Аннуитетный платеж: специфика и банковские хитрости

Ипотечный кредит порой является единственной возможностью для приобретения собственного жилья. Перед тем как оформить долговой займ, стоит разобраться, какой вариант выплат по кредиту вам больше подходит – дифференцированный или аннуитетный. Рассказываем об аннуитетных платежах – в чем их особенности, преимущества и недостатки.

Составляющие ипотечного кредита

Ипотека – это всегда сумма долга и проценты по нему. Сумма долга равняется стоимости квартиры за вычетом первоначального взноса (как правило, он составляет от 10 до 70% от стоимости). В зависимости от того какой вид ипотеки вы выберете, будут отличаться платежи и количество начисляемых процентов. Аннуитетные платежи выбирают чаще, но в то же время они больше выгодны банкам, чем самим покупателям. За последние два года в России было взято рекордное количество ипотек, только в 2020-м году наши соотечественники взяли ипотек на сумму более четырех триллионов рублей. Это говорит о большой востребованности такого вида займов. В последние месяцы объемы ипотеки чуть сократились – причиной тому повышение ключевой ставки, однако и сегодня более половины сделок на первичном рынке заключаются с привлечением ипотечных средств.

В большинстве случаев люди, которые берут кредит, обращают внимание на ипотечную ставку и редко пытаются разобраться в том, почему величина ежемесячного платежа такая, а не иная. Однако же банки составляют свои методы расчетов, и иногда из-за особенностей расчетов значительным образом меняются условия по выплатам, величина взносов и т.д. Иногда банк предлагает выбрать, какой вариант погашения будет в конкретном случае – дифференцированный или аннуитетный. От этого зависит не только величина платежей, но и итоговая кредитная сумма.

Аннуитетный платеж: особенности

Одной из самых распространенных схем выплаты ипотеки является система аннуитетных платежей. Основная особенность этой схемы в том, что все платежи являются равными от момента начала кредитования и до его завершения. В начале платежи почти целиком уходят на погашение процентов, а уже после этого начинается погашение основной суммы долга. Самое неприятное в этой ситуации то, что в первые месяцы (а иногда и годы) сумма долга вообще не уменьшается. Известны случаи, когда за год-два сумма долга даже увеличивается (так, например, происходило с кредитами ныне закрытого банка «Восточный экспресс» по кредитным продуктам даже большого объема). В будущем соотношение суммы выплачиваемого долга и процентов выравнивается, а к концу заемщик выплачивает только основной долг. При досрочном погашении это очень выгодный вариант кредитования, так как вы не переплатите проценты за пользование кредитом, но в случае, если вы будете гасить ипотеку по плану, то переплатите достаточно много.

Расчет взноса

Когда вы берете ипотеку, то общая сумма по платежам в месяц не должна быть больше, чем 40% от вашего дохода – во всяком случае именно такую информацию озвучивают эксперты рынка недвижимости и именно такое требование выдвигают банки к своим заемщикам. Как правило, именно 40% от официального дохода – это максимально возможный ежемесячный платеж, из которого и рассчитывается общая сумма доступной для конкретного гражданина ипотеки. Если же сумма по платежам по ипотеке превышает пресловутые 40%, то выплачивать ее будет не слишком удобно – придется экономить на бытовых нуждах. График платежей составляют банки в момент заключения договора, поэтому вы можете заранее посмотреть, сколько потребуется платить денег и в каком месяце – особенно это актуально для ипотеки дифференциального типа, когда платежи уменьшаются с течением времени.

Исключительно важно рассчитать свои силы на годы вперед, ведь ипотеку выдают на 5-10-20 лет. Единственный плюс (который в режиме происходящих событий можно назвать плюсом лишь с большой натяжкой, но с ипотекой это работает) – в связи с инфляцией и падением рубля реальный размер выплат становится меньше.

Что касается расчета, то можем привести пример расчета с сайта РБК. В случае, если вы берете ипотеку на 3000000 рублей на 5 лет по ставке десять процентов, то при аннуитетной ипотеке ежемесячный платеж составит около 63 тысяч рублей, а сумма переплаты будет равна порядка 824 тысячам рублей. Если же вы возьмете дифференцированную ипотеку, то платеж будет вначале 75000 рублей, а потом опустится до 50 тысяч. Переплатите вы в итоге около 762000 рублей.

Какие преимущества есть а аннуитетных платежей?

Среди плюсов выделяют его очевидную простоту – вы всегда знаете, какова сумма вашего платежа – она не уменьшается и не увеличивается: она всегда равна. Не нужно возиться с договором, открывать список платежей, чтобы понять, сколько нужно внести средств в этот раз. Также такой вариант идеален для тех, кто хочет сократить сумму платежа в месяц и растянуть кредит на более продолжительный срок. При этом заемщик должен помнить о том, что увеличение срока кредита ведет и к росту конечной переплаты.

Еще один плюс – аннуитетная ипотека доступна в любом банковском учреждении. Получить дифференцированную ипотеку не так просто – далеко не все банки предоставляют подобную возможность. Банкам важна величина дохода заемщика, и им гораздо проще выдать кредит, где ежемесячная плата по кредиту ниже.

Кроме того, аннуитет хорош тем, что при досрочном погашении – к примеру, через месяц или два, вы практически не переплатите. Дифференциальная же ипотека подойдет тем, кто планирует выплачивать кредит ежемесячно и не задумывается о возможности досрочного погашения. Сумма переплаты окажется меньше, чем при аннуитете.

Досрочное погашение: основные особенности

Если вы планируете погасить вашу аннуитетную ипотеку досрочно, необходимо обратить внимание на то, сколько времени вы уже выплачиваете займ. Если прошла большая часть срока ипотеки, то, вероятнее всего, гасить ее досрочно уже невыгодно – вы оплатили практически все начисленные проценты. Если же от получения ипотеки прошло немного времени, то досрочное погашение – хорошая идея. Чем ближе окончание выплат по кредиту, тем менее выгодным становится его досрочное погашение – и это касается как ипотеки, так и потребительских займов. Прежде чем вносить остаток долга, как следует подумайте – что для вас важнее в конкретный момент: снизить расходы или выплатить банку меньше денег в общей сложности?

Что же касается частично-досрочного погашения, то выгоднее сокращать срок ипотеки, а не уменьшать ежемесячный платеж (хотя во втором случае вы сможете сократить текущие расходы).

Есть также особые банковские хитрости – к примеру, когда предлагается субсидированная ипотека под 2-3%, при которой общая стоимость недвижимого имущества увеличивается на 5-15% (такие партнерские программы, в частности, использовала компания ЛСР со Сбербанком, Альфабанком и другими): тут даже использование аннуитета не будет выгодно при досрочном погашении ипотеки. Поэтому, прежде чем заключать кредитный договор, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», оценить свои планы на будущее и возможность досрочного погашения в ближайшей перспективе.