Доступному жилью дали 20 лет

Президиум правительства утвердил стратегию развития ипотеки до 2030 года. Цели те же, что в программе «Жилище», но достижение ориентиров перенесено на 10 лет. Стратегия выглядит очень оптимистично: ведь еще в прошлом году ипотечная политика государства была почти полностью сосредоточена на помощи пострадавшим от кризиса заемщикам.
Рынок снова демонстрирует рост в разы, создавая позитивный фон для принятия амбициозных программ – и для смелых прогнозов уже на 2010 год.

Два года, до 2012-го, отводится на послекризисное восстановление рынка кредитования. Количество выдаваемых займов должно расти с 240 тыс. в 2010 году на 30-50% ежегодно – до 490 тыс. в 2012 году. Жилье в кредит к 2012 году станет доступно 23% россиян – против 16,6% в 2009 году.
Второй этап (до 2020 года) подразумевает устойчивое развитие, третий – стабилизацию рынка на высоком уровне. К 2015 году ипотеку смогут получить 30% семей, к 2020 – половина. Довести доступность ипотеки до 60% планируется к 2030 году.
Каждая вторая сделка с жильем в 2020 году будет проходить с участием ипотечных денег, в 2030-м уже две из трех (в 2009 году – каждая восьмая).
Запланирован двукратный рост срока кредита, с 16,5 до 32 лет. Ставки будут снижаться с сегодняшних 5,6% превышения над уровнем инфляции до 1% сверх инфляции к 2030 году. Инфляция тоже будет снижена – до 4% в год.
Количество выдаваемых кредитов с 2013 по 2015 год вырастет еще на 50% – до 740 тыс. в год, а затем с 2020 года стабилизируется на уровне 870 тыс. штук в год (тезис о миллионе займов в год, которые Владимир Яковлев, руководя Минрегионом, обещал уже в 2010 году, более не актуален).
На первом этапе достижение таких результатов обеспечат государственные вливания через ВЭБ в размере 250 млрд руб., а также средства самого АИЖК. Как сосчитал «Коммерсантъ», это еще 200 млрд. Таким образом, всего на рынок жилья через АИЖК государство намерено влить 450 млрд руб.
В дальнейшем источником финансирования ипотеки авторы концепции видят ипотечные ценные бумаги. По их данным, в 2009 году они обеспечили 20% объема выданных займов (30 млрд руб. из 153 млрд).
В 2012 году ИЦБ обеспечат 45% объемов выдачи (с учетом темпов роста выдаваемых кредитов – это уже около 250 млрд руб., восьмикратный рост за два года), а в 2030 году – две трети.

