Где взять деньги на первоначальный взнос по ипотеке?

По итогам июля 2023-го года средний процент сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке составил 84%. Это на 8% больше, чем в июне. Сейчас, когда ключевая ставка «поползла» вверх, можно ожидать некоторого снижения проникновения ипотеки в рынок недвижимости, но предельно ясно – 8 из 10 наших соотечественников прибегают к ипотечным займам, чтобы приобрести жилье. Решение это в большинстве случаев правильное, а для многих – единственно возможное. Но, чтобы его принять, нужно решить еще одну задачу – найти средства на первоначальный взнос.

Какая сумма необходима, чтобы взять ипотеку на «первичке»?

В большинстве случаев, чтобы воспользоваться ипотекой, покупатель должен внести порядка 15-20% от общей суммы кредита. Средний чек на «первичке» в пределах городской черты в Санкт-Петербурге составляет 9,39 млн рублей, а в Ленинградской области эта цифра составляет 5,7 млн рублей. Несложно подсчитать, что в первом случае внести по кредиту потребуется 1,4-1,9 млн рублей, во втором – 0,8-1,14 млн рублей. Суммы далеки от заоблачных, однако не у всех они имеются в свободном доступе. Какие варианты есть у потенциального дольщика? Где найти средства? Рассказываем о плюсах и минусах разных вариантов.

Где взять средства на первоначальный взнос?

Найти деньги на первый взнос по ипотеке может быть непросто. Рассмотрим, какие способы есть у заемщиков:

Взять потребительский кредит. С одной стороны, такой метод кажется простым и удобным – средства оказываются у вас на руках быстро, и вы сразу можете подаваться на ипотеку. Но, увы, вариант этот далеко не самый рабочий. И вот почему. Прежде всего, когда вы возьмете потребительский кредит, вы увеличите свою кредитную нагрузку, и шансов на одобрение ипотеки станет меньше. Даже если вам ее одобрят, то на меньшую сумму. С учетом стоимости квартир в текущих реалиях это не самый позитивный момент, особенно если вы планируете покупать на студию или «однушку», а многометражную трехкомнатную квартиру. И еще один важный момент – за кредит тоже нужно будет расплачиваться: зачастую он выдается не под самый выгодный процент, на короткий срок, и ежемесячный платеж по нему оказывается примерно таким же, как выплаты по ипотеке. Соответственно, на период выплат кредита каждый месяц вам придется тратить астрономические суммы. А если квартира еще не достроена, и параллельно вы снимаете жилье, платежи могут оказаться просто неподъемными. Поэтому рекомендуем вам несколько раз продумать этот момент и честно ответить себе на вопрос – справитесь ли вы с такой серьезной финансовой нагрузкой? Стабильна ли ваша работа? Насколько велики риски использования потребительского кредита лично для вас?

Занять у знакомых или родственников. Этот вариант можно назвать более лояльным, однако и у него есть свои подводные камни. Вы должны четко обговорить с друзьями, когда и в каком объеме будете возвращать эти деньги. Если дело не срочное, и у вас есть возможность отдавать средства небольшими траншами, то способ вполне рабочий. Во-первых, вы не будете платить проценты банку, и тем самым нагрузка будет не такой большой, как в случае с классическим кредитом. Во-вторых, с точки зрения ипотечного заемщика вы останетесь привлекательным – ведь банк не будет видеть, что у вас уже есть финансовая нагрузка. Но помните – в этой ситуации основным моментом является не одобрение ипотеки, а ваша возможность расплачиваться с долгами. Ведь в случае, если вы не сможете вовремя отдать средства, знакомые смогут подать на вас в суд.

Накопить. На первый взгляд, вариант выглядит утопичным, но с другой – если вы начнете готовиться к ипотеке за пару лет, это вполне реально. Допустим, вы зарабатываете 100 тысяч рублей в месяц. Откладывая ежемесячно по 30 тысяч рублей, через два года вы скопите почти 700 тысяч рублей. Останется добавить совсем немного, и вы сможете взять среднюю 40-42-метровую квартиру в Петербурге, либо получите возможность вложиться в небольшую квартиру за пределами городской черты. Учтите инфляцию – за 2 года рубль может сильно обесцениться, и вы потеряете часть своих накоплений. Чтобы этого не произошло, не храните средства в виде наличных или на стандартном дебетовом счету – откройте накопительный счет: на остаток будет идти процент, который, как правило, лишь немного отстает от уровня инфляции. К примеру, по итогам июля инфляция составила 0,63% за месяц, что в годовом выражении составляет 7,56%. Текущие ставки Сбербанка по депозитам – до 9,5% (в зависимости от срока вложения). Кроме того, вы должны учесть, что за 2 года квартиры могут сильно подорожать, и вам придется покупать квадратные метры по более высокой цене.

Использовать материнский капитал или другие субсидии. Одна из форм поддержки государства граждан – предоставление субсидий на покупку квартиры. В частности, вы можете использовать материнский капитал. Тут важно помнить – не все банки сотрудничают с государственными субсидиями, и этот момент лучше уточнить заранее. В 2023 году материнский капитал на первого ребенка составляет 586 тысяч рублей, на второго – 775 тысяч рублей (если за первого семья уже получала капитал, то за второго получит 188 тысяч рублей). Зачастую этот метод расходования капитала является самым логичным и выгодным: на мелкие нужды вроде покупки молочной смеси или игрушек гораздо проще выделить средства из семейного бюджета, чем на оплату жилья.

Найти программу с нулевым первым взносом. Сегодня таких программ практически нет – банки неохотно выдают ипотеку без первоначального взноса – для банковского учреждения наличие стартового платежа является своеобразным гарантом дисциплинированности заемщика. Тем не менее, нулевой взнос встречается – как правило, он становится возможным благодаря субсидиям от застройщиков. Например, сейчас подобные предложения можно встретить в проектах от московского девелопера «А101», который активно завоевывает петербургский рынок недвижимости. Но здесь важно помнить – из-за отсутствия первого взноса процент по ипотеке может оказаться выше, либо произойдет общее удорожание недвижимости на 10%.

Взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Если квартира, которую вы планируете купить, не первая, то вы можете заложить уже имеющиеся квадратные метры. В этом случае банки освободят вас от необходимости выплачивать первый взнос. Такая ипотека выгодна, но это большой риск – если у вас возникнут сложности с выплатами по займу, вы лишитесь не только вашей квартиры в новостройке, но и квартиры, под которую брали кредит.

Продать гараж, автомобиль или комнату в коммунальной квартире. Отличный способ оплатить первый взнос – использовать уже имеющийся актив. К примеру, у вас есть старый гараж или комната в коммунальной квартире – вы можете продать такой объект и вложить полученные средства в новое жилье. В Петербурге даже небольшие комнаты в коммунальных квартирах могут стоить 1,5-3 миллиона рублей. Этой суммы будет достаточно, чтобы оплатить ипотечный взнос.