Ипотека первого квартала: какое жильё выбирают покупатели

Первый квартал традиционно считается показательным для рынка ипотеки. Именно в этот период становится понятно, как изменилось поведение покупателей после новогоднего спада и какие сегменты жилья остаются востребованными в новых экономических условиях.

2025 год подтвердил главный тренд последних лет: рынок ипотеки стал более избирательным, а спрос — более концентрированным в отдельных сегментах.

Общая картина: рынок стал осторожнее

По сравнению с первым кварталом прошлого года ипотечная активность снизилась. Основная причина — высокие рыночные ставки и ужесточение условий кредитования.

Если в начале 2024 года значительную роль играли льготные программы, то в 2025 году рынок стал более зависимым от реальной платёжеспособности покупателей.

В результате структура спроса изменилась: сделки стали более рациональными, а выбор жилья — более прагматичным.

Лидер спроса — комфорт-класс

Наибольший объём ипотечных сделок в первом квартале пришёлся на комфорт-класс. По оценкам рынка, его доля составила около 50–60 % всех ипотечных покупок.

Причины очевидны:

·       оптимальное соотношение цены и качества;

·       возможность попасть под льготные программы;

·       современные планировки и инфраструктура;

·       более доступный ежемесячный платёж по сравнению с бизнес-классом.

Именно комфорт-класс сегодня стал «золотой серединой» рынка — он закрывает потребности основной аудитории.

Эконом-сегмент: спрос снижается

Эконом-класс постепенно теряет долю. В первом квартале 2025 года на него пришлось примерно 15–20 % ипотечных сделок, тогда как годом ранее показатель был выше.

Основная причина — размывание самого сегмента. Многие проекты, которые раньше относились к эконом-классу, сегодня позиционируются как комфорт.

Кроме того, разница в цене между экономом и комфортом в ряде случаев стала незначительной, что делает выбор в пользу более качественного жилья очевидным.

Бизнес-класс: выбор для устойчивых покупателей

Доля бизнес-класса в ипотечных сделках составила около 20–25 %.

Этот сегмент оказался более устойчивым, чем ожидалось. Его поддерживают покупатели с более высоким доходом, которые меньше зависят от ипотечных ставок.

При этом важно, что часть сделок в бизнес-классе проходит с минимальным привлечением кредитных средств — ипотека используется как инструмент, а не необходимость.

Премиум: ипотека — не основной инструмент

Премиальный сегмент традиционно остаётся вне массовой ипотеки.

В первом квартале его доля составила не более 5 % ипотечных сделок. Покупатели в этом сегменте чаще используют собственные средства.

Тем не менее ипотека в премиуме не исчезает полностью — она используется как финансовый инструмент для оптимизации капитала.

Сравнение с прошлым годом

Если сравнивать с первым кварталом 2024 года, можно выделить несколько изменений:

·       доля комфорт-класса выросла;

·       эконом-сегмент сократился;

·       бизнес-класс сохранил позиции;

·       премиум остался стабильным, но в рамках своей ниши.

Главное изменение — концентрация спроса. Покупатели всё чаще выбирают один сегмент — комфорт — и отказываются от крайних вариантов.

Почему меняется структура спроса

На поведение покупателей влияют сразу несколько факторов:

-       высокая стоимость ипотеки;

-       рост цен на жильё;

-       снижение доступности кредитов;

-       изменение приоритетов.

Люди стали более рациональными. Вместо покупки «максимально возможного» жилья всё чаще выбирается оптимальный вариант, который не создаёт чрезмерной финансовой нагрузки.

Новая логика покупателя

Если раньше покупатели стремились улучшить условия жизни за счёт увеличения площади или класса жилья, то сегодня на первый план выходит баланс.

Покупатель оценивает:

-       размер ежемесячного платежа;

-       ликвидность объекта;

-       возможность перепродажи или сдачи в аренду.

Это делает рынок более стабильным, но менее динамичным.

Что ждать дальше

Во втором квартале структура спроса, скорее всего, сохранится. Комфорт-класс продолжит доминировать, а эконом-сегмент будет постепенно сокращаться.

При этом многое будет зависеть от ипотечных ставок. Если они начнут снижаться, рынок может немного оживиться, но кардинального перераспределения сегментов не произойдёт.

Рынок уже адаптировался к новым условиям — и теперь работает не на эмоциях, а на расчёте.