аннуитетный платеж

Представляет собой «фикс», который покупатель жилья выплачивает кредитору постоянно (как правило, один раз в месяц) в течение всего срока кредита. В платеж входят как оплата по основной массе долга, так и по процентам.

Аннуитетный платеж состоит из двух частей:

1. Основной долг: деньги, которые покупатель квартиры обязуется вернуть;
2. Проценты: стоимость, которую заемщик платит за использование заемных средств.

В начале кредита процентная часть аннуитетного платежа будет доминировать, а по мере его погашения увеличится доля основного долга, в то время как доля процентов будет уменьшаться. А вот какую формулу используют банкиры:

A = P × (r × (1 r)^n) / ((1 r)^n - 1) ​

где:

·       A — аннуитетная выплата;

·       P — сумма ипотеки;

·       r — ставка в процентах;

·       n — число выплат.

Пример с конкретными цифрами

Предположим, что мы хотим купить квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первоначальным взносом 3 миллиона рублей, что означает, что сумма кредита составляет 7 миллионов рублей (10 000 000 – 3 000 000). Кредит выдается на 15 лет (180 месяцев) с процентной ставкой 17% годовых (1.42% в месяц).

Определяем параметры:

• P = 7,000,000 рублей (сумма кредита);
• r = 17% / 12 ≈ 0.0142 (процентная ставка в месяц);
• n = 180 месяцев.

Подставляем данные в формулу:

A = 7,000,000 × 0.0142 × (1 0.0142)^180 / ((1 0.0142)^180 - 1)

Выполним расчеты:

Сначала вычислим (1 0.0142)^180:

(1 0.0142)^180 ≈ 6.9396

Теперь подставим это значение в формулу:

A = 7,000,000 × 0.0142 × 6.9396 / (6.9396 - 1)

A ≈ 7,000,000 × 0.0984 / 5.9396

A ≈ 7,000,000 × 0.0166 ≈ 116,200 рублей

Преимущества аннуитетного платежа:

• Легко планировать: фиксированная сумма платежа позволяет легче управлять семейным бюджетом;
• Снижение финансовой нагрузки в начале срока кредита: хотя в начале срока кредита большая доля составляет проценты, с каждым месяцем задолженность уменьшается.

Недостатки аннуитетного платежа:

• Общая стоимость кредита: заемщик заплатит больше из-за более высоких процентных выплат на начальных этапах;
• Меньшая гибкость: заемщик не может изменить размер аннуитетного платежа в зависимости от финансовой ситуации;

Подводя итог, можно сказать, что это удобный для понимания инструмент, но с более высокой процентной ставкой, как в текущих реалиях, общая сумма выплат существенно возрастает.

Дифференцированный платеж

Это другой вариант погашения ипотеки, когда выплаты по основной массе долга и по процентам рассчитываются отдельно. Здесь покупатель выплачивает фиксированную часть и проценты на задолженность, что с течением времени дает уменьшить общую переплату.

Как формируется дифференцированный платеж?

1. Основной долг: займ делится на равные части, которые выплачиваются каждый месяц. Например, если сумма кредита составляет 7 миллионов рублей на 15 лет, то ежемесячная выплата основного долга составит:

Ежемесячная выплата основного долга = 7,000,000 / 180 ≈ 38,888 рублей

Проценты начисляют на сумму долга, которая осталась, и поэтому со временем они становятся меньше. В первый месяц, например, они будут такие:

Проценты = 7,000,000 × 0.0142 ≈ 99,400 рублей

2. Общая сумма платежа: первоначальный платеж будет равен сумме основного долга и процентов:

Первый платеж = 38,888 99,400 ≈ 138,288 рублей

Ипотечный кредит с дифференцированным платежом

Предположим, что мы используем те же параметры, что и в случае аннуитетного платежа: ипотека на сумму 7 миллионов рублей, ставка 17%, срок 15 лет.

1. Первый месяц:

·       Проценты: 99,400 рублей

·       Общий платеж: 138,288 рублей

2. Второй месяц:

·       Новый остаток долга: 7,000,000 − 38,888 ≈ 6,961,112 рублей

·       Проценты: 6,961,112 × 0.0142 ≈ 98,960 рублей

·       Общий платеж: 38,888 98,960 ≈ 137,848 рублей

Таким образом, сумма платежа будет уменьшаться с каждым месяцем. К примеру, в 3-й месяц выплаты будут еще меньше.

Преимущества дифференцированного платежа:

• Снижение общей суммы выплат: в течение срока кредита заемщик платит меньше процентов, поскольку остаток долга уменьшается быстрее;
• Платежи становятся меньше со временем, что может помочь в управлении семейным бюджетом в будущем.

Недостатки дифференцированного платежа:

• Более высокая начальная нагрузка: первые платежи могут быть значительно выше, чем при аннуитетном платеже, что может создать финансовую нагрузку в начале срока кредита.
• Сложность планирования бюджета: изменяющиеся суммы платежей могут затруднить долгосрочное финансовое планирование.

Как выбрать подходящий вариант

Выбор между аннуитетным и дифференцированным платежами зависит от финансовых целей и возможностей заемщика:

• Если важна предсказуемость и стабильность платежей, аннуитетный платеж – более подходящий вариант;
• Если заемщик готов к более высокой начальной нагрузке и хочет уменьшить общую сумму выплат – дифференцированный платеж окажется выгоднее.

Рекомендации для заемщиков:

1. Тщательно анализируйте свои финансовые возможности. Прежде чем выбирать между двумя вариантами, рассмотрите свой текущий бюджет и ожидаемые доходы в будущем.
2. Обсуждайте все условия кредита с банком. Уточните детали, связанные с выбором платежей, и обсудите возможные изменения процентных ставок.
3. Оцените все риски. При выборе дифференцированного платежа важно учитывать возможность увеличения финансовой нагрузки в начале срока кредита.
4. Используйте финансовые калькуляторы. Они помогут визуализировать выплаты по обоим видам платежей и понять, какой из них наиболее удобен для вашей ситуации.

В конечном итоге, подходящий способ погашения ипотечного кредита — тот, который соответствует вашим финансовым целям и стратегии управления долгом. Рассмотрите варианты и выберите наиболее подходящий для вашей жизненной ситуации.