Ипотека под 30%: временное явление или новая реальность?

Несколько дней подряд банки вновь повышают ставки по ипотечным кредитам – в некоторых финансовых учреждениях пороговые значения уже достигли 26%. И, похоже, это не потолок. Сегодня мы расскажем об основных причинах текущего роста и возможных сценариях на будущее, а также дадим советы потенциальным заемщикам.

Причины роста ипотечных ставок

Наиболее очевидным фактором роста является повышение ключевой ставки Центрального банка. Ключевая ставка — это инструмент, с помощью которого ЦБ регулирует стоимость кредитования на рынке: при ее увеличении автоматически растет стоимость привлечения финансов для банков, что, в свою очередь, заставляет их повышать процентные ставки по ипотечным кредитам. Такая мера направлена на борьбу с инфляцией и стабилизацию национальной валюты, но для заемщиков она означает увеличение расходов по ипотечным платежам.

Еще одним важный момент – введение нового подхода к расчету полной стоимости кредита (ПСК) Центральным банком. В соответствии с новыми правилами ЦБ убрал часть ограничений на уровень ПСК – это дало банкам возможность изменять ставки по кредитам и ипотеке более свободно. В результате многие финансовые учреждения стали пересматривать свои условия. Одновременно с ростом ставок банки начали предъявлять более строгие требования и к самим заемщикам. Среди заметных изменений — увеличение минимального первоначального взноса, сокращение максимальных сроков кредитования, приостановка или сворачивание некоторых программ. Так банки стремятся снизить свои риски в нашу эру финансовой нестабильности.

Возможные сценарии развития

Центральный банк продолжает играть важную роль в регулировании ставок на ипотечном рынке – именно его дальнейшие решения будут влиять на динамику ипотечных процентов. Некоторые аналитики прогнозируют, что в случае снижения инфляции и стабилизации экономики ЦБ может начать процесс постепенного понижения ключевой ставки. Однако это будет зависеть от геополитической ситуации, состояния национальной экономики, темпов инфляции и курса рубля. В случае стабилизации экономики ЦБ может принять дополнительные меры поддержки ипотечного кредитования – временные послабления для банков или целевые субсидии.

Хотя вероятность понижения ставок невелика – она остается возможной. Если инфляция замедлится, а рубль укрепится, ЦБ сможет позволить себе начать постепенное снижение. Это, конечно, отразится и на ставках по ипотеке. Сценарий со снижением ставок требует комплексного улучшения макроэкономических показателей, которые позволили бы Центральному банку перейти от политики ужесточения к более мягкому курсу. Но, будем честны, в ближайшие месяцы этого ожидать не приходится.

Влияние на рынок недвижимости

С окончанием программ льготного кредитования под 8% ставки по рыночной ипотеке в России превысили 20% годовых. Резкое увеличение сделало ипотечный платеж для стандартной квартиры выше в два-три раза – а теперь, когда процент увеличился до 26%, покупка жилья для многих семей стала практически невозможной. Например, для квартиры стоимостью 12 млн рублей с ипотечной ставкой 27% и сроком кредитования 20 лет ежемесячный платеж начинается со 189 тысяч рублей. Общая переплата по ипотеке составит 37 млн рублей.

Что касается цен на новостройки, то они, хоть это и кажется нелогичным, продолжают расти. В некоторых регионах – например, в Мурманской области – Росстат зафиксировал падение цен на новостройки на 15–16% по итогам третьего квартала 2024 года. Однако в среднем по России стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 2,3%, достигнув 175,1 тысяч рублей за квадратный метр. Такая ситуация и в Петербурге – тут средняя цена «квадрата» без учета элитного сегмента составляет более 250 тысяч рублей. Это обусловлено тем, что в условиях высокой инфляции и роста издержек застройщики не могут позволить себе значительное снижение цен – ведь это приведет к снижению маржинальности проектов, а в итоге – и к банкротству. Также повышение цен связано с ростом затрат на строительство и экономической неопределенностью. Однако для привлечения покупателей многие компании начали предлагать акции, скидки и рассрочки, которые фактически снижают стоимость жилья.

Ряд экспертов прогнозирует, что в 2025 году возможно снижение цен на новостройки на 10-15%. Это произойдет, если ключевая ставка ЦБ останется на высоком уровне, а покупательская активность не восстановится. Однако восстановление спроса ожидается не ранее третьего квартала 2025 года и только при условии, что ипотечные ставки вернутся к уровню 15% годовых.

В международной практике есть схожие примеры. Например, в США в последние годы повышение базовой ставки Федеральной резервной системы (ФРС) тоже привело к увеличению ипотечных ставок и охлаждению рынка жилья. Высокие ставки на ипотечные кредиты вызвали рост арендного рынка, так как для многих семей приобретение недвижимости стало временно недоступным. А в Канаде, где цены на недвижимость стабильно высоки, правительства внедряют программы субсидий для молодых семей и покупателей, чтобы поддержать доступность жилья.

Подобный подход мог бы быть адаптирован и в России (и активно внедрялся на фоне «ковидного» кризиса в рамках поддержки девелоперов), но для реализации таких мер сегодня требуется стабилизация экономической ситуации.

Что делать заемщикам?

Перспектива ипотеки под 30% годовых — это реальный, хотя и нежелательный сценарий, который может наступить, если макроэкономические условия ухудшатся. При 30% годовых ипотека станет неподъемной для большинства заемщиков. Более того, такой уровень ставок может спровоцировать отток капитала в депозиты и замедлить потребление.

Для тех, кто планирует взять ипотеку даже в условиях высоких ставок, есть несколько рекомендаций:

·       Сравнивайте предложения: условия по ипотеке могут отличаться в зависимости от банка. Обратите внимание на программы с государственной поддержкой, если они доступны;

·       Рассмотрите возможность первоначального взноса побольше: чем выше начальный взнос, тем меньше будет сумма займа, а значит и итоговые проценты;

·       Оцените возможность досрочного погашения: это позволит снизить переплату, особенно если в будущем ставки снизятся, или у вас появится возможность рефинансирования;

·       Подумайте о вариантах аренды: если ставки слишком высоки, возможно, временно более выгодным решением будет аренда жилья, а не ипотека;

·       Планируйте бюджет на долгосрочную перспективу: помните, что экономическая ситуация может измениться, и при взятии крупного кредита важно учитывать возможные колебания доходов и расходов.