Опубликовано: 26.06.2025
В первом полугодии 2025 года рынок ипотечного кредитования в России испытал значительное снижение активности по сравнению с предыдущими годами. В марте было выдано около 57,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 257,1 млрд рублей — это почти на 50 % меньше, чем в марте 2024 года. При этом доля льготной ипотеки достигла рекордных 87 % от общего объёма выдач.
Общий ипотечный портфель физических лиц по итогам первого квартала практически не изменился и составил около 21,8 трлн рублей, поскольку объёмы новых выдач оказались близки к объёмам досрочного и планового погашения.
Эксперты фиксируют почти двукратное снижение общего числа ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, при этом доля программ с господдержкой выросла до 59 %.
Средняя ставка
Высокая ключевая ставка Центробанка стала главным фактором удорожания ипотеки. В начале года она достигала 21 %, а к июню снизилась до 20 %. Несмотря на это, средние ипотечные ставки остаются высокими:
· По рыночной ипотеке: 28–35 % годовых.
· По льготным программам (семейная, ИТ-ипотека, сельская): от 6 до 12 %, в зависимости от условий.
При этом банки повышают требования к заёмщикам, особенно по рыночным программам, чтобы снизить риски невозвратов.
Сравнение с предыдущими годами
В январе 2025 года было выдано всего 32,2 тыс. кредитов на сумму 131,6 млрд рублей — это минус 55 % в количественном выражении и минус 53 % в денежном по сравнению с январём 2024 года.
Средний размер ипотечного кредита увеличился: если в 2024 году он составлял около 3,7 млн рублей, то в 2025 году — уже 4–4,2 млн. Это связано с ростом цен на жильё и тем, что в основном оформляется ипотека на новостройки, где средний чек выше.
В структуре сделок на первичное жильё приходится 44 %, вторичное — 28 %, остальное — индивидуальное строительство и другие категории.
По ставкам видно, что:
· В 2024 году при ключевой ставке 16 % ипотека обходилась в 20–25 %.
· В 2025 году при ставке 21 % ипотека стоит 28–35 %, в зависимости от программы и банка.
Причины текущей ситуации
1. Высокая ключевая ставка ЦБ, которая удорожила все виды кредитования.
2. Ужесточение условий выдачи: банки строже проверяют доходы, уменьшают срок кредитования и требуют больший первоначальный взнос.
3. Смещение спроса в сторону льготных программ, что снижает долю классических ипотек.
4. Общее снижение платёжеспособности населения на фоне инфляции и роста цен.
Все эти факторы привели к «заморозке» рынка: и банки, и застройщики, и покупатели заняли выжидательную позицию.
Прогнозы на второе полугодие
Ожидается постепенное снижение ключевой ставки — возможно, до 17–18 % к концу 2025 года. Если это произойдёт, рыночные ипотечные ставки могут снизиться на 1–2 процентных пункта. Однако существенное оживление возможно только при ставке ниже 15 %.
Прогноз на год по объёму выдач — около 5,8 трлн рублей, что на 30–35 % ниже уровня 2023 года. Тем не менее, возможен рост ипотечного портфеля до 23–24 трлн рублей за счёт пролонгации старых кредитов и запусков новых господдержек.
Для оживления рынка ключевыми остаются:
· Продление и расширение действия семейной ипотеки;
· Механизмы субсидирования ставок девелоперами;
· Упрощение доступа к кредитам для первичных покупателей.
Что это значит для рынка
Для покупателя — это период неопределённости. Ставки высоки, а выбор между льготной ипотекой и ожиданием лучших условий становится особенно актуальным.
Для девелоперов — это вызов. Поддерживать темпы продаж можно только за счёт собственных программ рассрочек, скидок и индивидуальных условий.
Для банков — период точечной работы. Объём сделок сокращается, но растёт доля проверенных заёмщиков с высоким первоначальным взносом.
Ипотечный рынок России переживает непростое первое полугодие 2025 года. Высокие ставки, снижение выдач и осторожность покупателей замедлили обороты. Однако спрос не исчез — он временно «отложенный». И если во втором полугодии начнётся снижение ставок, рынок сможет постепенно восстановиться. Пока же — баланс держится за счёт льготных программ, которые продолжают выполнять функцию «подушки безопасности» для отрасли.
* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.