Ипотека переходного периода
Опубликовано:
Финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Давайте попробуем разобраться, что сейчас происходит с ипотекой. Мы попросили специалистов прокомментировать ситуацию.
Мария Варёшина, советник по связям с общественностью ООО «Городской Ипотечный Банк»:
Из-за ситуации, сложившейся в экономике и банковской сфере, программ кредитования на первичном рынке сейчас практически не осталось. Это связано с высокими рисками, отсутствием твердого обеспечения в виде залога объекта, недоступностью долгосрочного фондирования под эти сделки.
Оставшиеся единичные программы на рынке – это проекты на завершающей стадии реализации или в рамках групп компаний. Порой это компании, где одновременно шло финансирование и застройщика, и дольщиков, и задача банка – довести этот проект до конца для минимизации кредитных рисков по ранее начатому проекту.
В связи со спадом на рынке и отсутствием необходимого финансирования у застройщиков не исключены будут переносы сроков сдачи объектов на более поздний период. Это повышает для дольщика (заемщика) риск неполучения объекта в собственность в срок. А ведь по некоторым банковским программам снижение процентной ставки происходит только после оформления права собственности на квартиру.
Кроме того, по тем объектам, которые находятся на нулевой стадии строительства, вообще может быть неизвестен срок завершения проекта. Для дольщика это может стать большой проблемой, если он уже внес средства.
Сегодня на рынке еще остались программы ипотечного кредитования под залог имеющейся недвижимости. Заемщик, передавая в залог банку имеющуюся у него в собственности квартиру, берет кредит на различные цели (строительство, покупка земли, ремонт и благоустройство недвижимости, вложение в «первичку»). При этом в рамках такой схемы можно приобрести квартиру в новостройке в любом выбранном доме, поскольку банк не ограничивает заемщика в выборе объектов, т.к. уже есть залог имеющейся в собственности у клиента недвижимости.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «ВТБ-24»:
Что касается общей ситуации на рынке ипотечного кредитования, то практически все отечественные банки ужесточили требования к заемщикам и повысили проценты. К числу клиентов с особым риском отнесены предприниматели и граждане с «серыми» доходами.
Изменились требования и к размеру первоначального взноса, теперь он составляет не менее 30%. Для банков это максимально допустимый риск при изменении цены на предмет залога при долгосрочном кредитовании.
Изменения в ипотечных программах банков отражают тенденции смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону объектов вторичного рынка. При этом некоторые банки предъявляют очень жесткие требования к приобретаемой недвижимости.
В целом рисковая составляющая ипотечных программ стала более взвешенной, но это неизбежно привело к сужению круга как потенциальных заемщиков, так и числа участников рынка. В результате произошло перераспределение рынка в сторону крупнейших игроков – кредиторов и других финансовых институтов, имеющих возможность привлекать необходимые финансовые ресурсы.
Уменьшение доходов населения, девальвация рубля и рост безработицы привели к стремительному росту объема просроченной задолженности. Это станет главной проблемой банков в текущем году. Сегодня, в условиях непростой экономической ситуации, создание эффективных инструментов реструктуризации ипотечных кредитов, позволяющих временно снизить платежную нагрузку на семейные бюджеты заемщиков, является приоритетной задачей банков.
Недавно «ВТБ-24» подписал соглашение с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, в соответствии с которым банк будет выдавать для своих заемщиков стабилизационные займы из средств АРИЖК. Кроме того, «ВТБ-24» разработал программу, суть которой заключается в выдаче заемщику кредитной карты с определенным лимитом. Эта карта используется им для погашения ипотечной задолженности в течение конкретного периода.
Олег Николаев