Тем временем АИЖК, зафиксировав за пять месяцев 2010 года выдачу почти 85 тыс. кредитов на 105,3 млрд рублей, отмечает, что рынок увеличился в 2,37 раза. Сравнение объемов за май 2009 и май 2010 года дает уже почти трехкратный прирост. На основании этих результатов агентство увеличило свой прогноз: за оставшиеся 7 месяцев россияне получат еще не менее 170 тыс. кредитов на 215 млрд руб. Всего за 2010 год объем ипотеки составит 320-360 млрд руб., превысив 250 тыс. кредитов.
В Петербурге показатели роста скромнее – плюс 90%. В прошлом году за первое полугодие в Петербурге было выдано 1,5 тыс. кредитов (за год – 4,06 тыс. на 7 млрд руб.) За 6 месяцев нынешнего года – 2,9 тыс. кредитов на 5,05 млрд руб. Все прогнозы на 2010 год обещают как минимум двукратный, но чаще – трехкратный рост рынка к 2009 году.
По данным «Центра жилищного кредитования», чтобы получить сумму ипотечного кредита в 1 млн руб. на 15 лет, совокупный доход семьи заемщика должен составлять около 25 тысяч рублей ежемесячно. По оценке генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, для получения среднего кредита в 1,5-2 млн руб. необходим доход в 30-40 тыс. руб. в месяц.
Благодаря снижению цен на жилье его доступность, рассчитанная как количество средних годовых доходов семьи из трех человек, необходимых для покупки квартиры в 54 кв.м, в Петербурге по сравнению с докризисными данными увеличилась. В 2007 году квартира стоила 5,64 среднегодовых дохода семьи, а в 2009-м уже 4,57.
С другой стороны, спрос на ипотеку (и на жилье), по мнению директора «Центра жилищного кредитования», Ирины Забродиной, ограничивается неуверенностью заемщиков в сохранении достаточного заработка на длительный период погашения кредита.
 Госстандарт как двигатель
При том что вся господдержка ипотеки в 2009 году шла через АИЖК, доля федеральной программы в общем объеме выдачи ипотеки в Петербурге и Москве не превысила 10%. То есть коммерческие банки смогли предложить конкурентные условия, даже будучи стесненными в привлечении дешевых длинных денег. Получается, что намеченный план частично выполнен, но если бы имевшиеся ресурсы были в руках бизнеса, результат был бы лучше, отмечает Максим Ельцов
Руководитель управления ипотечного кредитования «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова говорит, что многие потребители просто не знают об условиях федеральной программы. Кроме того, АИЖК изначально было ориентировано в большей степени на развитие ипотеки в регионах, чем в столицах.
К заслугам АИЖК Максим Ельцов относит его роль как «основного локомотива» двухуровневой системы ипотеки. Во многом благодаря АИЖК появились опыт и законодательная база, позволяющая банкам перепродавать закладные по кредитам, привлекать средства из-за рубежа под залог выданных ипотечных кредитов. По мнению Максима Ельцова, главная проблема сейчас не наличие денег, а неповоротливость системы. Даже сейчас некоторые ведущие партнеры АИЖК в регионах, которые должны выдавать ипотеку, не могут этого сделать из-за отсутствия действующего договора с АИЖК. Есть риск, что даже при наличии избыточных средств они не «дойдут» до рынка, как не дошли пока заявленные пенсионные деньги.
Других, кроме государственных, источников длинных и дешевых средств для ипотеки в России сегодня участники рынка не видят. Тем временем авторы концепции предостерегают от искусственного улучшения условий кредита и заявляют о необходимости жестко ограничивать риски кредитора. Поддерживать заемщиков субсидированием процентных ставок государство не считает приемлемым.
Сегодня средняя ставка по выдаваемым в Петербурге кредитам, по оценке Ирины Забродиной, составляет около 13-13,5% годовых в рублях. Максим Ельцов считает, что заемщики получают займы под 13,5-14%. Но после объявления новых ставок от банков «Санкт-Петербург», «Союз», КредитЕвропабанка, Газ­- энергопромбанка можно смело говорить, что средняя ставка выдачи в ближайшее время снизится до 12,5-13%. К началу осени и неизбежному оживлению рынка недвижимости можем преодолеть психологически важный рубеж в 12%, прогнозирует Максим Ельцов.
Авторы концепции декларируют, что доступность ипотеки должны обеспечить, кроме повышения доходов населения, стабилизация цен на жилье, снижение процентных ставок по кредитам и ипотечное страхование.
Из-за «серых» доходов заемщиков, занижения суммы сделки в договорах купли-продажи увеличиваются риски кредиторов (и инвесторов в ипотечные бумаги), отмечает Ирина Забродина. По опубликованным на днях данным Всемирного банка по 151 стране, в России доля скрытой от официальных глаз экономики составила почти 50% ВВП. Эти факторы влияют на риски, и, как следствие, – на процентные ставки по займам, говорит Ирина Забродина. Только совокупное решение всех этих проблем позволит приблизить ставки к мировым и сделать ипотеку массовой.
Концепция предполагает активную выдачу кредитов с минимальным взносом – но застрахованных от риска дефолта и снижения цен на жилье. Каждый пятый кредит, считают разработчики, будет с первым взносом меньше 30%. Страховая компания АИЖК сосчитала, что страховой полис для этих заемщиков будет стоить 2-4% от суммы кредита, и уже к 2012 году 10% всех займов (почти 50 тыс.) будут застрахованы.
У заемщика должен быть выбор, считает Ирина Забродина. Но надо внимательно взвесить и оценить, выгодно ли платить за страхование. На примере страхования жизни и трудоспособности заемщика получается, что дешевле обойдется необязательная страховка, чем кредит по повышенной ставке.
Из концепции не вполне понятно, как исключить риск сосредоточиться на доступности ипотеки, а не жилья, полагает Максим Ельцов. Привязка к «стабильным ценам на недвижимость» – это только слова. Реальное развитие рынка ипотеки зависит от куда более сложной задачи – от адекватного роста строительства и стабилизации инфляции.

Анна Александрова