Ипотечное донорство: трюк застройщиков, опасный для дольщиков

Не так давно на сайте «Банки.ру» было опубликовано необычное предложение от застройщика – юридическое лицо искало ипотечных доноров. Кто такие кредитные доноры, чем они полезны девелоперам, и почему быть донором ипотеки крайне рискованно, читайте в нашей статье.

Кто такой кредитный донор?

Если ненадолго отойти от темы рынка недвижимости и обратиться к самому понятию «кредитный донор», то становится понятно, что термин этот окутан флером незаконности и высоких рисков для всех участников финансовой сделки.

Кредитным донором является лицо, которое оформляет на себя кредит в банке, однако этими деньгами не пользуется. Человек становится заемщиком и отдает полученные средства сторонней компании. Он не выплачивает ежемесячный платеж: средства перечисляет реальный обладатель средств. Для банка ситуация выглядит иначе – есть основной клиент, другой информации банк не получает. Данные о человеке/фирме, который пользуется деньгами в реальности, остаются для них закрытыми.

По сути, посредник (кредитный донор) вводит финансовую компанию в заблуждение. За это он получает вознаграждение – от 5 до 30 процентов от стоимости кредита. Помимо финансового вознаграждения он берет на себя большие риски – если настоящий заемщик «исчезнет», ему придется выплачивать кредит самостоятельно.

Как это работает?

Схема получения донорского кредита довольно проста. Приведем пример.

Николаю необходим кредит на автомобиль стоимостью 2 миллиона рублей. Он работает на иностранную IT-компанию неофициально, в России налоги не платит. Для государства и банков он безработный. Получить кредит на 2 миллиона в его ситуации практически нереально. При этом он уверен, что сможет вносить соответствующие ежемесячные платежи без проблем.

Чтобы оформить кредит, Николай обращается по объявлению «Кредит за 1 день без отказов». Там ему предлагают кредитного донора – Виктора. У Виктора идеальная кредитная история. Договор с банком подписывают на сумму 2,5 миллиона рублей. 2 миллиона забирает себе Николай, 500 тысяч делят между собой Виктор и организация, куда обратился Николай.

И вроде бы все довольны…Но проблемы могут наступить довольно быстро. Для Николая ситуация чревата тем, что с него могут взять предоплату, а потом исчезнуть, так и не выдав кредит. Если же на этапе оформления все пройдет гладко, проблемы возникнут в будущем. Так, Николай не сможет реструктуризовать, заморозить свой кредит, перенести его в другой банк, воспользоваться кредитными каникулами и другими банковскими предложениями. Для Виктора ситуация еще более неприятная – если Николай перестанет выходить на связь, продаст свой автомобиль и уедет за границу, кредит придется выплачивать именно ему. Виктор несет в этой ситуации самые большие риски. И банк, который выбрал такой «токсичный» кредит, тоже оказывается в непростой ситуации.

В России кредитное донорство не запрещено конкретными законодательными актами, но косвенно оно является незаконным и может квалифицироваться как мошенничество.

Ипотечное донорство

А теперь пришло время вернуться к нашим «баранам». Застройщики, которым стало труднее получить финансирование на развитие текущих проектов, начали использовать схему ипотечного донорства, чтобы стать обладателями достаточной суммы для строительства жилых комплексов. Еще одна причина, почему они стали привлекать ипотечных доноров – хитрый способ уйти от системы эскроу, которая сегодня является обязательной, если здание возводится по Федеральному закону №214.

Что предлагает застройщик с «Банки.ру»? Он предлагает приобрести квартиру по договору долевого участия в ипотеку. Обязательства по выплатам девелопер берет на себя, а ипотечный донор ежемесячно получает небольшую сумму за свое участие в проекте: если быть точным, 80 тысяч рублей в год с каждого миллиона. После завершения проекта застройщик гарантирует расторжение договора, выплату по остатку ипотеки. Что касается предмета залога, он регистрируется и затем снимается. Как утверждает девелопер, риска недостроя нет, однако и свое имя не раскрывает.

Складывается довольно интересная ситуация. С одной стороны, девелопер утверждает, что является надежной организацией, и риск недостроя отсутствует. С другой, он находится в поисках денег на достройку существующего проекта, так как, видимо, ни один банк не готов оказать проектное финансирование. Что это значит? Вариантов может быть несколько:

·         Фирма не может получить кредит на строительство в банке, так как не вызывает у финансовых учреждений доверия, либо возводит неликвидный проект;

·         Кредит от банка уже был получен, но его либо не хватило на строительство, либо деньги были потрачены на нецелевые нужды;

·         Никакого строительства нет, «застройщик» просто собирает средства незаконным методом.

Почему не надо становиться ипотечным донором?

На форуме «девелопер» не раскрыл своего имени: и это неудивительно – вероятнее всего, это мелкая компания, которая не может похвастаться юридически чистым прошлым. Более того, финансовое положение фирмы далеко от идеального, раз они собирают деньги на строительство таким небанальным способом.

Как отметили участники форума «Банки.ру», риски остаться с ипотекой, взятой «на воздух», крайне высоки. Гарантий, что застройщик вместе с деньгами не исчезнет не только со строительного рынка, но и из страны – нет.

Если вы все еще подумываете стать ипотечным донором, вот вам несколько причин, почему этого делать не стоит:

·         Заработать больших денег на этом не получится. 80 тысяч с 1 миллиона рублей в год – это всего 8% годовых. Даже процент по депозитам сегодня выше. Кроме того, вы можете точно также взять ипотеку на доходную недвижимость, и в итоге получать пассивный доход, который будет перекрывать ипотечные платежи.

·         Вы станете участником незаконной схемы. Ипотечное донорство не совсем законно. Вас могут привлечь по статье за мошенничество.

·         Вы останетесь должны банку деньги. Высок риск, что «девелопер» не достроит объект и исчезнет, а вот ваш кредит останется. Выплачивать его будете вы сами. Квартиру вы также не получите, и договор с девелопером никак не поможет вам стать «обманутым дольщиком» и требовать помощи у государства.

Риски для банка

Банковским учреждениям тоже невыгодны подобные кредитные схемы. Если выяснится, что застройщик перестал платить средства по кредиту, есть риск, что и заемщик не будет это делать: скорее он подаст в суд на недобросовестного девелопера, и если тот постановит, что псевдо-заемщик был введен в заблуждение, то проблема разрастется до более глобальной. Впрочем, скорее всего, заемщика признают причастным к мошеннической схеме – ведь изначально он был в курсе всех деталей сделки.

Так или иначе, риски неуплаты кредита для банка велики. Изначально он анализирует платежеспособность физического лица, в то время как реальным заемщиком является юридическое.

Открытым остается вопрос и связанный с первоначальным взносом. Вероятнее всего, донор такой взнос платить не станет – больше шансов, что кредит будет взят в банке, который предоставляет возможность брать ипотеку с нулевым или минимальным первым взносом (таких сегодня крайне мало, но они есть). Банкам с подобными опциями нужно быть исключительно осторожными.