Досрочное погашение ипотеки: а стоит ли игра свеч?

Ипотечные сделки на первичном рынке недвижимости стали более распространены, чем иные форматы приобретения жилой недвижимости – отчасти этому поспособствовала льготная ипотека, отчасти – партнерские программы банков с застройщиками, возможность привлечения материнского капитала и иных субсидий в качестве первоначального взноса. Многих покупателей беспокоит вопрос – а можно ли будет через несколько лет погасить ипотеку досрочно, выгодной ли окажется такая манипуляция? Подробности – в материале.

Досрочное погашение – это тренд!

Согласно статистике, опубликованной РБК, средний срок выданных ипотечных кредитов составляет порядка 18 лет. Вместе с тем, ипотеку в России обычно выплачивают быстрее изначально заявленного срока кредитования – в среднем период, за который россияне справляются с обязательствами перед банками, насчитывает 8-10 лет. Получается, что заемщики берут ипотеку, что называется, с запасом – как правило, опасения касаются неуверенности в экономическом состоянии страны, стабильности заработной платы и схожих факторов.

В каких случаях ипотеку выгодно гасить досрочно?

Отечественные банковские учреждения не ставят препон в досрочном погашении ипотеки – каждый заемщик имеет право расплатиться с финансовой организацией раньше намеченного и закрыть кредит. В некоторых случаях банк ставит мораторий на досрочное погашение в течение первых нескольких месяцев или года, однако это исключительно редкая схема, которая практически не применяется.

Сама же выгода досрочного погашения зависит ото многих моментов – прежде всего, на нее влияет такой показатель как оставшийся срок кредита. Чем ближе к концу ипотека, тем менее выгодно ее гасить досрочно. Если вы гасите долг частично, выгоднее сокращать срок займа, однако сокращение ежемесячного взноса позволит вам вздохнуть свободнее сразу же. Особенно выгодно вносить дополнительные взносы на этапе первой трети выплат – связано это с тем, что в первые несколько месяцев/лет заемщик преимущественно платит проценты, и лишь частично погашает основной долг.

Основные схемы досрочного погашения

Есть три основные схемы частичного досрочного погашения – сокращение ежемесячного платежа, уменьшение срока ипотеки, а также комбинация двух этих разновидностей. Чтобы выбрать, какой вариант подходит конкретному заемщику, человек должен ответить себе на вопрос – что важнее: чтобы общая переплата банку была меньше, или же снизить ежемесячную финансовую нагрузку?

Сокращение срока. Такой вариант максимально выгоден для тех, кто желает уменьшить общую сумму переплаты. В случае, когда сокращается срок, а ежемесячный взнос остается прежним, меняется его состав – та часть, которая идет на погашение основной части долга, вырастает, а та, которая уходит на проценты – снижается. Погашение осуществляется в более быстром темпе.

Сокращение размера платежа. В случае, когда уменьшается платеж, но сохраняется срок выплат, остаток растягивается на изначально намеченный период – в первые годы большая часть долга уходит на проценты, меньшая – на саму задолженность. На первый взгляд, это кажется не особо выгодным решением, но многие выбирают именно этот вариант – связано это с тем, что люди хотят сразу почувствовать выгоду, желают уменьшить сумму, которую отдают банку, и получить более широкие возможности для иных покупок.

Комбинированная схема. Этот подход является наиболее подходящим для большего числа людей, он наиболее комфортен. Часть суммы для досрочного погашения можно пустить на снижение ежемесячной выплаты, вторую часть – на уменьшение общего срока кредитования. Если есть возможность часто делать досрочные выплаты, можно чередовать суммы, пуская их то на одну, то на другую форму погашения. Эксперты советуют, если имеется финансовая подушка, сделать крупный единоразовый платеж и пустить его на сокращение ежемесячного платежа, однако продолжать вносить средства в прежнем объеме, пуская эти переплаты на сокращение срока. Если в жизни заемщика настанут непростые времена, он не будет обременен необходимостью постоянно отдавать крупные суммы, а в хорошие месяцы продолжит досрочные погашения.

Погашение ипотеки материнским капиталом

Погасить ипотеку досрочно можно как путем внесения денег из личных накоплений, так и за счет материнского капитала или субсидий, которые предоставляются государством семьям с несколькими детьми. Погасить ипотеку такими средствами можно как частично, так и полностью. Однако, имеется один нюанс – если речь идет о частичном погашении, сократить можно только размер ежемесячного взноса. То есть, сократить срок ипотеки, внеся маткапитал, не удастся – таковы требования большинства банков. Чтобы совершить эту манипуляцию, необходимо собрать пакет документов и подать заявку в Пенсионный фонд. Рассмотрение заявки в самом фонде, как правило, не превышает одного месяца. Фонд самостоятельно переводит деньги в банк, срок перевода небольшой – чуть более недели.

Страховка и досрочное погашение

Суммы, которые заемщики ипотеки платят по страховке, бывают колоссальными – иногда общий размер страховых выплат превышает миллион. Вполне логично, что заемщики интересуются – вернут ли им часть денег, которые были уплачены как страховой взнос, если ипотека окажется погашена досрочно. Да, такая возможность есть. Если погашение произошло в начале года, то страховая вернет больше денег, чем если оно произошло в конце. Кроме того, компания обязана возвратить порядка четверти суммы от первоначальной страховой суммы (эта часть идет на оформление документации, отчисления банку).

В каких случаях невыгодно полное досрочное погашение?

Казалось бы, избавиться от надоевшего кредита и наконец перестать платить проценты – это отличное решение для любого заемщика. Однако, есть ситуации, когда возвращать долг раньше срока невыгодно.

Один из ярких примеров – субсидированная ипотека, которая на данный момент предоставляется на ряд объектов ЛСР, ЦДС и других застройщиков Сбербанком, Альфабанком, банком «Открытие». Суть программы заключается в том, что покупателю предоставляется возможность взять ипотеку по сниженной ставке 2-3% (вместо стандартных 6-7% по льготной программе). Ставка действует на протяжении всего срока кредитования. При этом есть один нюанс – заемщик должен приобрести квартиру на 10% дороже от ее изначальной стоимости. Эти 10% девелопер отдает банковскому учреждению. В общей сложности при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей покупателю удается сэкономить около 1,5-2 млн рублей. Но только в том случае, если он не будет гасить ипотеку досрочно. Иначе приобретение по такой схеме окажется абсолютно невыгодным. 10% переплаты включаются в общую сумму квартиры, а значит – их также придется вносить досрочно вместе с остальной частью.

Также малой выгодой отличается досрочное погашение, когда до завершения кредита осталось несколько месяцев – как правило, к этому моменту все проценты уже внесены, и заемщик осуществляет лишь платежи по основной части долга.