Ипотека и долги: считаем все задолженности

Ипотечный заемщик привык к стандартному набору вопросов: сколько получает, какие кредиты уже есть, какой первоначальный взнос. Но Банк России предлагает расширить картину: при оценке долговой нагрузки учитывать не только банковские займы, но и просуженные долги по ЖКУ, связи, алиментам, а также платежи по рассрочкам.

На первый взгляд кажется, что банки и раньше должны были видеть все долги клиента. На деле формальный показатель долговой нагрузки — ПДН — до сих пор устроен уже. Инициатива ЦБ как раз должна закрыть эту «слепую зону».

Что именно хочет изменить ЦБ

Предложение содержится в проекте Основных направлений развития финансового рынка на 2027–2029 годы. Это пока не действующее правило.

ЦБ предлагает передавать в бюро кредитных историй сведения о неисполненных имущественных обязательствах граждан, если по ним уже открыто исполнительное производство, и обязать кредиторов учитывать их при расчете ПДН. В перечне прямо названы долги за жилье, коммунальные услуги, связь и алименты.

То есть неоплаченная вчера квитанция за свет сама по себе не должна автоматически испортить ипотечную заявку. Речь идет о задолженности, дошедшей до исполнительного производства.

Отдельная история — рассрочки. С 1 апреля 2026 года операторы сервисов рассрочки передают в БКИ информацию о задолженности свыше 50 тыс. рублей у одного оператора. Следующий шаг — обязательный учет этих платежей в ПДН. Рассрочку непосредственно от застройщика ЦБ тоже хочет включить в долговую нагрузку, но механизм пока только прорабатывается.

А раньше банк долги не считал?

Считал — но прежде всего кредитные.

ПДН показывает, какая часть среднемесячного дохода заемщика уходит на обслуживание долгов. Сейчас банк учитывает действующие кредиты и займы, в том числе оформленные у других кредиторов. Информация берется прежде всего из кредитной истории.

Но ПДН — не то же самое, что банковский скоринг.

Банк и сегодня может проверять клиента шире: учитывать кредитную историю, исполнительные производства, стабильность дохода и другие факторы собственной риск-модели. Однако долг по алиментам или ЖКУ не обязан был автоматически становиться частью именно регуляторного ПДН наравне с платежом по кредиту.

В этом и состоит принципиальная перемена. Сейчас такая задолженность может быть тревожным сигналом. В новой модели она должна стать формализованной частью расчета.

Почему ЦБ решил считать строже

Причина — попытка увидеть реальную нагрузку человека до выдачи ему еще одного крупного обязательства.

Особенно это важно для ипотеки. ЦБ уже ограничивает долю рискованных выдач заемщикам с очень высоким ПДН и небольшим первоначальным взносом. На IV квартал 2026 года установлены отдельные лимиты для ипотек с ПДН выше 80%, а также для сочетания высокой долговой нагрузки и небольшого собственного взноса.

Причем меры уже изменили портрет заемщика. В I квартале 2026 года лишь около 4% ипотечных выдач пришлось на клиентов, которые направляют более 80% доходов на выплаты по кредитам.

Но существующий ПДН может не видеть часть финансовой жизни человека. Самый яркий пример — квартира в рассрочку.

На 1 апреля 2026 года задолженность населения по рассрочкам от застройщиков достигала 1,5 трлн рублей — около 17% стоимости заключенных ДДУ. Покупатель может ежемесячно платить застройщику крупную сумму, а затем прийти за ипотекой, и это обязательство пока не отражается в ПДН так же прозрачно, как банковский кредит.

Кому станет сложнее получить ипотеку

Сильнее всего изменения ударят не по человеку, который однажды задержал оплату коммуналки, а по пограничным заемщикам.

Если после всех кредитных платежей у семьи остается хороший запас дохода, дополнительное обязательство вряд ли само по себе перевернет решение банка. Другое дело — заемщик, у которого ПДН уже высок. Просуженные алименты, долг по ЖКУ или заметная рассрочка могут уменьшить максимально доступную сумму ипотеки либо стать одним из факторов отказа.

Особенно важны изменения для покупателей новостроек, которые используют рассрочку как мост к будущей ипотеке: внесли часть цены, несколько лет платят застройщику, а перед вводом рассчитывают взять банковский кредит на остаток.

Именно такой сценарий ЦБ неоднократно называл рискованным: платежеспособность покупателя при выдаче застройщиком рассрочки обычно не оценивается так, как при банковском кредитовании, а будущий ипотечный банк вообще может отказать.

Если рассрочка попадет в ПДН, эта схема станет прозрачнее. Банк будет видеть, что у человека уже существует крупное обязательство, пусть оно и называется не кредитом.

Для рынка это означает потенциально меньше «пограничных» сделок и более осторожные продажи в рассрочку. Но ждать обвала ипотечных выдач только из-за коммунальных долгов не стоит: изменения прежде всего затронут клиентов, у которых финансовая нагрузка и без того велика.

Долг станет виден — но это не автоматический отказ

Важно не преувеличивать нововведение. ЦБ не предлагает правило «есть исполнительное производство — ипотека запрещена».

ПДН останется одним из параметров оценки, а банк продолжит учитывать доход, первоначальный взнос, кредитную историю и собственные требования.

Кроме того, инициатива еще должна пройти путь от проекта к законодательству и нормативным актам. Законопроект, необходимый для расширения обмена такими данными с БКИ, к сентябрю 2026 года принят Госдумой только в первом чтении.

Но направление уже очевидно: государство постепенно делает долговую нагрузку более прозрачной. Сначала кредиты и кредитные карты, затем сервисы рассрочки, теперь — исполнительные производства и, вероятно, рассрочки от застройщиков.

Для добросовестного заемщика это скорее более точная оценка. А стратегия «банк увидит только мои кредиты, остальные обязательства не заметит» становится все менее рабочей.

Ипотека — долг на 15–30 лет. Поэтому логика ЦБ довольно проста: прежде чем добавить человеку еще один многомиллионный платеж, банк должен видеть не только его кредиты, но и тот финансовый хвост, который уже требует денег.