Ипотека до пенсии и дальше: в каком возрасте россияне теперь выплачивают жилье

Если раньше ипотека на 15–20 лет считалась стандартом, то сегодня рынок изменился настолько, что кредиты на 30 лет перестали удивлять, а для многих заемщиков стали единственным способом позволить себе квартиру. Формально банки продолжают говорить о доступности жилья, но на практике все больше россиян понимают: ипотека постепенно превращается в обязательство почти на всю трудовую жизнь.

Как и почему растут сроки 

Высокие цены на недвижимость, рост первоначального взноса и дорогие кредиты привели к тому, что покупатели массово выбирают максимальные сроки займа. Причем часто не потому, что действительно планируют платить 30 лет, а чтобы снизить ежемесячный платеж и оставить себе шанс на досрочное погашение в будущем.

Рынок уже адаптировался к этой новой реальности. Средний срок ипотеки в России за последние годы заметно вырос. Если раньше типичным считался кредит на 15–20 лет, то сейчас банки все чаще выдают ипотеку на 25–30 лет. Особенно это заметно в Москве и Петербурге, где стоимость жилья значительно опережает рост доходов населения.

Для крупных городов длинная ипотека фактически стала единственным способом удержать ежемесячный платеж на относительно приемлемом уровне. Даже семьи с хорошими доходами все чаще вынуждены растягивать выплаты на десятилетия. В результате ипотека начинает сопровождать человека почти всю взрослую жизнь.

Парадоксально, но большинство покупателей изначально не собирается выплачивать кредит весь срок. Самая распространенная стратегия сегодня выглядит так: оформить ипотеку на максимально возможный период, чтобы снизить нагрузку, а затем по возможности гасить ее досрочно.

Такая схема действительно работает, если:

-     доходы растут;

-     сохраняется стабильная работа;

-     появляются дополнительные источники заработка;

-     удается рефинансировать кредит под более низкую ставку.

Но в условиях нестабильной экономики далеко не все заемщики могут придерживаться такого плана. В результате ипотека, которая оформлялась как временная мера, остается с человеком на десятилетия.

Возраст заёмщиков и город приобретения

Если посмотреть на возраст заемщиков, ситуация становится еще интереснее. Сегодня многие впервые покупают квартиру в ипотеку в 30–35 лет. При сроке кредита в 30 лет момент полного погашения автоматически смещается к возрасту 60–65 лет. Фактически значительная часть россиян подходит к пенсионному возрасту одновременно с завершением выплат за жилье.

Особенно это касается семей, которые:

·     сначала покупают небольшую квартиру;

·     затем расширяют жилплощадь после рождения детей;

·     рефинансируют старые кредиты;

·     берут новую ипотеку вместо закрытой.

Для части покупателей ипотека превращается не в отдельный этап жизни, а в постоянный финансовый фон.

При этом ситуация сильно различается по регионам. Самыми «возрастными» собственниками постепенно становятся жители Москвы и Петербурга. Причина очевидна — стоимость квадратного метра здесь одна из самых высоких в стране. Даже при высоких зарплатах размер кредита остается огромным, а значит, заемщикам приходится выбирать максимальные сроки.

Например, в Петербурге покупка даже относительно стандартной квартиры в новостройке часто требует кредита на 10–15 млн рублей и более. Без длинного срока выплаты ежемесячный платеж становится практически неподъемным даже для семей со стабильным доходом.

Похожая ситуация наблюдается в Москве, где стоимость жилья еще выше. Именно поэтому жители столиц рискуют стать самыми «долгими» ипотечниками страны — многие из них будут закрывать кредиты ближе к пенсии.

В регионах с более доступной недвижимостью картина выглядит иначе. В Татарстане, Башкортостане, части городов Сибири и Поволжья стоимость жилья ниже, а значит:

1.     размер кредита меньше;

2.     срок выплат короче;

3.     возраст полного погашения ниже.

Там заемщики чаще закрывают ипотеку в 45–50 лет, а не после 60.

Отдельная ситуация складывается в северных регионах и нефтегазовых центрах. Высокие зарплаты позволяют быстрее выплачивать кредиты даже при дорогом жилье. Кроме того, там активнее работают корпоративные программы поддержки и льготные механизмы.

Заемщики, застройщики и банки в новых реалиях

Интересно меняется и отношение самих покупателей к ипотеке. Еще десять лет назад кредит воспринимался как тяжелая, но временная нагрузка. Сейчас все чаще ипотека становится «нормальной частью жизни». Люди заранее планируют карьеру, расходы и семейный бюджет вокруг многолетних выплат.

На этом фоне меняется и рынок недвижимости. Девелоперы прекрасно понимают: покупатель сегодня ориентируется прежде всего не на стоимость квартиры, а на размер ежемесячного платежа.

Именно поэтому застройщики:

·     уменьшают площадь квартир;

·     делают ставку на студии и евроформаты;

·     активно продвигают рассрочки;

·     используют субсидированные ипотечные программы.

Главная задача — сделать ежемесячную нагрузку психологически приемлемой.

Банки также заинтересованы в длинной ипотеке. Для них это:

·     больше процентов;

·     более стабильный денежный поток;

·     расширение круга потенциальных заемщиков.

Фактически рынок постепенно приходит к новой модели: квартира покупается не «быстро и тяжело», а «долго и относительно комфортно».

Однако у этой модели есть и обратная сторона. Чем длиннее срок кредита, тем выше переплата. Кроме того, ипотека начинает ограничивать финансовую свободу человека на десятилетия вперед:

·     сложнее менять работу;

·     тяжелее переезжать;

·     выше зависимость от стабильного дохода.

Именно поэтому сегодняшняя ипотека — это уже не просто способ купить квартиру. Это показатель того, как меняется сама модель владения жильем в России, где собственная недвижимость все чаще становится проектом длиной почти в целую жизнь.